往前推一百年，中国的房价有多高？
这里的每个人都必须住在城市的某个地方。要么住在房子里，要么在写字楼里工作，要么在娱乐场所等等，包括我们今天所在的这个剧院。
我们每个人都离不开房子，这座城市的载体。
我们需要了解我们一生的历史：从古至今，房地产与城市是什么关系？
可能我们之前已经听说过很多关于城市房地产是否会崩溃的事情。
我们知道，我们的邻国日本仍然处于20多年的房价下跌区间。这一系列问题可能需要通过城市来回答，当然，我们城市的载体，房地产。
中国房地产数据研究院执行院长陈胜在TALK发表演讲
我们买房的时候，可能会觉得自己拿了房贷，成了房奴，以后还要继续努力。但不要忘记，这里的每一个人都在做什么，每一件事都与城市、生活文化有关，同时也在改变着城市。
所以你选择的每一步都可能决定这座城市是好是坏，当然也决定了你所在街区的房价是高还是低，你的孩子在里面的教育程度也将决定。
让我们看看我们的中国在历史上是什么样的。
曾几何时，中国被誉为万国之都，房地产非常活跃。鲁迅在北京拥有四合院很容易，但我们现在很难。
我们终于发现，在南北朝，动乱的时候，房地产也是非常昂贵的。当稳定时，房地产将成为重要资产，这是我们的历史背景。
上海房价会崩盘吗？
有一位著名的诗人，名叫白居易。其他人嘲笑他，告诉他，你在这个地方生活并不容易。
我们住在上海容易吗？所以我们思考这个问题。
那么我们首先要考虑一个宏观问题，我们的房地产会不会崩盘。
据我研究，在城市化率低于70%之前，世界上任何一个国家都没有房地产崩盘的先例。日本的房价在 1992 年下跌，当时其城市化率已超过 75%。
所以如果有人告诉你楼市要崩盘什么的，暂时不要听他的。我可以负责任地告诉你一组数据——从2014年开始，我认为未来10年上海房价将翻一番。
记住，我们现在的城市化率只有56%，而真正的城市化率只有37%。
还有很多伪城市化。这意味着什么？也就是说，他在城里没有户口，所以看看我说的对不对。
再来看看美国，房价上涨了49年，下跌了仅仅7年。这么多年的历史告诉我们，纽约是我们全球房价的一个锚点，一个参考价格。
但是如果效果不好，就像日本一样，35年上升，25年下降，最近几十年一直在下降。
那么，我们的上海，我们的中国，我们希望我们国家的房地产往好的方向发展，希望跌的少一些，上涨的时间长一些。
那大家肯定会问，我们上海房价贵吗？
刚才我说了，纽约房价是锚，那么纽约房价是多少？说起一个核心区的大概均价，就相当于上海外环以内的区域。它每平方米的价格是12000美元上海房价大跌，用汇率乘以多少大家都知道。
目前上海的房价并不接近，但纽约郊区的房价只有核心区的40%左右，而上海郊区的房价则超过60%。
对比纽约和东京房地产市场，这些数据你需要知道
所以我们说只把周浦当黄浦。在外环以外的很多地方，房价涨得这么快，我们还是要保持警惕。
这是我们城市的一组数据。从这两个数字可以看出，美国在螺旋上升，而日本从1992年开始走下坡路。
所以我们常说监管又来了。每个人都应该欢迎监管，监管是为了帮助大家稳定房价，而不是像日本那样下跌。
当然，我们也正在接近城市化的后端，我们的劳动力确实在减少。我们的城市人口已达到每户一房。
过去上海有多少房子？人均只有两平方米，现在我们有35平方米。
所以我们说的是，首先，“担心房子”，我很担心我的房子；后面是“有房子”，我有房子；然后我想“有房子”，我想让我的房子变得更优质，学区很好，PM值很低；最后，我们可能需要“多一个房间”，而我要另外一个套房。
但是，我们的房地产数据，包括财务数据，最近仍然接近危险值。类似于美国的次贷危机，比如我们居民的财务杠杆率已经达到了39:00，房贷收入比已经超过了0.6。抵押和房地产销售约占50%。
换句话说，我们使用了杠杆，而且我们过度使用了它，所以我们最近在金融方面必须更加小心一点。
但好在中国所有城镇居民拥有265亿平方米的房屋。在价格稳定之前，这个数字会持续多久？这是350亿到400亿。
这么看，预计未来10年我们的需求量不会低于10亿平方米。如果有这样一组数据，谁敢说一个能卖10亿平方米房子的市场就是一个会崩溃的市场。
人口迁移带来的居住文化变化
所以我们只是有一些结构性问题，我们有一些财务速度问题。
那么让我们来看看我们的数据。当然，当我们的住宅去库存表现还不错的时候，大家感觉房子还是很紧张的。
但是，我们的商业和写字楼存量在不断增加，所以我们的城市结构不仅是住宅，还有工业和办公，包括我们生活、教育、娱乐和养老的各个地方。我们的业务相对过剩，所以我们必须谨慎。
所以这里有一些上海的住宅，我们最近获得了一个非常好的奖项，但对于我们的消费者来说，这可能不是一件好事。
它是什么样的数据？上海已成为全球房价超过2000万元的大城市。它最近超过了纽约甚至香港。因此，我们推出了一系列管控措施，以稳定并给我们的消费者一个稳定的预期。
我们的生活正在发生变化，所以我对在座的每一个人说，你们有机会。
上海豪宅“汤臣一品”曾放出一句话：“只要黄浦江不倒流，我的风景永远是最好的。” 但是看看纽约。只是因为那里的年轻人聚集在一个地方做生意，原来是一个屠宰场，最后那个地方变成了一个贵族住宅区。
所以我们的生活，我们的努力，可以改变一些以前传统的东西。一个传统上被认为是好的地方可能并不总是受欢迎。
事实上，如果有人愿意住在那个地方，那个地方会更好。所以我们生活的文化也会改变。
各种“山寨”风格的背后，是文化的不自信
说到城市建设和需求，我们来看看中国历史上的房地产发展是怎样的？
中国过去很有信心，所有国家都来朝鲜，韩国日本都在向我们学习。
但有一段时间我们没有信心，尤其是在建筑方面。结果是英语、哥特式、法语，然后是地中海，无论风格如何；然后世界上所有优秀的地名都加在我们的房地产名称上，甚至其他国家都在抱怨。
为什么？其实这是一种不自信，开发商在追求暴利。
现在这个行业的平均利润已经下来了，它需要依靠土地财政、社区管理和运营来获得更多的机会。
最终，必将进入一个“以人为本”的时代，注重以人为本的理念，以人为本的产品，以人为本的需求改变我们的居住环境，改变我们的城市文化。
买房首先要了解这些数据
说到买房，我想跟大家说几个小窍门，就是要把握宏观环境、区域、项目、企业的大要素。
只有把握好这四项，才能选对。如果你对任何一个人有错误，你可能会非常后悔。
首先是宏观因素，你需要知道当前房价是上涨还是下跌。还有一些宏观层面的因素，如信贷与 GDP 的比率、城市化政策和去库存周期等，必须加以了解。
然后是位置判断。大家都说2000年买的房子涨了，赚了。但不要忘记，有些地方走高，有些地方走低。
大家都说人民广场涨得最快，虹桥涨得最快？错了，如果你想赚钱，人民广场周围的老西门会让你赚更多，虹桥旁边的金汇会让你赚更多。
同时，还要注意企业的要素。我的一个朋友关系很好，他教过中央领导。他买了房子，还没有拿到房产证。他说，因为开发商逃跑了，所以拿不到房产证。所以企业有多重要，我们必须了解企业的信用。
最后是项目本身。先简单的看一组大数据，我们说大数据的价值。
红色的地方是房价最高的地方。上海的横轴在哪里？沿着我们的黄浦江，加上延安路隧道到虹桥，到周浦区的路，都是高档住宅，红线就是这样产生的。
那我们再看看轨道交通，大概会增加我们的房价1000元/平方米左右。距离越远，轨道交通对房地产的升值效应越大。
我们惊奇地发现，五角场和徐汇的房价都很高，为什么呢？邻居的教育水平，因为那里有复旦和同济上海房价大跌，还有交通大学和华东师范大学，所以邻里好、就业好的地区房价也很高。
最后，吃货们可能会发现米其林餐厅周边的房价不低，所以食品价格也和房价有关。当然，我们已经将其量化为指标。
当然，还有最重要的，大家最关心的学区房。学区房带来的价值其实是非常高的。北京曾经出现过几平米的房子，就是为了那个学区。在学区资源没有完全市场化的情况下，我认为这仍然是一个重要的定价因素。
2040年我们的生活空间会是什么样子？
最后，我想花点时间和大家一起畅游一下上海的未来。
前面讲了跟历史上的城市比较，跟纽约和日本比较，也讲了一些技巧。我们上海非常自豪地告诉大家，未来我们将成为世界一流的城市，我们必须有足够的信心。
首先，时代决定了我们自信的资格。
让我们看看世界地图。历史上有几个大国崛起。先是西班牙殖民时代的繁荣，然后轮到英国成为日不落帝国，再过大洋来到美国，然后又继续转向日本。
现在地球的中心终于转移到了中国，我们现在是世界第二大经济体，未来很可能是第一大经济体。上海要成为世界一流城市，就必须有这样的信心。
陈升中国房地产数据研究院
所以我们不必担心，但我们要有信心，要降低房价是相当困难的，因为这个城市很有吸引力。
我们唯一能做的就是增加收入，增加租金，增加安全感。不同的人群获得不同的安全感，城市将充满活力和活力。
最后，我想说的是：让脚步等我们的灵魂；让房价等我市；让我们居住的建筑，高品质的建筑，豪华的建筑，等待我们的生活文化。
希望我们能有更好的未来，谢谢大家。
（本文改编自陈升2018年11月20日上海《我的城市》演讲）
原文链接：陈升在创作——早酒网