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判断一个城市的房价水平，不能单纯看排名或者一般的数据报告。
在调研和判断各个国家和城市的时候，我经常会被一些数据吓到：这个城市的房价怎么会这么离谱？然而，经过深入分析城市，房价背后其实有一定的逻辑或道理。
比如，在中国的城市房价排名中，经常可以看到一个省会城市的经济数据、人口数据、人均GDP都很差，但其房价却位居全国前十。
这个城市就是福州！
福州房价为什么这么高？也就是说，福州的房价真的很高吗？
01
全国城镇房价前十名中出现3个异常值。除厦门、三亚、福州外，其余城市均为俱乐部城市，GDP达万亿美元。
厦门和三亚很特别。两者都是“梦想之城”：在厦门拥有房子是所有福建人的毕生梦想，在三亚拥有房子是所有东北人的梦想。
而福州，为何能跻身房价前十？它是这份名单上最令人困惑的城市之一。
福州11月均价26590元/平方米，居全国第九位。除了地理位置优越的三亚和厦门，其之上的还有北京、上海、广州和深圳、南京和杭州。从杭州开始，房价从2开始。这个阵营共有8个城市，分别是杭州、福州、天津、苏州、珠海、青岛、温州、宁波。
然而，2019年前三季度，福州以5354.7亿元的GDP总量位居全国第27位。与房价同前缀2的杭州、天津、苏州、珠海、青岛、温州和宁波相比，福州在2w房价阵营中仅高于珠海和温州，排名倒数后三位。不过，房价在2w房价阵营中排名第二，远高于天津和苏州这两个GDP万亿俱乐部的城市。
国内生产总值与一线城市相差甚远，但房价却遥遥领先。这么看，福州的房价真的很高，有点不合理！
然而，光看这些，你了解福州吗？
02
城市横向对比，福州市区其实很小。福州是典型的河口盆地，四面环山，“八山一水一田”。
据住建部今年年初发布的统计数据（单位：平方公里），2017年末，福州市市区面积2444户，建成区面积为 290.82。从城市发展来看，建成区指标更具代表性。杭州建成区面积591.08，天津1087.57，苏州473.33。
与房价榜第8至第11位相比，福州市区面积和建成区面积最小。市区不到杭州的三分之一，建成区不到杭州的二分之一。也就是说，市区内实际建设、市政公用设施和公共设施基本配备的面积是最小的。
换句话说，如果福州的房价在25公里范围内，其他城市可能在50公里范围内。
这样一来，福州看似高昂的房价也就说得通了。
福州11月全市各区县房价，我们来看看这些城市核心区房价：
杭州：下城区63575元/平方
上城区 54,386 元/平方 滨江区 48,050 元/平方 福州：鼓楼区 34,564 元/平方 天津：和平区 54,500 元/平方
南开区42247元/平方米苏州：工业园区36386元/平方米
青岛：崂山区37312元/平方
在上榜房价的周边城市中，福州核心区鼓楼区的房价低于其他城市的主城区！
也就是说，如果其他城市的均价不分区域共享的话，房价要比福州高很多！
03
让我们看看人口。
密度方面，横向比较杭州、福州、天津、苏州的城市常住人口和建成区，人口密度为每平方公里14499人，福州12001人，天津14340人，11747人。苏州人。没那么大。
这是否意味着购买需求并没有太大的不同？
如果只看实际需求刚需和刚改，应该差别不大。但从家庭购买多套房的需求来看，福州“为孩子留一套房”的比例可能要大得多。
福建人以能生育闻名全国。在东南沿海省份，福建13.2‰的出生率远高于浙江的11.02‰和江苏的9.32‰，几乎是天津6.67‰的两倍。
在福建省，福州也是出生率最高的。2018年福州出生率为15.51‰，杭州为12.4‰，苏州为9.82‰，天津为6.67‰。在出生率方面，福州以压倒性优势超过其他城市。（数据来源于世界各地的统计年鉴）
虽然在当前的全国人才大战中，福州弱于其他三个城市，但福州人口自然增长率高于其他城市，不依赖外来人口，只有福建本地人有足够的支撑力的房地产力量。
04
福州经济不好吗？
如果从全市经济总量来看，福州的经济形势有点不可预测。
2018年福州GDP为7856.81亿元（第四次经济普查后增加200亿元，即超过8000亿元）高州房价高州房价，距离一万亿元还有很远，而杭州为13.509亿元，天津为1.880964万亿元，苏州18809.64亿元。18597.47亿元，相去甚远。
以上数据来自百度百科。从人均GDP来看，2018年杭州人均GDP为14万元，苏州16.2万元，天津12万元，福州仅10.2万元。
无论是从经济总量还是人均产值来看，福州的购买力应该不够吧？
然而，福建不是一个普通的省份。
过去，福建地基薄弱，山多地少，交通不便。50年前，1970年前后，福建的GDP在全国30个省区中排名第24位，倒数第6位。同期，浙江排名第11，江苏排名第3。
后来，由于台海战略，在1980年代和1990年代，福建的发展受到很大限制，发展速度远低于其他沿海省份。时至今日，一直在追赶的福建在全国各省中排名第10左右。这也是福建整体GDP不高的原因。
然而，改革开放以来，福建省的GDP增长了540倍，遥遥领先于全国。
尤其是近年来，全国GDP增速放缓，而福建在2018年仍保持8.3%的GDP增速，这一增速在全国仅次于贵州、江西、云南、西藏。发展省份远高于浙江的7.1%、江苏的6.7%、天津的3.6%。
省会福州市2018年GDP增速为8.5%，高于全省平均水平。日前在地方两会公布的数据显示，2019年福州GDP超过9200亿元，增长8.6%。
福建的民营经济更加活跃。民营经济占国内生产总值的比重为67.2%，居全国第二位。在这个数值中，浙江为65.2%，江苏为55.4%，天津仅为48%。
民营经济活跃，意味着区域经济发展更有活力。福州人可能会觉得福州不是一个创业的好地方。原因可能是福建的老板太多，福州的市场竞争更加激烈。
所以不要相信福州人告诉你福州经济不好。其实福州的经济还可以！
05
谁在支撑福州房价？
虽然福州人均GDP只有10.2万，但福建人是“可怕的福建人”。
福建盛产“老板”。看似没有很亮眼的产业的福州，其实是在“藏富于民”。比如福建著名的房地产开发商，比如福清人做世界各地的生意，比如长乐人做纺织钢铁，比如平潭人造船造船，隧道遍布全国，如全国从事建筑行业的廉江、永泰人等。
这些“老板”很大一部分在全国乃至世界各地开公司，对福建省的GDP贡献不大，回乡买房是福建的传统习俗。
毕竟福州是福建省省会，医疗、教育等公共设施依然吸引着全省购房需求，而福州周边地区更是以闽南、莆田闻名。福建省地方经济可以说是一般，但我不敢说福建人没钱。
此外，福建还是著名的侨乡。据不完全统计，福建有近1500万华侨华人，几乎是福建省总人口的一半！唯一能与福建媲美的是广东，但在比例上，福建遥遥领先。
这些在海外做生意的华侨拥有巨额财富。例如，在新加坡、马来西亚、菲律宾等国家，中国人控制着国民经济的70%以上，其中很大一部分来自福建。
“可怕的福建人”不仅回老家盖房，还在市区买了一套；不仅是为了自己，也是为了自己的孩子！
这就是为什么福州房价高，厦门房价高的原因。
福州三江口在建效果图
此外，据国家统计局数据，2002年至2018年的20年间，福州市房地产开发企业竣工住宅总面积为5260.44万平方米。截至2018年底，福州市常住人口774万人，城镇化率71.6%。也就是说，近20年来，福州市区商品房人均居住面积仅为9.49平方米。
那么全国平均水平是多少？
2019年7月31日，国家统计局公布，我国城镇人均住房建筑面积达到39平方米。仅商品房方面，全国人均商品房面积约15平方米。福州商品房人均居住面积远低于全国水平！
横向比较，杭州人均商品房居住面积为17.52平方米，天津为20.23平方米。福州再次落后，提升空间大！
从这个角度来看，福州人还没有买足够的房子！
概括：
据统计，福州的房价在全国排名第九，但与该地区的实际情况相比，实际上应该比排名低5位左右，这是一个合理的水平，可能超出很多人的预期。
家的感觉是世界上最难戒掉的东西，房子成了最沉重的负担。房价有多少泡沫没有绝对值，只有比较才能找到相对值。