N 房价上涨不可避免的原因 与房价相比，上涨了很多。这场泡沫与冬天的争论仍在继续，尽管挨骂，房价仍在上涨。房价上涨的原因很多，房价下跌的原因也很多。问题在于，在我国现阶段的发展阶段，导致房价持续上涨的因素正在发挥积极作用，而导致房价下跌的因素尚未成为主流。因此，部长我们得出的结论是，未来20年压力将继续上升：我观察到的主要因素大约有以下几点，使中国的房价处于可持续增长的阶段：中国' 人口规模和结构决定了住房的高增长率。需要。中国的人口增长迫使中国进行大规模的住房生产。改革前的30年，中国没有合理解决人口增长和生活问题。1978年，全市人均居住面积仅为3.6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革30年来有了长足的发展，特别是市场化之后，复工总数每年都在扩大，但仍然无法满足日益增长的需求。纵观全球已经发生的房地产泡沫，哪个国家或地区发生了人口增长？当人口增长下降，住房能够满足基本需求时，房价就会失去上涨的压力。如果现在德国家庭总数少于住房单元总数，房价自然很难上涨。
中国的人口结构也决定了家庭分裂的速度。中国的平均家庭户数从 1990 年下降到 2008 年的每户 2.96 人，并且还在继续下降。正是因为1970年代以后的高生育率，1980年代和1990年代以后的家庭分裂速度正在加速，而且这种加速至少会持续十年。中国城镇新住户数从2000年的约700万增加到2008年的约1100万。然而，每年市场上建成的房屋只有约500万套，只能满足不到一半的人口需求。新的家庭。如果不能增加投资和供给，长期的供给短缺就无法缓解。政策调控可以平衡暂时的供需关系，但这并不意味着需求得到满足和释放。最终，压制中的需求将扩大，这将严重影响市场的稳定性。. 二是中国城镇化的需要。中国正处于经济持续高速增长的几十年之中，其中相当一部分来自城市化的需要。没有一个国家的房地产泡沫出现在一个国家的经济高速增长中，没有一个国家可以在不提高城市化率的情况下实现经济的高速增长。中国历史上遗留下来的最大问题是贫富差距和城乡二元结构造成的发展不平衡问题。改革前的三个十年，中国是一个重工业轻城市化的进程。世界上大多数国家，尤其是亚洲国家，在二战后迅速、低成本地完成了城市化进程。在人均GDP为1000美元的情况下，大部分城市化率达到65-70%。
1949年，我国只有132个城市，城市人口仅占总人口的7.3%。到1978年，只有194个城市，城市化率只有17.92%，处于城市发展缓慢的阶段。1978年至1995年期间，承包制解放了大量农村剩余劳动力，进城和城镇化速度开始加快。1995年，640个城市的城镇化率达到29.04%。从世界各国的情况来看，30-70%的城市化率处于加速快速发展的阶段，70%的城市化率之后是稳定发展的阶段。我国正处于快速和加速城市化的阶段。1995年以来，城市数量已达660个。城镇人口超过6亿，城镇化率达到45%。虽然低于49%的世界水平，但仍以平均1.26%的速度在增长，最高的增长率为4.65%。中国用了30年的改革，解决了2亿农民进城的问题，但还需要解决4亿农民进城的问题。如果同样的速度需要60年，只有在未来20-30年我国经济总量达到世界最大水平时，才有可能实现65-70%的城市化率。中国现有住房存量约145亿平方米，在不断拆迁的过程中，至少需要建造240亿平方米才能实现这一目标。然而，长期供给严重滞后，不能满足这种城镇化速度的需要。从近十年城镇化进程分析，非农业户籍人口约占城镇住房的16.4%，非农业户籍人口约占城镇住房的15.3%，两者加起来占30%以上。
不管这些房子怎么提供，至少应该有这么多的房子，目前的产能还不能满足条件，只能在其中选择市场化的供应条件。竞争和选择的手段是价格。三是土地资源稀缺。中国现有城镇建成区面积约3.84万平方公里，仅占国土总面积的0.4%，而农村宅基地面积约16.8万平方公里，占国土总面积的1.75%。如果全国1%的土地面积用于建设城市，至少可以解决14亿人的生活问题。事实上，中国并不缺土地。然而，中国面临土地制度的限制条件，不能让农村土地，尤其是宅基地，发挥集中效应，让农民宅基地成为进城的资本。尤其是中国对粮食安全的担忧，不得不出台严格遵守18亿亩红线的政策。土地因此成为生态保护、基础设施建设、工业生产和城市发展等多重选择中资源极为稀缺的产物。土地是一种可再生资源，但土地的用途是多种多样的。目前，全国耕地面积约占全国土地面积的17%，但实际耕地仅18亿多亩，其中粮食生产用地约1.3-15亿亩，其余用于经济作物。但是，从土地利用方式的变化来看，耕地仅剩18亿亩的原因，与建设用地增减无直接关系，最大的还是退耕还林的生态保护。全国建设用地包括基础设施用地、工业项目用地、交通用水用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地。
城市建设用地分为商业用地、办公用地和住宅用地。住宅用地也分为保障性住房用地和商品房用地。如此一来，仅剩下4.5%的建设用地用于房地产，而商品房用地更是少得可怜，土地的稀缺为招投标埋下了天价的种子。4.城市基础设施和公共服务的改善。在抱怨政府天价太黑的同时，或许大部分人关注的是地价和房价，尤其是政府的地价收入。事实上，政府的地价收入大部分都回到了城市土地，这成为房价上涨的基本条件。“中国特色” 经济高速增长是城市之间的竞争。在这场竞争中，各市政府都在努力改变城市形象，不断加大对城市基础设施和公共服务功能的投入。一大批城市正在建设高铁、高速公路、轻轨、学校、医院、文体设施、城市园林，改善市容。所以，很多地王的出现，是由于高速公路和轻轨的作用；由于城市园林环境的变化；由于学校和医院提供转学要求。不仅社区和投资者提供的土地被重新认定，周边的房价也被市场重新认定。重新评估环境改善的价值是合理的事情，而城市的建设和政府的投资，哪一个不希望增加人民的财富和城市的价值？会不会有一个政府特意要让老百姓的财富不断贬值，让老百姓的财富越来越不值钱？如果有这样的政府，肯定很快就会被人民推翻。城市的建设和政府的投资，哪一个不希望增加人民的财富和城市的价值？会不会有一个政府特意要让老百姓的财富不断贬值，让老百姓的财富越来越不值钱？如果有这样的政府，肯定很快就会被人民推翻。城市的建设和政府的投资，哪一个不希望增加人民的财富和城市的价值？会不会有一个政府特意要让老百姓的财富不断贬值，让老百姓的财富越来越不值钱？如果有这样的政府，肯定很快就会被人民推翻。
改善国民收入分配与提升国民财富价值同等重要，而想利用国民财富贬值来达到推翻政府目的的恰恰是那些短视的人。大量的政府投资和环境变化不应该也增加房子的价值吗？5、涨价也是一种货币现象。请问：除了黄金作为货币发行的后盾，还有哪个国家的货币会一直升值？当一些货币对其他货币升值时，它们对本国的购买力可能仍会贬值。既然货币处于长期贬值的状态，那一定是货币相对于房地产的升值。问题：三十年前十块钱能买到多少，今天又能买到多少？这是典型的货币现象。问：三十年前的工资收入是多少，今天又是多少？除了生产效率的提高，收入增长的基础一定是货币贬值，所以货币流动性过剩必然导致通货膨胀是有原因的。如果用银行存款来计算，大家会认为存款的币种在贬值，同样的钱可以做不同的事情，买不到同样数量的东西。那么房地产也存在其他产品的折旧。6、成本因素的变化。无声因素导致产品价格上涨是经济活动中的基本现象。当粮食收购价格上涨时，粮食产品价格也会上涨，房地产也是如此。土地价格在上涨，钢材、水泥等建材价格也在上涨。所用新材料的质量在提高，价格也在上涨。甚至工人的工资也在增加。最终产品房子的价格自然也会上涨。正在崛起。自然也会增加。正在崛起。自然也会增加。正在崛起。
当购买者的收入增加时，让生产者的工资收入减少。重要的是，中国浪费了三年的低成本城市化，现在不得不接受高成本城市化的现实。当大多数国家的成本已经很低时，我们以每桶 2 美元的价格失去了机会，不得不努力争取实现高城市化率。煤炭和铁矿石低价时代不会再来了。面对成本加速增长的现实，我们必须容忍房地产价格的上涨。7.房地产的多重功能。从历史经济周期来看，房地产是几乎所有产品中抗通胀能力最强、保值率最高的产品。很多人在生活和使用的同时，都会把自己的房子作为财富保值的工具，这增加了居住之余的房子数量。其他功能。在大宗商品可用于金融杠杆的所有融资工具中，住房也是最容易抵押、抵押率最高、最容易变现的。同时，数额巨大，有政府法律支持和允许，有明确的产权制度保护，难以造假。这种融资方式不仅可以改善和帮助消费，还可以为投资和生产提供资金。更重要的是，它可以将未来的收入流向和消费能力转化为今天的投资能力和消费能力。正是因为同时集成了多个功能的功能，这增加了人们对住房的偏好，尤其是由于供应短缺而导致的长期稳定升值预期，这也助长了价格上涨。8.中国传统文化。
“有毅力才有毅力。” 中国的历史一直给社会一个观念，就是要立业立业，要有毅力。山西四合院就是这种传统文化的典型体现。从零开始买房，到逐渐有规模的大院，让人安心无忧。同时，留传后世的文化，也从历代帝王演变成一种民众的潜意识。没有遗产税，使这种继承文化成为大多数现代老年人的根深蒂固的概念。对于年轻一代来说，没有私人住宅的财富作为生活保障，就不可能成家立业，让一代又一代的祖孙后代齐心协力买房。现代农村也是如此。第一桶金大多不是用于再生产投入，而是首先用于满足住房改善和扩建的需要。即使温饱有困难，也要先盖房子。生产的概念已经超越了现实生活的能力，但并不能改变这种概念的存在。9、精神追求。支撑和维持这种传统文化的，恰恰是生活对比中的精神需求。租房被视为无能和耻辱。其实，房改之前，不是全社会都住在出租屋里吗？但当时，正是制度阻止了人们拥有财产权。网破了之后，掀起一股购房热潮，让社会和市场毫无准备地被卷走。零和八。因此，出现了一种特殊情况。普查中发现，低收入阶层的住房私有化率最高，整体住房私有化率与收入水平成反比，却是最高收入阶层的住房私有化率。最低。而是最高收入阶层的住房私有化率。最低。而是最高收入阶层的住房私有化率。最低。
同样的反比反映在租房上，收入最高的阶层租房占比最高。这就是人生的对比。中高收入人群不再担心自己的生活状况和消费能力。拥有祖产不是最重要的，但生活质量才是最重要的。另一方面，最缺乏精神需求的低收入人群不得不依靠房产来维持自己的尊严和地位。正是这种对比的作用，在人们拥有的物质财富和精神需求之间形成了对比。开小拉达的年轻人会欣赏奔驰房价上涨的原因，看不起电动摩托车。拥有房子的年轻骑自行车的人不愿意嫁给只有拉达汽车但没有房子的人。在精神和物质追求的互补中，更多的人会以拥有房产为荣，甚至看不起租房的人。追求高品质生活的富豪们。在这种精神的回归中房价上涨的原因，住房成为了可靠的港湾和身份地位的象征，价格也随着这种精神的需求而不断上涨。10. 不可忽视的收入增长。几乎全社会都听到了对中国高房价的抱怨，这催生了无数的泡沫梦。有人用不正确的计算方法用房价收入比的概念来解释中国的泡沫，也有人用房价收入比来证明泡沫即将破灭，但从来没有人承认，房价涨幅远大于数倍。低于收入增长的幅度和倍数。如果用价格和收入的同比计算，1998年房改货币化时全国商品房均价仅为1854元/平方米，同等城镇人均可支配收入为5425元/年，平均每户3.16人/户。年收入17143元/年，一年的收入可以买当年9.5平方米的商品房，8年左右可以买74平方米的住房。1998年房改货币化时全国商品房平均价格仅为1854元/平方米，同年城镇人均可支配收入5425元/年，平均每户3.16人。年收入17143元/年，一年的收入可以买当年9.5平方米的商品房，8年左右可以买74平方米的住房。1998年房改货币化时全国商品房平均价格仅为1854元/平方米，同年城镇人均可支配收入5425元/年，平均每户3.16人。年收入17143元/年，一年的收入可以买当年9.5平方米的商品房，8年左右可以买74平方米的住房。
1998年全国住房面积中位数为62平方米，房价收入比低于1：7，也就是说，大部分城市的房价收入比都在1：6以下，少数地区房价收入比为1：8。（由于收入中位数合理使用，房价中位数也用于房价，全国平均房价收入比在1：6以下）。如今，2009年全国商品房均价为4445元/平方米。同年，城镇居民人均可支配收入17175元/年，平均家庭2.96人/户。家庭年收入50838元/年。当年可购买商品房11.44平方米，全国房屋面积中位数约68平方米，那么8年的收入可以买91.5平方米的商品房，6年的收入正好是68平方米。平均房价收入比在1:6以内，大部分地区房价中位数仍低于1:6。从各自的增长来看，房价从1854元/平方米增加到4445元/平方米，增长1.39，可支配收入从5425元/年增加到17175元/年，增长2.16倍，很明显，收入的增长远高于房价的增长。问题是平均值只反映了统计比较。现实生活中，有些人的收入比一般人高很多，而有些人的收入要低很多，所以有些人可以用更高的价格和更大的面积来改善生活条件，
恰恰是一群收入略低、收入略高于平均水平，既不在政府保障范围内，也没有足够的随意选择消费能力，但消费欲望很高的人群，所以他们已经成为一种声誉。一个夹层的群体，不顾实际，也成为了攻击房价和社会的主力军。问题在于，我国商品房年产量仅约500万套，仅占城市现有住户的2.5%左右（城市人口约6.07亿户）。只有当供给大幅增加时，不同的产品才能覆盖更大的受益群体。因此，在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长，房价不会停止上涨。想象一下在中国经济高速增长的情况下能够阻止收入增长的步伐吗？想象一下能够在资产价格上涨的情况下阻止地价上涨的步伐？除了扩大供给外，在供需平衡条件不足的情况下，房价还要承受更大的上行压力。中国加快国民收入分配的政策只会提高收入增长率。房价必然上涨的原因可能更多，但我只是希望房价上涨的速度不要超过收入增长的条件。我还可以举出很多房价下跌的原因，但至少这些导致国际房价暴跌的原因在中国还没有出现。如果经济不景气，房贷高杠杆（中国一次性购房比例超过50%，贷款只占全部销售的19%），人口减少，分户率下降（这些都是关于 2020 年的）。直到2009年才开始），如果政府投入减少，货币快速升值（日本当年升值4倍以上），大量失业、城市化率下降、以及很快。而贷款只占全部销售额的19%），人口减少，分户率下降（这些都是2020年左右）。直到2009年才开始），如果政府投入减少，货币快速升值（日本当年升值4倍以上），大量失业、城市化率下降、以及很快。而贷款只占全部销售额的19%），人口减少，分户率下降（这些都是2020年左右）。直到2009年才开始），如果政府投入减少，货币快速升值（日本当年升值4倍以上），大量失业、城市化率下降、以及很快。
在下降因素尚未出现、上升因素占主导地位的情况下，要正视当前发展阶段特点，因地制宜地解决增加供给问题，实现稳增长房价上涨是可能的。中国可以通过强大的政策压力来压低房价。在非市场经济中，政府的权力可以强大到足以指导经济的轨迹。但如此强大的市场是政府的主导目的吗？它会让中国比其他国家更强大吗？只有正确的理解和分析，房价才会理性！