未来十年，房地产行业将不再有“白银时代”的论调，但结构性机会依然存在。如果非要用一个词来形容，那就是——差异化。
或许这两年对大多数人来说最明显的感受就是就业变得更加困难，周围买房的人越来越少。
一方面，因为疫情的影响，另一方面，房地产的上涨周期确实已经到了拐点。
近日，国家统计局公布了2020年12月70个大中城市商品房销售价格变动情况。数据显示，过去一年，70个大中城市中有43个中的二手房价格变化全国规模城市上升，1个城市保持不变。26个城市下降。对比2019年的数据，70个大中城市中，房价上涨的城市有54个，房价下跌的城市有16个。
数据是楼市拐点的最好证明，尽管仍在上涨的城市远大于下跌的城市。
当然，对于居民来说，楼市依然是最好的投资渠道和投资对象。在楼市拐点仍不明朗的情况下，惯性是支撑居民投资的动力。
但这一切都不会太久。这几年房地产市场的繁荣，并不是因为居民的购买力真的达到了惊人的水平，而是居民杠杆率（按揭贷款）的不断提高。
据BIS统计，2008年底，我国住宅部门杠杆率不足20%，12年上升到近60%，年均增速超过3个百分点。如果以家庭债务占可支配收入的比例来衡量，2019年已经超过90%，进一步加杠杆的空间相对有限，这意味着居民想要继续加杠杆的想象空间会变得很小。
通过对比2020年的上升和下降城市，我们发现上升前三位的城市是深圳、宁波和徐州；跌幅前三的分别是牡丹江、南充和天津。一方面反映了南北楼市的差异。另一方面房价拐点，也反映出城市集中度在上升，南方总体好于北方。
此外，除上述因素外，城镇化放缓也是楼市出现拐点的又一佐证。从整体政策来看，房地产调控在持续收紧，并没有放松的迹象房价拐点，也就是说，房地产企业的降杠杆和减债是大势所趋，那么这也会间接影响整个房地产市场。
建行董事长田国立在2018年底说，我们家真的够用。2018年，城镇人均住房面积达到39平方米，达到发达国家的住房水平。
而且从人口统计来看，20-54岁的人口有高峰有下降，这意味着购房的主要人群正在减少。
综上所述，中国房地产市场的拐点将在未来十年到来。房地产市场将从增量市场向存量市场转变。放缓和提质将成为房地产市场的主流，房地产投资属性将减弱。.
但这并不意味着楼市的结构性机会消失了。对于市场来说，转折点是大势所趋，但差异化才是主流。如果你以后还想投资房地产，那么选择比努力更重要。可以预见，未来十年，南方楼市整体好于北方楼市，二线城市明显好于三四线城市。随着人口进一步集中，未来三四五线城市房价将逐步回归合理水平。我们应该意识到拐点已经到来。