文/紫木团队
两年后，再谈长沙楼市。
对于长沙这样一个慢节奏的城市来说，两年的时间，从容不迫。
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长沙依然是房价稳定的蓝筹学生。
在严格的限购限售政策下，长沙赢得了“让炒房者去，不归”的美誉。桎梏下，长沙市的票价越来越贵。
每次去办案，房产顾问似乎都不担心买家口袋的购买力。最重要的是反复确认买家手中的房票。
五一商圈的中心地位依然不可动摇。
去市中心淘金一直都很好，而且非常漂亮，而且在太平老街附近人流密集。
在步行街的视线范围内至少有 3 个，在十字路口最多有 5 个。虽然店里人头攒动，但年轻人已经习惯了排队。站在团扇和美女的红门下，耐心等待兰花拿铁，乌龙的声音，不知名的冬天，掌中的青春……
两岸以湘江为轴心。城市格局一如既往的稳定。
湘江下游沿岸有洋湖、梅溪湖和西岸滨江新城。银香河南岸、万科紫台、花园华中心、万达、北辰等建筑也为这座城市增色不少。
只是我们戳破了岁月的肌肤，细细品味岁月的质感。其实还是有一些值得说的。
三环时代比我们想象的来得更早，河西三大天王板块几乎同时走向终结。
一级市场拍卖的土地已经开始向三环外蔓延。北部的星沙、须田、大泽湖，南部为城市发展预留了大量地块。
市区迷你地块大部分被开发商洗劫一空，明年供应亮点将是鼓山和桂塘。
2020年年中，长沙3号线和5号线将同时开通运营。这标志着长沙地铁网络已经建成，形成了一个五颜六色的“米”字形框架。长沙的五线纵横交错，自东向西，从北向南，覆盖了长沙的大片区域。
最重要的是，长沙对人口的吸附力很强。
2016年以来，长沙常住人口以每年20万+的速度持续流入。即使在全国范围内，这个指标也排在第一梯队。人们带来的是强大的劳动力和消费市场。
疫情过后，长沙也迅速恢复。2020年上半年，长沙以2.2%的GDP增速位居万亿城市榜首。
人口正在回归，长沙正在按照自己的节奏前进。随着土地向城市外围扩张，地价不断上涨，基础设施、教育等城市配套设施陆续落地。
这一切都表明，这座城市充满活力，一切顺利。
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但这种旺盛的生命力并没有体现在它的房价上。
长沙最近一次暴涨是2017年调控之年，均价从每平方米6000多涨到10000多，几乎翻了一番。然而，随之而来的是监管和控制相结合。此后，长沙的房价涨幅并没有超过通胀。新房市场的价格几乎是透明的，明显是在政府限价的引导下。
更为特殊的是，由于政策调控，市场失去了对价格敏感的信号灯，导致各板块之间出现模糊。优质板打压后，价格与刚需板价格几乎持平。
二手房市场的逻辑与新房的逻辑不一样，它更加市场化。其定价受三个方面的影响：1、同区新房价格的对标情况2、区域房源供应情况3、挂牌房主的心理预期。
一般来说，在成熟的二手房市场，价格接近相对真实的市场价格。在长沙的市场，由于新房对标价格，大量二手房高于新房。购房者放弃新房，买二手房似乎不太现实。
因此，市场上非主营业务的中介店较多，业务员会优先向上门客户介绍公司代理商的新房。毕竟，对于销售而言，推荐和佣金很快就能赚钱，而你不能忍受这些钱。
我们对比了炮弹的数据，还是破解了一些谜团：
一、长沙横盘整理，部分板块低迷。
2.河西（岳麓区）二手房比河东整体要贵。
2020年12月长沙房价图
这座城市正在改善，但多年来一直横盘整理。这看起来很奇怪，但背后有更大的城市逻辑。
作为调控的排头兵，该市的发展理念是以低廉的房价吸引人才、产业和投资。保持低房价优势，调控结合要强而有力：限制房价+限制面粉和面包价格+增加供给
横盘之下，房子变现难，投资人日子难过。冰冻了5-6年终于放出来了。但在同区均价过万元的新房市场几乎没有竞争力。
即使你愿意切肉，也未必会受到买家的欢迎。与二手房相比，他们更愿意在城市里有优质配套资源的地方追热上车。
长沙市场是一个投资者永远回不去的城市。
至于河西（主要是岳麓区，金星以北还是低洼地）的房价，房价压倒河东，又回到了10年前。对于长沙人来说，简直就是天方夜谭。
但世上从来没有无缘无故的风。回首长沙的十年，西风吹过，其实是十年。
湘江新区落户后，滨江、梅溪湖、洋湖三个新区一路取得长足进步。而这三个新区，加上市政府的高层（主要是学区），就成了河西的价格责任。
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长沙的购房者很有意思。
我曾经和一个当地的年轻人聊天，他偶尔会开一辆宝马，听命经营滴滴。他家在南、南、北、西都有房产。这并不夸张。原长沙郊区本地土著和单位福利房，3套房产+是豪门的正常配置。
当然，这些都是限购前的随机。房价低，或买或分，取量即可。但是现在，稍微复杂了一点，购房者一路跟风，一路接受房地产市场的教育。
真实的市场数据也是如此。大多数人第一次买房都是一步到位的。根据中原数据研究院的数据，长沙整体交易集的平均面积约为127平方米。而这个区域正是大三房小四房的类型。
“房子够大吗？” “是在市中心吗？” “是大牌开发商吗？”
灵魂的这三个问题，基本上就是长沙的持票人选房子的三把斧子了。这可能有点简单，但效果很好。门票贵，更衣室费用太高。如果您可以一步完成，您可以尝试一次全部完成。
活在当下。
虽然长沙这片池子里的购房者不多，但通往优质板块的道路依然人山人海。
参考湖南中原数据研究中心测算，今年长沙约有98480人符合购房条件。截至10月1日，长沙新房成交面积约812万平方米。这意味着市场上只剩下 34,000 张门票。
内五区的优质区域，成为了时间的朋友。曾经落在纸面上的包裹已经从期货变成现货，这些领域大部分已经走到了尽头。比如滨江新城、梅溪湖一期、洋湖。
大多数真正的热销交易都来自于此。排队玩新的人很多，能有幸拿到号的人很少。长沙的楼盘不多。非常值得购买，但很难买到。
比如地铁口楼盘正融滨江紫雀台，大平层152平米，粗略限价13000/平米；例如长沙房价，滨江府有1913、118、143平方米的改良户型，精装单价为14600/平方米。
一度大卖的“网红盘”，近期成交量开始呈现下滑趋势。
例如，距滨江新城8公里的润和湘江天地，9月26日降幅达97%，10月25日降幅达86%，11月初降幅达64%。
距离梅溪湖5公里的金汇优步学校7月11日拆除100%，8月29日精装42%，9月26日毛坯97%，10月26日71%。
正因为有抢占火热市场的希望，购房者不愿与其他楼盘凑合长沙房价，所以他们在不同楼盘的希望和失望之间循环往复。刚需和投资人，在抓住机会抓住更好的机会和抓住普通机会之间极度纠结。
于是，观望情绪弥漫在长沙楼市的上空。
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过去十年，长沙创业的最佳时机或许是2016-2017年上半年，其次是现在。
2016年，长沙新房市场进入疲软期，拆迁时间为7-8个月。市场上有房子可以选择，不用急着买房。一些无法承受资金链的开发商出现了真正的零首付。
当时河西三大天王地块的房价都是以6个大字开头的。市场接受度不高，听上去还是一幅画。营销的概念有很多，视觉判断已经成为开房产的唯一标准，这有点像现在打开一个盲盒。
如今，虽然精品区结束在即，但给了买家一种确定感，选择区的盲盒也无需拆除。而新拍卖的地块限价不断上涨，说明限价的窗口期越来越短，机会真的不多。
比如市中心板块、北辰、滨江新城、梅溪湖、洋湖等，与限价1.1万的金星北刚需区相比，两者的首付差额为100,000-200,000。
长沙新房限价图
20万以下的首付差价已经是城市的两极：最好的区域和最刚性的区域。而这种情况，在其他GDP已经上亿的城市，基本上是很难发生的。
购买建议：
1.大面：Lot,lot,lot，选择截面
两年前的照片还是很合适的。4星及以上的基本面都值得考虑。
三个天王牌都很好，但最大的问题可能是房子不能动摇。
金星北谨慎购买，新滨水新城可考虑越秀·湘江星辉城等湘江一线楼盘。穆云和汉普不建议入手。
2.小脸：学区+品牌物业/品质社区+地铁
真正的学位房可以算是长沙的硬通货。在河西顶级教育资源长沙实验小学、庐山国际小学、长军双语中学的支持下，市政府辖区内天价神盘八方小区和玉龙天下的单价已经超过2到3w。
物业方面，优先上市万科、龙湖、保利、中海、建发、金茂、华润、招商、中国建筑等大牌楼盘。
长沙是一个价值市场。市场上不缺房子，大家也不愁买。因此，对生活质量的要求非常高。不同于其他城市，大平米一步到位，优质楼盘的核心地段，只能长期持有。