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gzh:大棋在魔都
2021年年底,在中介店招兵买马迎接小阳春楼市二年之际,谁也没想到,稳了两年的新冠疫情,在3月份猝不及防当交易量刚刚开始上升时。
2022年的小阳春还是个谜。答案尚未揭晓。另一个谜团将随之而来。疫情过后的上海,房价是涨还是跌?
大多数人的看法是悲观的。在他们的情绪中,他们对上海这个经济第一城的管理失败感到失望。他们对当前的就业形势和经济形势感到担忧,怀疑上海能否战胜这波新冠暴击。
在这样的上海,房价还会像过去一样坚挺吗?
想了很久,从四个层面来看这个问题,会比较系统:
1. 货币紧缩
2.控制政策
三、楼市供需情况
四、楼市信心
01货币紧缩
房地产是合乎逻辑的。发展周期长期取决于人口,中期取决于土地,短期取决于财政和政策。
所谓金融的短视,其实是指货币的紧缩。
从宏观经济来看,尽管全球货币紧缩,人民币仍有信心不跟风。
美元加息已经到了急需推动全球进入加息周期和外部环境趋紧的必然大趋势的地步。人民币受益于出口景气,持续的贸易顺差使人民币稳中有升。
您可能已经注意到,最近人民币兑美元连续四天下跌。
但从历史走势来看,人民币仍处于较高水平,近期大幅下跌也是由于疫情对出口等经济活动的影响。
这将有助于恢复主要城市解禁后人民币的强势走势。换言之,我们仍有空间和信心维持“以我为本”的货币政策。
人民币兑美元处于历史相对高位
日元、欧元、英镑相对疲软,但由于2021年国内疫情得到妥善控制,人民币逆势保持稳定。
在很多制造业国家还在受疫情迫害和停摆的情况下上海房价大跌,只有我们才能保证货物的稳定出口,包括防疫物资、汽车产品、集成电路等。
全球进入加息周期,输入性通胀不可避免,而国内CPI仍有不加息的空间。
3月份国内CPI同比上涨1.5%,但仍处于较低的安全水平,不需要加息收紧货币。
在美国,由于近两年洪水泛滥,物价飞涨。3月份,CPI同比上涨8.5%,继续回升,创40年来新高。
外部环境有一定空间,但我们仍需保持警惕。对内,最大的问题是经济转型的压力。
国内经济经受住了疫情和转型的考验。为了帮助实体、增加收入和刺激内需,需要货币宽松来支持所有实体。
而去杠杆、去房地产、紧缩货币,如何精准放水输血,是管理者非常头疼的问题。
郑州房价继续下跌
国内的这盘棋是不是开始分化了?
一方面,楼市下滑的城市开始降低限购门槛,降低房贷利率。
例如郑州、福州、青岛;3月份全国第一批贷款平均利率为5.28%,第二批贷款平均利率为5.57%,已恢复到去年3月份的水平。
另一方面,一二线城市的调控政策并未松动。央行降准降息谨慎,就连LPR也没有变化。毕竟放出来的水是有代价的。
总体来看,货币政策不会跟随美元加息的趋势。我国仍有空间和资本坚持“我本”的货币政策,货币宽松是未来的趋势。
楼市不仅是经济的压舱石,也是风险的源泉。管得好就是天使,管得不好就是魔鬼。
“十三五”以来,国内楼市调控已初见成效,在长效机制尚未完善之前,不能功亏一篑。
宽松货币的原则是什么?一是不搞大洪水,二是精准滴灌进入实体经济。这是方向。
这都是要从2016年的房地产牛市中学习。
2015年和2016年美元加息缩表也是如此,而人民币则相反。
这次会重蹈覆辙吗?这样的释放就像是在踢自己的脚。
02 楼市调控政策会放宽吗?
至于房地产政策,还有放松的空间吗?
目前上海楼市调控政策包括:
一、限购政策
2.二手房三合一
3.新房积分认购及销售限制
其中,最具杀伤力的政策无疑是二手房三价一体化,变相提高首付,降低杠杆率。
三合一价格的奥秘在于它的不透明性。你不知道哪些社区增加了验证价格,更不用说增加了多少。
这是大家猜测最多可以放宽的政策。前段时间,网上传出深圳要取消价格指导政策的消息。短期内不会取消,但也不是空穴来风。
二手房指导价的放宽作为放宽调控的第一张牌,非常合适和安全。
至于新房的积分比例,我一直猜测范围会扩大,但这对上海楼市影响不大,但优质新房的中签率较低。如果有茶费,也是个别现象。
新增五个城市的限购政策大幅放松,五年社保减至三年。临港近期将支持重点企业的人才社保缩短至三至六个月。
5大新城敢于放松购房政策是有前提条件的。前提是人、地、住是联系在一起的。
“十四五”期间,五个主要新建城市需要完成大量的人口流入指标。人越多,购房需求就会越多,土地和住房资源的供应就会跟上,房价就会维持下去。
“十四五”规划
以临港为例,在最新发布的《临港住宅发展“十四五”规划》中明确指出,为配合临港保税区大量人才引进,近2万套商业住房将每年供应,五年内共供应10套。10000套商品住房,另外规划大量保障性住房、租赁住房供应。
“十三五”期间,临港新城年均供应量达不到5000套,可见2万套的量很大。
这五个新城,或许产业不够,生活配套也不够,但有的是地,有的是规划。
有了土地和供应,还有进一步放松的空间。
03上海楼市供需情况
上海楼市的需求指的是什么?
想买房的人:只需要安顿下来,只需要翻新棚屋,改善住房,对冲奢侈品。
2021年,购房需求将明显增加,落户者和棚户区改造者。
2021年共公布7.3万人,其中转户公布3.7万人,引进人才公布3.5万人。2020年注册人数3.1万人(主讲人),2021年注册居民人数环比增长135%。
今年2022年1-3月落户的户数较去年1-3月大幅上升,预计今年的户数将略高于2021年的7.3万户。
“十四五”期间,上海市旧区改造总体目标是,2021年至2022年三年内,计划完成二、二以下房屋改造110万平方米以上。中心城区一级老里,惠及居民约5.6万人。
但实际上上海房价大跌,拆迁户数远超原计划目标。
2021年虹口共完成征收4.3万户;2022年改造5000户;
黄浦区2021年共完成2.6万户,年征用量再创新高。2022年,计划完成旧房征收9000户;
杨浦区2021年共建成1.5万户,也是一个新高。
虹口、黄浦和洋浦是去年旧改的主力军,其次是静安和徐汇。
到2021年,前三区将全部开工建设,共拆迁8.4万户。除静安、徐汇等地区外,还将有9万多户。
这样一来,月均拆迁户数为7500户,上海落户月均数为6083户,加起来每月总计1.3万人。
这完全可以解释为什么上海楼市在去年三合一政策之后,能够迅速走出低谷,不像深圳成交量平平。
2022年呢?如此庞大的刚需采购者能否持续?
落户的人似乎还好,但拆迁和征地已经结束。
改善群体一直是上海的中坚力量,也是受疫情等不确定因素影响较大的群体。
好房子可以换得更快,而差房子只能通过降价来换。这种现象在去年就很明显了。
豪宅市场,即价值2000万以上的房屋,每年维持在1500-2000套左右。
今年2-3月,豪宅市场如火如荼。疫情过后,经济形势严峻,货币宽松可能继续。三月份的豪宅热潮可能会持续。
虽然豪宅市场成交量不高,每年都差不多,但会带动房价上涨,尤其是优质资产。
04对上海楼市的信心
这次疫情真的把上海搞垮了。从民生保障、收容所管理、医疗资源配置,各个方面都是一团糟。
根据2018年第四次经济普查数据,上海市民生行业从业人员约380万人,公共行政和社会组织从业人员约30万人。
这意味着30万多名基层干部将替代380万服务人员,为上海近2500万人服务。
工作量过大,怎么可能不死机,怎么可能不乱七八糟?
这是上海管理者应急反应的问题,他们犯了很多低级错误,耽误了控制疫情的最佳时机。
危机处理不当确实反映了上海的管理问题,但低频事件不足以改变城市面貌。
疫情带来的负面情绪会随着时间的推移而被消化,不会改变上海的经济地位、产业水平和发展潜力。相反,每一次危机都可能是一次难得的机会。
那些喊着要逃离上海的人,上海让人失望,是暂时的心情还是长远的打算?哪个城市可以取代上海的实力?
当每年7.3万人落户上海时,将有6万-7万人离开上海,完全符合上海2035年2500万人口计划。
俗话说,信心比黄金更宝贵。疫情是否会打击大家对上海楼市的信心?
当然不是。
05 最后
货币宽松和豪宅市场的好转或多或少推动了上海楼市的上涨。三合一价格的放宽可以促进刚性需求的稳定和交易量的改善,而不是提高价格。
2016年和2020年上海楼市平均涨幅超过30%。这两次大涨都有大放水作为伏笔。从大周期的角度来看,到时候还不是涨价的时候再讨论。
上海的房价是涨是跌,不如问一下,上海的房价是涨还是跌?这个问题很容易问,一定不能掉。
稳楼市就是稳经济。一线城市房价下跌,导致人们对中国未来经济发展持悲观态度。
总之,上海会崛起。什么样的增加才是合理的?每年5-10%以内,超过15%会加大监管力度。
不管监管还是放宽,上海有很多牌可以打,有的安全牌,有的危险牌,如果有变化,我们会做分析。
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