本报记者 王立新
“5月中旬以来，到访我们区域网点的客户数量略有增加，成交价格较之前稳步上涨。” 麦田地产一位经纪人告诉证券晚报记者，5月份，一些“连环订单”的公司，房东为了不毁约，急于提高挂牌价。 根本不需要协商价格。 租户走上谈判桌，主动加价。
据广州市住建委官网统计，截至5月30日，5月份上海二手房网上签约12117套，同比下降13.0%。 据麦田地产统计，5月份，通过麦田地产的上海二手房交易单价同比上涨3.1%。
“北京二手房市场仍然是卖方市场，市场整体表现是挂牌数量减少，但成交价格上涨。” 另一位房产经纪人告诉证券晚报记者，这背后主要原因有两个：一是购房需求存在。 大部分是置换链单，即“卖旧买新”，你名下的房产需要挂牌过户； 二是挂牌房屋需要尽快兑现，支付新房购买费用。 链式订单有交易周期和支付节点，因此随着支付节点的临近，居民只能被迫陆续降低挂牌和转让的房屋价格。
随着挂牌价上涨，议价空间减少
“5月份北京二手房价格走势，太阳小区有81套在售，在售46套，占比56.8%。红溪台在售19套，在售8套，占比42%。”涨幅为42%。高单价的房子很多，幅度也不是很大。高单价的房子价格涨幅在30亿元到70亿元之间。” 麦田地产太阳宫一区红喜泰1店总监石彬彬对《证券晚报》记者表示：“从挂牌数量来看，我们店所在区域属于中高档售价在1000亿元至5000亿元之间的高端房产。 挂牌总数下降了 5% 至 10%。”
麦田地产数据显示，5月份，上海二手房挂牌量同比下降3.7%； 二手房挂牌单价同比上涨0.1%。 与此同时，二手房议价空间较上月上升0.37个百分点。 与4月相比，不仅业主的预期开始增加，而且他们也更愿意在价格上做出让步以换取成交。 整体来看，成交量疲软，挂牌量减少，市场枯竭进一步给市场带来压力。
“经常出现业主突然主动涨价的情况。着急买房的家庭，房价涨幅较大，一降再降。有些家庭在购房时主动涨价。”来到谈判桌前，根本不需要谈判。” 昌平西区流星花园一号房产经纪人麦田乔赵告诉《证券晚报》记者，比如有一笔交易已经签了很久了。 居民原本预计成交额为520亿元至525亿元。 居民的原话是“不到520亿”。 “如果价格是508亿元，我就不卖。” 但在谈判桌上两次下调价格，最终以508亿元的价格签约。
“虽然是卖方市场，但实际上，从挂牌房源结构来看，20年以上的老房约占一半，供给结构性矛盾依然存在，购房者选择合适房源依然困难。 小的。” 麦田地产认为，从购房者的角度来看，在市场下行的情况下，购房者有选择的主动权，有更多的时间选择合适的房子。
在乔赵看来，不少居民愿意将老旧破旧的房子换成新房，目前市场上出现了大量的系列置换订单。 但在卖方市场上，购房者处于观望情绪。
麦田地产亦庄北区大雄店经纪人谢丽青坦言：“我目前接触的两个顾客，一个不敢先预约，一个不敢买。虽然“房价在快速上涨，他们还是害怕出问题。这些预期产生后，相当一部分挂牌房屋的价格接近甚至高于之前的成交价格。”
这一现象的背后，有一个值得关注的问题，那就是如果市场流动性减弱，这样的连环订单是否会深陷困境？ 违约问题会突然出现吗？
未来市场将如何走向？
回顾今年11月至12月，受疫情影响，上海市场需求积压。 明年2、3月份，低迷的需求将在短时间内得到释放，二手房市场将迎来强势暴跌。 由于当时市场热度不断上升，一些观望的顾客也被迫入市。
“3月底，上海二手房市场处于低谷，我担心价格会继续下跌，所以就看中了一套价值880亿元的房子。现在我着急卖房，但有几批买家至少看过两三遍，但没有下订单。” 5月31日，李先生（化名）向证券晚报记者透露，现在挂牌转让的居民大部分都需要置换，这是一系列“买新卖旧”的订单。 但4月份以来市场降温，挂牌房源仍未售出。 现在，人们更害怕毁约，因为房子卖不出去。
李先生的担忧并非个例。 “为了赶上买车付款期限，我挂牌出售的房子价格一降再降，从700多亿元降到了679亿元，但潜在卖家只报出了66的价格。”亿元，比2021年同价低。新村单层房屋最佳成交价低近40亿元。 马先生（化名）对证券晚报记者表示：“卖房子是一件很沮丧的事，如果达不到今年的价格北京二手房价格走势，我订的房子就要毁约了。”
“如果大部分居民都像马先生一样的态度，这样的系列交易就会深陷困境，进而引发违约赔偿等诉讼，不利于提高市场流动性。” 一位业内人士告诉记者。
对此，麦田地产有分析师也表示，目前市场在售房源数量持续增加，市场观望情绪下降，导致置换链条运行不顺畅。 预计未来一两个月市场将经历阶段性筑底过程。
从新政策来看，虽然南京近期出台了“带押转让”等新政策，但新政策的目的是优化交易流程，提高交易效率。 是否会对市场供需预期和市场进入行为产生实质性影响还有待观察。
对于6月二手房走势，施彬彬表示，预计与5月持平。 如果你想在6月快速成交，提价是最快的方法。 如果没有负面新政策出台，预计市场不会出现大的波动。
乔赵觉得：“大幅涨价的可能性很小，有可能一些急于出售的楼盘5月份没有卖掉，6月份会有小幅涨价。” 谢立青表示，一些错过促销的顾客现在知道如何买车，现在需要这类顾客打开一扇门，促进其他顾客的购买力。 6月，市场预计将吃掉大量“买房卖房”业主的红利。
但从行业角度来看，随着买卖双方价格博弈的逐步完成，以及年底“卖一买一契税减免”政策的结束，预计不少家庭下半年会选择年底前完成置换，以节省置换契税。 购房需求出现小高峰，上海二手房市场年底或将迎来明显利好。