14.09.2022
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导读：2022年康巴什区房价将破万，目前呈上涨趋势。
作者|第一财经孙梦凡
在黄河“冀”字的拐弯处，有一座总面积8.7万平方公里、常住人口215万的城市——鄂尔多斯。被称为“地下煤海”，煤炭探明储量占全国的六分之一，天然气探明储量占全国的三分之一，世界四分之一的羊绒制品也产自这里.
自然资源丰富，近十年来，鄂尔多斯地区生产总值连续跨越3000亿元和4000亿元两个台阶，从2012年的2305.8亿元增长到2021年的4715.7亿元，年均增长5.5%；GDP一直位居全国前列，甚至一度超过香港。
豪车随处可见，财富拆迁，人均几套房子……早在十年前，靠煤炭发家致富的鄂尔多斯就收获了这些标签。在当地的房地产市场上，也出现了房子难求的盛况。但受煤炭市场、民间借贷危机等因素影响，2011年鄂尔多斯楼市暴跌。
据业内人士调查数据，当时鄂尔多斯70%以上的在建房地产项目未完工，存量房与常住人口之比达到10：1，新房空置率城市超过70%，消化存量需要3到5年。北方所谓的“鬼城”也来形容它空荡荡的康巴什区。
然而，经过大力整治，鄂尔多斯目前的房地产市场已经复苏。曾经被称为鬼城的康巴什区，2022年平均房价将过万，目前正在上涨。这座神奇的城市是如何从未完工建筑的阴影中浮现的？对现在有什么影响？
房价涨跌
如何在沙漠中拍出大片，在沙漠中近距离看秀……鄂尔多斯在目前的社交平台上，是很多博主热衷打卡的旅游胜地。但十年前，这座城市却经历了一场疯狂的楼盘。市场起起落落，如今人头攒动的康巴什区被称为北方的“鬼城”。
鄂尔多斯地处河套腹地，西北、东三面被黄河环绕，南邻古长城。它不仅拥有草原沙漠的壮丽景色，还因其丰富的煤炭储量而被称为“地下煤海”。
新世纪之初，我国煤炭工业迎来了一波历史发展机遇。煤炭价格从2003年的250元/吨上涨到2008年的470多元/吨。在煤炭资源丰富的鄂尔多斯，不少人感受到了商机，积累了第一笔财富。当地居民也因就业或拆迁而迅速致富。
根据2011年官方数据调查，鄂尔多斯资产过亿的富豪不少于7000人，资产过千万的人至少有10万人。根据当地居民的回忆，当时鄂尔多斯到处都是豪车，这可不是开玩笑的。一些牧民因征地采矿而一夜暴富，成为拥有数百万甚至数千万资产的人。
房地产行业也在这一轮繁荣下蓬勃发展。2004年，内蒙古批准设立康巴什新区；2006年，市党政机关迁入新区，也是从这一年开始，鄂尔多斯的房价开始爆发，从刚过千元涨到均价五六千元；2010年楼市人气达到顶峰，均价突破万元。
据业内人士调查，由于拆迁补偿费高，产生了巨额红利，当地居民非常富有。居民纷纷投资房地产，就连扫街的本地户籍居民也拥有一两套房。
《中国民间资本投资研究报告》还分析，鄂尔多斯的财富分配链是“内循环”，即煤矿产生财富，支持政府改造城市，通过拆迁分配给更多人，然后通过民间借贷筹集资金。向房地产和新煤矿提供贷款。
然而，这种情况很快发生了变化。2012年前后，受大宗商品价格暴跌、民间借贷风险爆发等因素影响，鄂尔多斯市房价从一万多的水平跌至均价3000元左右。新区大量房地产项目停工，居民手中的资产也瞬间缩水。
广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳多次到访当地。在他看来，在鄂尔多斯，煤炭经营、房地产开发和民间借贷之间并没有明确的界限。煤价上涨和城市建设收益形成了企业、政府、百姓共享的链条。出现问题的房地产企业大多是单纯利用高成本民间借贷开发房地产的民营企业。
对于当地居民来说，财富一夜之间来了，大部分人买房后选择腾空，房价暴跌后也没有出现大规模抛售。城市的房地产市场就像是“一群在短时间内致富的人储存财富的地方”。从暴涨到暴跌，高度封闭和个体化。
十年血
在经历了曲折的楼市后，鄂尔多斯并没有遭遇“硬着陆”，而是通过政府的积极调控，逐步消化了房地产存量，走出了烂尾楼和“鬼城”的阴影。
李玉佳说，过去10年，鄂尔多斯已经停止供应土地，需要很长时间来消化烂尾楼。近年来，煤炭价格企稳回升，政府财力充裕。开始建设教育强区、“公园城市”、风电设备、人才住房和公共租赁住房规模建设，市场需求逐步恢复。
其中，控制市场增量是重要环节。2012年以来，鄂尔多斯中心城市停止新增房地产用地；政府采取各种手段缓解供过于求，防止泡沫破裂。
二是千方百计消化存量，如向政府和国有企事业单位分配住房，将其纳入住房保障范围，作为人才安置用房，引进外资企业等。
2016年鄂尔多斯出台《关于稳定健康发展房地产市场的实施意见》，其中提到要通过棚改消化存量。官方数据显示，2016年和2017年，鄂尔多斯棚改商品房存量分别达到589.8万平方米和511万平方米，远高于前两年。
为了帮助去库存，鄂尔多斯还实施了“房票”，发放给以征用房屋为主的拆迁户。拆迁户被拆迁后，将收到房票，可在购房时抵扣购房价款。不仅如此，这些房票还可以拆分转让，最大程度帮助楼市去库存。
通过调控供给、开放棚改、大力去库存等多种方式，鄂尔多斯楼市逐步重回正轨。2019年，鄂尔多斯房价已经恢复到崩盘前的水平；2020年康巴什房价，当地迎来久违的新房源；2021年，二手房市场将逐步兴起，均价接近万元。
2022年，在房地产市场降温之际，鄂尔多斯楼市也保持相对平稳。1-7月，全市商品房销售面积106.8万平方米，同比增长8.2%，其中住宅销售面积增长11.9%；商品房销售额66.3亿元，同比下降0.7%，其中住宅销售额增长3.3%。
房地产开发投资方面，1-7月当地房地产开发投资87.9亿元，同比增长30.1%，其中住宅投资67.8亿元，同比增长 35.4%。分区域看，涨幅位居前三位的旗区为康巴什区、准格尔旗和乌沉旗，分别增长131%、115.1%和63%。
李玉佳说，在鄂尔多斯买房的人中，20%~25%是七旗人口，15%~20%是市外（包括省外）人，约60%是本地新人。公民和更衣室。人群。很多外省市同修表示，这里环境好，适合老人和孩子上学，所以选择买房。
“炒房”一词已从这片土地上淡出。目前，外地炒房者纷纷撤离，房源供应也不少。购房的全款和公积金贷款占当地市场的近80%。有当地居民表示，最近康巴什区房价一直在上涨，打算买楼盘住。很多人看房时全额付款，土豪太多了。
启示是什么？
尽管鄂尔多斯房地产市场有其特殊性，但站在房地产市场变化的现状中，这座城市管理烂尾楼和去库存的方式仍然充满启示。
目前，全国商品房整体库存进入上升周期。国家统计局数据显示，截至7月底，全国商品房待售面积5.47亿平方米，同比增长7.5%，增加3700万平方米2021年底为5.1亿平方米。其中，待售住宅面积增长14.1%。
其中，三四线城市去净化压力最大，一二线城市平均去净化周期逐渐上升至警戒线。福建廉江商品房去库存周期达131个月；黑龙江哈尔滨去库存周期达到81个月，内蒙古呼和浩特、广西北海去库存周期达到62个月。
李玉佳认为，鄂尔多斯本身的地方财力雄厚，对土地的依赖性小，但能做到的，不代表其他城市做不到。其中一些思路可以参考，也可以参考一些领域。
对于库存特别大的地区，首先要在供给侧承包土地和新房的供应。如果人口密集，新楼盘供应量少，需求量大，这些面积可能会增加；但如果库存高，还有很多未完工的建筑，那么该市必须在供应方面收紧腰包。
其次，在财政许可的情况下，存量住房的振兴与保障性住房和租赁住房挂钩。在供需不匹配的情况下，可以通过这种机制来匹配需求。有常规棚户区安置的，拆迁后作为政府储备用地或公共服务设施用地，被拆迁户凭房票购买新房。
此外，就鄂尔多斯本身而言，城市吸引人口的能力，仍然取决于其城市面貌、公共服务、就业机会、人均工资等，这是帮助楼市去库存的根本保证。
李玉嘉说，鄂尔多斯中心区的人口近年来开始聚集。一方面康巴什房价，大力引进清北等高校毕业生，打造教育强区；可申请公租房，租金仅为市价的40%；中心城区的市容面貌也得到很大改善，公租房有保障。
在产业发展方面，鄂尔多斯也在推进经济转型、发展煤炭深加工、布局新能源等新兴轨道。2022年上半年，鄂尔多斯地区生产总值2550.10亿元，按不变价格计算，同比增长6.0%，在全区12个盟市中排名第一。聚焦产业发展，提升地方经济实力，也是楼市稳定的基础。