田彦霖 着
编辑/纪国华
近两个月，深圳流行一个操作：先全款买房，然后用新买的房子作抵押，向银行申请专门为中小微企业准备的低息商业贷款企业主。拿到钱后，通过层层空壳公司转移，贷款最终用于买房。
4月20日下午，央行要求深圳各商业银行彻查资金违规流入房地产市场。相关部门也立即澄清，市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在净贷款贴息资金进入房市的情况。
据深圳房地产行业和金融机构人士向AI财经报道的情况，部分中小业主通过房贷业务贷款拿到钱后，并没有投入日常经营。徒劳”的想法，将所有的钱都投入了房地产。
房贷商贷乱象的背后，是大到不能倒的深圳楼市。房价是城市核心价值观的体现之一。有人因为错过了上楼的机会而感叹，也有人认为房价涨得不够快，“影响城市面貌”。
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猫和老鼠游戏
留给投机者的时间不到一周。
2月初，深圳市政府出台《惠企十六条》，其中提到为中小企业提供贷款贴息30亿元以上。随后，深圳市中小企业服务局发布贷款贴息实施办法：自2020年2月1日至2020年4月30日期间，深圳市辖内银行业金融机构新增贷款（延长期限为被认为是新的）将得到折扣利率的支持。
人工智能财经营销总监左鑫告诉人工智能财经，4月30日之后，银行将暂停办理以房地产抵押贷款为贷款的贴息项目，后期安排仍不确定。如果此时申请人用作抵押的房产，贷款还没有还清，按照银行三个工作日的审批速度，政府大概率无法享受低保临时贴息。
自公司2月17日复工以来，左鑫和他的团队重点帮助那些在深圳有房产但没有注册公司的人成功获得银行的住房抵押贷款业务。
“第一次来我们这里做（房贷业务贷款业务）的人还少，大家都不相信自己真的能低息贷这么多钱。” 左鑫说，4月20日之前，营业部每天可以接到十几个订单。现在来咨询一下被商业贷款抵押的人，如果她名下没有注册公司，她会建议“先出风头”。
据左鑫介绍，他们公司常年与四大银行合作。在4月20日银行违规贷款自查前，借款人只要持有深圳红色房产证，并在其名下注册了一年的公司，就可以通过商业银行申请住房抵押贷款商业贷款。银行。一位深圳房地产市场资深分析师抱怨道，“深圳2月底出台了折现率政策，企业标准的设定不是很明确，只要有房子，有公司就可以搞定。”
与普通消费贷款和其他需要抵押房地产的贷款不同，住房按揭经营贷款将享受深圳市两级政府的贷款优惠。方法。
按照规定，对成功申请住房抵押经营贷款的借款人，到期支付的银行利息，由市政府按实际支付利息的50%给予补贴，补贴总额最高不超过100万元。此外，深圳各区政府也有不同的贷款优惠。比如龙岗区的优惠率高达100%，光明区最低的可以达到20%。优惠期为6个月和12个月，有效期为一年。
一位从业20年的深圳房地产经纪人为AI财经做了一个计算。正常商业贷款为1000万元，按当前首期住宅利率LPR+30点，即4.95%计算，以等额本息形式支付。贷款期限30年，总利息921.57万元，年均利息30.7万元。
如果你想做住房抵押商业贷款，商业贷款利率一般在3.9%到4.5%之间。以南山区为例，如果一切都按照最高标准计算，那么1000万元贷款的实际支付利息应该是45万元。之后市政府补贴50%，即45万元/2*50%=11.25万元；加上南山区政府70%的补贴，即45万元/2*70%=15.75万元。
粗略估算，理想条件下，扣除市、区政府的贷款补贴后，1000万元贷款实际支付的利息仅为18万元，贴现后利率低至1.8% .
左鑫有一位热衷于炒房的客户。他名下没有公司，只有他这些年积攒下来的几处房产。客户为申请住房抵押商业贷款，借助东风政策，通过金融中介购买了注册一年的空壳公司，并在前海拿出一套价值超过3000万的商品房作为抵押，贷款2300万元。
“上次我帮他算了，月利率是3.45万元，按照南山区6个月的优惠期，月补贴3.79万元，6个月，政府可以获得22.74万元的贴息。” 左欣说，这是她近两个月见过的贷款金额最高的客户。
在深圳负责办理工商登记和金融代理服务公司的业务经理刘倩说，在过去的一个月里，她接过的几个客户都表示，为了解决资金周转问题，他们要求银行贷款。 ，并且他们收到了一年的大量注册和清洁操作。的公司。
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不过，自查操作开始后，深圳招商银行一位贷款经理告诉AI财经，借款人名下的公司必须至少注册两年才能办理抵押贷款业务。对此，刘谦并不意外。“银行贷款的暂时性变化可以理解，政策不确定。”
她向AI财经透露，她目前有很多公司注册时间超过一两年，工商税都正常，有自来水也有没有。“价格4000多元，一般不超过4位数。”
房价太低影响城市面貌？
央行的降准让深圳人嗅到了放水的信号，房子的金融价值在这里得到了充分发挥。
“大家普遍认为钱会发霉，银行存款会贬值。” 深圳贝壳研究院院长肖小平研究深圳楼市十余年，告诉AI财经，人们的焦虑情绪会被传递。
不过，与投机者的狂欢不同，真正需要买房的人，在房价上涨面前显得有些被动。
方然，1995年出生，大学毕业后来到深圳工作。2019年，她和丈夫开始计划存钱买房。她说自己没有赶上80后买房的时间，也没有父母00后的财富，所以觉得很辛苦。“深圳的房子真的很贵，地铁真的很挤，加班真的很晚，你只能继续努力，以免被抛弃。”
为了赚首付的钱，方然在日常工作之余，坚持每天都做短视频。熬夜工作到两三点是正常的。去年，她在抖音上的粉丝数超过了80万，还收到了几波广告。赚了一些钱。今年年初，她和老公终于攒够了300万的首付，开始看房。
中介带她陆续参观了宝安区的10套套房，其中9套是二手房，讨价还价的余地不大。新房只有1套，单价7万元左右，面积119平方米，总价900多万，但这个楼盘是最后剩下的了。
“我总不能当天就买房吧？这么大的钱，我也不敢做决定，晚上想带老公去看看，但是售楼处已关闭。” 后来，方然听说他也在。一天下午去看房子，当晚有人交了押金。
刚进入深圳楼市时，方然还太年轻，缺乏实战经验。她有些后悔。“现在这个项目周边其他新房和二手房均价在10万元左右，我真的很后悔没有冲动购买。”
深圳不会等待那些犹豫的人。3月，深圳蛇口招商太子湾项目17栋均价超4000万的别墅，一出即售，仅用时8秒。
贝壳房源平台上，深圳有近6万套二手房挂牌，但地产商却觉得“没有卖房”。一位房产中介对业主的天价要价表示头疼，“前一天挂牌价还在1100万，第二天被要求涨到1200万。”
4月16日，国家统计局发布全国70个城市房价数据显示，深圳二手房价格环比上涨1.6%，位居70个城市之首。人工智能财经在深圳的一群房主中看到，房主们正在联合起来推高房价。有业主声称“集中火力淘汰低价房”，甚至有人认为房价过低会影响城市面貌。
深圳市住房和城乡建设局否认了深圳房价大幅上涨的声音。官方认为，部分业主挂牌价过高，与市场行情存在严重偏差，但挂牌价并不等于成交价。“近期热议的两三个项目集中在南山、宝安等地，其他区销售和成交总体平稳。”
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一位在龙岗区工作的房地产经纪人表示，深圳房地产市场存在分化。以南山区为首的西部房地产市场火爆，但他所在的东部地区并没有那么躁动，相对稳定。
深圳壳牌研究院指出，近期部分业主预期乐观，挂牌价高，但并未得到市场认可，买卖双方博弈依然存在。此外，市场存在分化，部分担心未来预期急售的业主，随着市场趋于稳定，预计会出现一些“降价”。
迷失的羊能补吗？
在“买涨不买跌”的心态下，投机者利用房贷经营贷款、低利率买房的金融博弈被视为深圳房价上涨的主要动力。
研究深圳房地产政策数十年的业内人士承认，政策的初衷是好的，但经营者的行为却让它变形了。
一位不愿具名的老板说，房子抵押的业务一直在银行。不过之前的审核门槛很高，造假成本也很高。银行需要查看公司成立时间、缴纳的税款、申请的法人和股东的流水情况、还款能力、收入证明等。银行放贷人员也要到实际营业场所取现场拍照，确认公司是否真实存在。
在以往监管最严的时候，很多办理公司账户转让的金融中介被查处。那段时间，只要工商部门的人走进这些中介公司的大门，老板们就知道他们又会被带到派出所接受讯问。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，为防止资金流入楼市，银行应采取委托还款方式（根据借款人的提款申请和代付委托，将贷款资金支付给借款人为合同约定的目的。对象）以降低贷款被挪用的风险。
不过，4月22日下午，深圳市中小企业服务局和央行深圳中心支行分别在发布会上表示，深圳两级贷款贴息项目均未入基金。发行阶段，无网贷贴息基金。进入房地产市场的情况；未发现用于小额转贷的信贷资金以房地产抵押经营贷款的形式流入房地产市场的情况。
李玉嘉表示，现在确实很难查到资金的去向。“一旦钱到了企业手里，企业就有很多空壳公司，也有很多马甲，几手之后，银行就很难分辨清楚了。” 《华夏时报》报道了一个案例，为了规避监管深圳房价网，有人通过抵押商业贷款获得了这笔钱，11人转手后才顺利将钱投入楼市。
在银行内部人士看来，银行对借款人的这种操作并非一无所知。根据政府安排，贴息政策应惠及10万余家中小微企业（包括小微企业主和个体工商户）深圳房价网，新增贷款规模约2000亿元.
“但只要钱不直接流向股市和房市，银行就不会太在意，能满足银监会的规定，完成每笔贷款的KPI 。” 出问题了。“但如果你看一下，钱肯定会流向那些地区。”
与国外基于评估行业现金流的贷款不同，国内银行一般不发放无抵押贷款。但是，如果将抵押品作为保证贷款安全的手段，则不应成为套利投资房地产的渠道。
在中原地产首席分析师张大伟看来，舆论对深圳住房按揭商业贷款没有抓住重点。
在他看来，去年11月，深圳市住建局对豪宅标准线进行了调整，激发了业主入市的积极性，也开始让二手房涨价。在深圳无与伦比。
2019年11月后，深圳二手房价格大幅上涨
当时有媒体报道，二手房交易减税额达到30万。很多房东都涨价了，从20万到80万元不等。肖小平还表示，去年四季度，深圳市场十分活跃，而豪宅标准调整带来的势头在疫情过后仍在延续。
艾财经注意到，2019年12月12日，深圳也取消了“只租不卖”商品房的政策。由于该公寓没有限购要求，也引起了一批不具备购房资格的外商的关注。
深圳这块土地每天都在创造着经济奇迹。这里的房价确实值得深圳人的辛勤耕耘。但与北京、上海、香港等城市相比，深圳还很年轻，周围还有各种莫名其妙的机会。
“有时候你不知道你什么时候会有钱。” 一位从业20年的房地产经纪人回忆说，1992年，他的朋友来深圳炒房，发了大财。不过，这个钻石级的炒房者，现在也不敢炒了。“他名下有几十处房产，年抵押贷款超过300万，靠卖房减债。”
从经纪人的角度来看，他的朋友，他的全部身价完全取决于深圳的房价。房价涨了，他就富了；当房价下跌时，他只有债务。
（应采访者要求，文中左昕、方然、刘谦均为化名）
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