北京西城区4月30日发布了义务教育阶段入学政策，正式宣布“幼升小”多校划片，北京学位房的成交量在“五一”假期由此迅速放大。而在此前广州天河区则提出公办初中“多校划片”，深圳则强调“实际居住”，小学学位锁定六年、初中锁定三年。这一系列的变动，让北广深的楼市也随之出现了微妙变化。
记 者丨宋兴国王帆 陈洁
编 辑丨林虹 黎雨桐
北广深的学位房改革在"五一“假期被迅速引爆。
“五一”前夕，北京市西城区突然发布了一则学区新规，宣布西城区从2020年7月31日起将执行多校划片政策。作为北京教育资源最为优越、同时也是多校划片政策执行最晚的一个区，西城区的政策变动，迅速引得市场快速反应。
而在此前广州天河区则提出公办初中“多校划片”，深圳则强调“实际居住”，小学学位锁定六年、初中锁定三年。从5月5日开始，广深两地进入轰轰烈烈的中小学招生报名时期，政策的变化对当地的学区房将迎来何种冲击?
“每上一套没占用的都得抢”。当记者以购房者身份问起近期丰汇园小区的交易状况时，某房产中介机构经纪人张浩(化名)如是说。
“五一”北京西城区交易量同比、环比均超100%
机构数据显示，“五一”期间西城区交易量环比和同比增长均超过100%。而由于学区房大量交易带来的交易结构变化，也使得区域成交价格呈现上浮态势。
“当天就有人调高了挂牌价”
前述某房产中介机构经纪人张浩说起的丰汇园小区，由于其划片对口学位是西城区宏庙小学，不仅是北京市级重点小学，学生直升北师大实验中学的比例也达到了80%，这让丰汇园成为了北京知名的“学区房”校区。
3年前北京学区房价格大幅上涨的行情中，这里就曾以1200万元价格售出了一套39平米的二手房而名噪一时。到近期为止，这个小区的房价依旧高昂，中国房价行情网的数据显示，丰汇园小区4月的成交均加达到了191310元每平米。
“政策出来当天就有人调高了挂牌价”，张浩说，但即便如此，由于买方和卖方仍然都十分急切，德胜、金融街和月坛这三个“牛小”集中的片区，成交都十分火热。丰汇园每天都有近十套成交，尤其是学位没被占用的，更是每一套都十分抢手。
西城区新的政策规定，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。同时，自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。
这让买方的心情十分急切。一位小长假期间看了2套金融街附近学区房、但都由于“下手太慢”没能成行的家长告诉21世纪经济报道记者，由于金融街学区的六所小学有四所“牛小”，强弱差距较大，很多家长为了提前锁定学区，选择在“五一”期间提前入市。这也是为什么被认为“西城最强学区”的德胜和金融街，这次成交最为火爆的原因。
另一方面，张浩告诉记者，由于业主担心学区划片后，长期来看还是会影响学区房价格走势，因此想在短期内选择出售的也不少， 导致实际成交价格与挂牌价会有偏差，“还有的谈”。
而身处非“牛小”学区的板块，业主心态则十分稳定。一位去年底在广安门内、牛街学区购买了一套学区房的业主告诉记者，由于广安门内、牛街学区的学校实力相对比较均衡，没有特别的“牛小”，所以他所在的小区五一期间挂牌价都十分稳定。
同时，张浩告诉记者，由于大量购房者是出于锁定学位的目的，所以“五一”期间的成交也以小户型为主，而由于小户型的价格往往较高，这也拉高了近期西城区的整体成交房价。
贝壳研究院在近期发布数据称，由于4月30日晚上学区房政策的出台，西城多校划片使得部分家长为了教育的确定性加快入市，“五一”期间西城交易量同比和环比增长均超过100%，尤其是金融街和德胜片区。
长期或平衡内部价格?
不过，从长远来看，多位受访人士均告诉21世纪经济报道记者，政策调整，对于长期以来畸高的西城学区房价，可能会有一定的调整作用，但影响不会太大。
一位房地产分析机构人士告诉记者，过去三年间，由于严格的需求端政策限制，北京二手房价格出现了明显的回调，其中西城区的价格相对稳定，这很大一部分是由于学区房的支撑。
实际上，从中国房价行情平台上的4月二手房价来看，西城区各个小区的房价都较为稳定，同比基本呈现正增长。
数据来源：中国房价行情平台
多校划片一定程度上被认为会削弱学区房的价格优势。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，通过此类学区的政策调整，客观上为学区房降温。同时也改变了教育的方式，使得小学教育更加规范，也促进教育教学资源更加合理配置，其对于促进教育公平和房住不炒等都有积极的作用。
“由于学区房的价格更多是学区价值赋予的，理论上来看，在多校划片后，普通小学的学区房将来有可能会涨，‘牛小’的学区房将来有可能会跌，教育资源均摊后，片区内的房子价格都会趋于持平的”，上述分析人士告诉记者，而从北京已有的多校划片经验来看，过去学区资源不均衡的朝阳区，学区房受到打击最大。而对于西城区这种整体教育资源优势明显的区域，划片后，虽然会对某些顶级学区房价格有所影响，对于整体价格的打击不会太大。
深圳学区房成交火爆：价格涨幅超出平均水平
“学区房最近都卖疯了，好一点的出一套马上成交一套，有的小户型对比去年甚至一平米涨了好几万。”5月7日，一位深圳房地产中介人士说。
4月底，在深圳本地“民心桥”电台节目中，就有家长听众向深圳市住建局局长张学凡提问称：福田百花片区的学区房现在已经涨到15万、16万一平米了，远远超出了老百姓的承受范围，政府对这种情况有没有管制或应对措施?
百花片区称得上是深圳最著名的学区，名校云集，尽管片区很多都是楼龄超过20年房子，但某中介网站的信息显示，二手房挂牌均价普遍在10万以上，甚至有挂牌价达到18万、19万的。以其中一套挂牌价超过18万的房子为例，该网站的成交记录显示，去年3月底成交的同户型、同朝向房子，单价为14.1万。
对于上述家长听众提出的问题，张学凡回应称，需要从两个方面去考虑，一是教育部门需要增加优质学位;二是住建部门对于恶意涨价行为需要进行管控。
深圳人有多么热衷买学区房?
在深圳，公办学校的总体质量相对更高，而在各区积分入学的政策中，想要进入名校，户籍和学区房几乎是必备的敲门砖。一位今年即将送孩子读小学的深圳家长向记者介绍，他最心仪的学校是龙华区外国语学校，这是一所九年一贯制学校，以前一类学生(拥有该区户籍和学区内商品房，在积分入学中位于优先级)都可能进不去。虽然他早早为孩子买好了学区房，去年也落了深户，但仍然不敢保证一定能进得去。
另一位家住宝安区的家长则表示，为了让儿子接受更好的教育，她提前一年到福田区买好了学区房。
根据深圳贝壳研究院的一项数据，今年2-3月，学区购房目的在所有购房行为中占比为18.8%，对比1月的12.5%大幅上升，并且超过了改善需求的占比。
深圳合美居地产创始人赖沸新曾向21世纪经济报道记者表示，基本带点学区的房子，一套涨个20万，很容易出手。
赖沸新工作的主要区域靠近华为总部，买房的客户中不少是华为员工。赖沸新认为，每年深圳那么多新引进的年轻人才，很快面临着结婚、生小孩，就要考虑学区房的事情，这些大公司的员工，你完全能够想象他们对教育、对学区房有多么重视。何况，学区房既是解决子女教育问题的刚需，同时也可以当作是一种投资品。
“完全是供不应求。好的学区房，大势平稳的时候，它都会涨一点，总体来看，这几年肯定是领涨其他所有类型的房子。”赖沸新说。
家长追逐学区房的背后，一个最大的原因在于优质学位的稀缺。尽管这是各地普遍存在的情况，但对于深圳而言，供需矛盾或许更为突出。
从2018年的数据来看，在一线城市中，深圳在校小学生人数仅低于广州，超出北京和上海，但小学数量却远低于北上广;深圳的普通中学在校生人数最少，普通中学数量同样大幅低于北上广。近几年，深圳多个区都曾发布学位缺口预警。
2018年北上广深在校中小学生情况，数据来源：各地统计公报、统计年鉴及教育统计手册
事实上，深圳早在2015年就在南山、福田、罗湖和盐田小范围内试点“大学区制”，试点区域的义务教育阶段学生入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2到3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。
美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者表示，北京的“多校划片”跟深圳的“大学区制”其实差不多。就深圳的情况看，这一入学政策并没有影响学区房的价格走势，毕竟买了该区的住房，才有机会入读相应的学校。
“一直以来，好的学区房价格涨幅都高于平均水平，今年也不例外。”何倩茹说。
但同时，对于前述深圳住建局长所称的“对于恶意涨价行为需要进行管控”，何倩茹也表示，对所有住宅的不正常涨价，都需要管控，暂时未清楚是通过何种方式。
广州的学位风波背后：学区房还值得买吗?
广州荔湾区广钢新城近日出现学区房风波，让不少家长们对学区房的价值再次打上了一个问号。
4月下旬，广州市荔湾区发布《广州市荔湾区公办小学2020年一年级招生工作方案》，广东实验中学荔湾学校在2020年招收6个班，270人，满额为止。
招生的先后顺序为：1、广东实验中学荔湾学校(小学部)所在规划地块的新建楼盘业主的“人户一致”适龄儿童;2、2019年已有适龄儿童入读该校一年级的广钢新城中央公园以北其他新建楼盘业主的“人户一致”适龄二孩;3、广钢新城中央公园以北其他新建楼盘业主的“人户一致”适龄儿童。
根据相关方案，广东实验中学荔湾学校将按序位先后顺序招生，在某一序列内，如果适龄人数大于计划学位数时，将在该序列采用电脑派位方式确定学位。
那么，排在第一序列的是指哪一个地方呢?
21世纪经济报道记者查询后发现，广东实验中学荔湾学校小学部属于广钢新城华发中央公园项目配套学校，因此排在入学第一序列的是华发中央公园项目业主的“人户一致”适龄儿童。
“从逻辑上说，省实(广东实验中学荔湾学校)是华发楼盘建的，肯定优先满足华发的业主。以前，华发的业主还没有入住，会有富余的学位，让周边的楼盘‘蹭一下’。现在入住后，华发的业主都不够用，周边就不能蹭了，当然就得摇号。”华南城市研究会副会长孙不熟告诉21世纪经济报道记者。
然而，对于广钢片区的不少家长来说，这一局面与预期落差巨大。从4月底到5月初，在人民网的领导留言板上，不少广钢新城的适龄儿童家长都在留言，称“学校在家门口都无法入读 ”，“为何不能做到增加几个班级，实现广钢学生应收尽收?”
此外，也有业主向媒体反映，买房时房屋销售称“一定能进省实”，“没想到现在是这么个结果。”
孙不熟认为，不排除个别销售会误导业主，向业主宣传一定能“进省实”，但是一般来说，开发商是不会这样宣传的，购买的业主应明白这一风险。
根据安居客的广州房价走势图显示，进入5月份以来，广州的二手房价格已经连续下跌3个月，平均价格已经跌穿31000元。这一价格走势，与北京、深圳的房地产市场走势非常不同。
“广州近期的房价只能说‘稳中有降’，一些郊区的楼盘甚至在打折促销。相对比来说，学区房的价格还相对坚挺，因为毕竟是稀缺资源，可替代性有限。”孙不熟说。
然而，从一些趋势上看，学区房的“强势”，能持续到何时并不一定。
一些地方比如广州天河区已经提出，未来小升初不再“对口直升”，而是“多校划片”。而最新消息显示，北京市西城区的小学入学都要实施“多校划片”。
孙不熟认为，未来广州的教育改革趋势，一定是向北京逐步靠拢。“广州现在的优质小学学位还是基本够用的，但是未来就很难说了。如果未来优质学位进一步紧张，很多区可能也会逐步走上这一道路。”
他认为，学区房热度肯定会降温，但是价值仍然是存在的。尤其是一些教育资源比较均衡的区，比如越秀，就算多校划片也不会太差，因此学区房仍然有价值。
另外一个后果是，一些强势的广州中小学有可能会办更多的分校。
“广州有一个模式和北京不同，就是一些名牌中小学在不断合并周边小学。未来，一些名牌中小学可能也会继续办分校，这也会导致广州教育资源相对来说更为均衡。”孙不熟说。