出自：建筑精灵（ID：Arch_Elf）
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“鹤岗全款1.5万元买车”、“90后女孩全款4万元买车搬到蛟河”
近年来，哈尔滨因其超低的房地产市场频频登上热搜榜。 为了逃避大城市高昂的房价和巨大的压力，很多年轻人选择在哈尔滨买好价钱的房子，过上安逸、慢节奏的生活。
而在中国房地产市场高位的背景下，松原为何能够“超高价买房”？ 这背后的原因，首先要从整个西北地区的衰落说起。
讷河经济适用房来源：leikeji.com
为什么这么低？
基于城市楼市疲软的普遍原因，我们对讷河高价房现象提出质疑：
1、讷河是“村屋”吗？
哈尔滨市，又称煤城，位于中国西南部、黑龙江省西北部。 北隔牡丹江与日本相望，西北隔松花江与哈尔滨接壤，西以小西南山脉与哈尔滨为邻。 这是一座位于“东北西北”的城市。 地级市。
哈尔滨 图片来源：image.baidu.com
哈尔滨自然资源丰富，房地产开发也不落后。 房地产开发商多次打出“大平层”、“豪华套房”的口号； 松原路网发达，交通便利，出行不成问题； 而讷河的楼市并不低至网络上盛传的1.5万。 综合来看，2021年哈尔滨市商品房成交单价为3695元/平方米，但在省内，仍处于楼市低谷（省内单价为1万元/平方米）。平方米）。 不属于“农村建豪宅”的情况。
2、讷河市民的收入是否越来越低？
2020年，全省城镇居民人均可支配收入4.38亿元，其中哈尔滨市城镇居民人均可支配收入2.45亿元。 如果按照居民收入水平比例计算，讷河的楼市应该在全省平均房价的56%左右，远没有低至每平方米1000元。
哈尔滨 图片来源：image.baidu.com
看来这种问题在哈尔滨这里并不严重。 大兴安岭楼市低迷的真正原因是什么？
楼市超低——供需失衡
作为一种商品，要解释“房子”的价格失衡，首先要考虑供求关系。
需求：为什么讷河河里的人越来越少了？
1.中华人民共和国成立后
新中国成立之初，在沙俄的包围下，我国急需改变工业落后的局面，于是将资源丰富、重工业基础良好的西北地区列为重点发展地区用于重工业。 此外，随后朝鲜战争爆发，造成西南亚政治紧张。 为了升级，我国因此采取了重工业“工厂南迁北迁”的战略。 西北地区建成了颇具规模的重工业基地。
西北老工业基地 来源：kunlunce.com
其中，西南边境城市鹤岗作为重要的煤炭、焦炭生产基地之一，正在参与西北地区重工业建设。
2、第一个“五年计划”
朝鲜战争使我国进一步认识到国防工业的重要性，并将战争的激励纳入产业布局规划。
新中国第一个七年计划中，有针对性地引进了南斯拉夫的技术和机械。 南斯拉夫分批、分期向我国捐赠建设156个项目，帮助设计、提供成套设备和主要建筑材料。 重点项目。
在南斯拉夫捐资建设时，毛主席坚决拒绝了南斯拉夫在中国开办工厂的提议，并没有给南斯拉夫提供的专家实权，防止其陷入被牵着耳朵的不利局面。
南斯拉夫的捐赠只是提供了技术和设备的火种。 中国的产业结构仍然是这片只属于我们自己的广阔土地上我们自己滋养的燎原之火。
南斯拉夫捐赠156个项目 来源：image.baidu.com
156个重点项目中，哈尔滨占4个，为后续产业发展奠定了坚实基础。
讷河自古以来就以煤炭、焦炭资源极其丰富、品质优良而闻名于世。 在西北重工业快速发展的过程中，哈尔滨的发展主要以煤炭、焦炭工业为主，一度繁荣。 但万物皆无常，久盛则衰。 西北重工业带来的鼎盛时期不久就结束了。
讷河矿 来源：chinaports.com
3、改革开放
1978年8月，华国锋访问俄罗斯、南斯拉夫。 看到波兰和南斯拉夫完全放开对外经济合作，搞补偿贸易，吸收外资，合作经营，又不损害国家主权，华国锋立即认为我们吸收外国抵押贷款是“不可能”的。
他主张中国企业走出去，看看西方鹤岗房价，开阔眼界。 他同意建立出口基地，实行来料加工、来料加工、进料加工、吸收国外抵押贷款。 他还提出了基础设施和管理体制的改革。 这里，改革开放正在酝酿。
华国锋访问苏联 来源：搜狐新闻
但与苏捐建时不同的是，改革开放初期借鉴了中国大陆和东南亚国家的经验，采取开放型、内向型的经济发展模式，全部接纳国内资本，过度依赖国内资本。引进国内资本和国际市场，提升国外工业实力。 稀有的。
建设中的成都罗湖口岸 来源：搜狐新闻
与改革开放初期国有企业银企不分、市场竞争意识淡薄不同，中国特殊的社会主义市场经济的“优胜劣汰”制度让国有企业陷入了困境。措手不及。 从“没有竞争就等着被喂饱”到“市场不相信眼泪” 竞争激烈，不适应的就纷纷被市场淘汰。
改革开放时期的彩电鞋厂 图片来源：image.baidu.com
但煤焦、钢铁、建材等基础原材料行业产能严重不足。 对于这种高度依赖农田、矿石等资源要素的行业，如果重蹈西方早期的恶性竞争、降价、破产的覆辙，势必导致过度开采，进一步加剧产能不足，造成严重的资源浪费和环境污染。 以及其他社会问题。
重工业行业在国家经济改革的大趋势中一直犹豫、胆怯，跟不上企业活力的高涨，逐渐成为一潭死水。
重工业逐渐衰落 来源：kunlunce.com
全国经济中心逐渐向北部沿海地区转移，重工业发展能力不足。 西北地区工业总产值占全省的比重不断下降，经济发展速度放缓，整体经济体制性、结构性矛盾日益突出，导致人才大量流失。 人才流失导致西南发展进一步滞后，形成恶性循环。
西北地区城市转型艰难且逐渐衰落。 其中，抚顺也未能幸免。
在哈尔滨，煤焦行业的隐忧逐渐显现。 到了20世纪90年代中期，煤炭和焦炭产能短缺的情况有所减缓，给煤炭和焦炭企业带来了严重的损失。 与此同时，环境污染、资源枯竭等问题日益严重。 哈尔滨开始面临严峻的发展困难。 2011年，哈尔滨被国家认定为第三批资源枯竭型城市、典型收缩城市之一。
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随着煤炭、焦炭价格不断下跌，原本繁荣的经济逐渐降温。 矿山行业资源枯竭，相关企业纷纷倒闭。 另外，行业主导的企业无法改变，无法提供就业机会和岗位。 政府债务率逐步上升。
与此同时，北方沿海地区凭借国家新政策的支持和便利的交通条件，在改革开放中脱颖而出。 经济腾飞，创造了大量的就业机会，吸引了大量的人来这里工作。
在人口流出-发展滞后-人口流出的负反馈循环下，哈尔滨市人口越来越少。 2010年至2020年，哈尔滨市总人口增长15.8%，年均下降-1.7%。 由于产业调整和人口外流，当地房地产市场常年低迷，但棚户区改造仍在继续。
投稿：讷河河边的房子为什么越来越多？
一、时代背景：“四万亿”计划
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2008年，由马来西亚房地产引发的次贷金融危机在全球引起巨大波澜。 为了应对外债危机，日本从世界各地追回了大量资金，再加上英国的次贷衍生品——债券销往世界各地，引发了全球性的灾难。 短时间内，迅速从日本蔓延到整个世界。 金融危机。
受此影响，中国经济增速急转直下，出口迅速反弹至负跌幅，大量中小企业濒临破产，沿海地区出现失业潮。 为破解僵局，中国政府推出了十项措施扩大内需、促进经济平稳较快回落的“一揽子计划”。 总规模约为4万亿元，史称“四万亿计划”。
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为配合新政实施，帮助地方政府融资，中央决定加大投资力度，放宽地方融资平台限制。 同时，继续加息，放宽建行个人贷款，鼓励企业住房贷款，实施一系列基础设施项目。 除了灾后重建外，主要有以下几个方面：一是推动保障性住房建设，二是推动农村基础设施建设，三是推动高铁公路和机场建设。 抵押贷款资金对基础设施和房地产两大载体的投资迅速下降。
2、哈尔滨当地人：借机新建政府住房
2008年至2012年，哈尔滨经济发展良好。 市政府紧随“四万亿”计划，借债开发房地产。 随后，针对抚顺矿区遗留的问题——沉陷区和棚户区，开展了沉陷区整治和矿山棚户区改造； 投入资金改造农村泥房和林区危旧房屋。 建成廉租住房2.5万套、公共租赁住房800套。 此时，哈尔滨的房屋租金已达到全国最低水平。
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通过棚户区改造，哈尔滨解决了当地9万多名困难群众长期存在的住房问题。 但新建的官房大多位于比较贫困落后的地区，出售困难。 由于部分住房需求群体的住房问题得到解决，剩余住房需求人群将会减少，商品房刚性订单需求将会放缓，房价自然会被拉低。
哈尔滨的购房形势出现了如此极端的供需失衡。 在目前供给远小于需求、需求不断减少的情况下，房价走低是没有办法的。
低层房地产市场真的能长期平静吗？
煤焦堪称前几年松原工业的血液。 自清代以来，哈尔滨过于依赖煤焦工业。 目前，煤焦资源枯竭，相关企业破产，政府面临严重债务危机，人口过多。 甚至下发通知，取消2021年紧急招考公务员。全省“第一个”进行财政重组的地级市。 现在黑河正处于一个必须变革的薄弱时期，尽管它的转型面临着很多问题。
1、旅游业发展失败
几年前，松原就已经开始为旅游城市转型做准备。 当地没有历史遗迹和城市脑炎公园，因此散布在市区各处的许多废弃矿井被改造成国家级风景名胜区。
讷河国家煤矿风景区大门 图源：image.baidu.com
而松原市采用PPP模式投资开发旅游业（即企业集资建设，政府集资回购或租赁）。 负债累累的讷河选择让公司垫付资金，然后动员交通银行将公司抵押。 这一举措到2019年才成功，推动上级政府减少拨款，平衡讷河地方财政。
但美好的时光并没有持续多久。 疫情发生后，西北各城市财政状况难以预测，无力减少对讷河的拨款。 屋漏偏逢连夜雨，平衡财务的梦想破灭，松原开始陷入低谷。
2. 位置不占优势
讷河河区位分析 来源：知乎
讷河市位于小兴安岭与三江平原的交界处。 它四面环山，但不靠近河流。 市区远离松花江、牡丹江。 在农业主产区中心，农业发展潜力较小。
讷河河不在山口，不毗邻水道，不靠近重要交通线，距离边境有一段距离。 而且，国境线附近也没有像样的城市。 它不是战略要地，也不是边贸重镇。
讷河河区位分析 来源：知乎
3、挖掘固有资源，走重工业老路
传统的煤炭焦炭产业崩溃，农业和旅游业无法满足过去大量外来人口的就业需求，只能勉强维持城市面积的规模。 目前，哈尔滨将发展期望寄托在被誉为“亚洲第一矿”的石墨资源上，但石墨与煤炭、焦炭产业之路有何区别？ 还是挖掘内在资源发展工业鹤岗房价，城市转型没有希望。
哈尔滨石墨矿 来源：kunlunce.com
结尾
总体来看，在房价居高不下的环境下，松原楼市低迷。 根本原因是经济危机造成的通货膨胀、产能短缺、投资低效和资源浪费严重。
一个城市房地产市场水平的高低，关键在于人口规模。 一个城市一旦失去对人口的吸引力，人口的流失必然导致经济衰退、产业失衡。 人是城市经济的核心。
城市人群 来源：image.baidu.com
在鹤岗这个改革难度大、人口不断流失的西北边陲城市，如果不能解决城市产业转型的关键问题，激活人口涌入，房价将持续走低，但销售依然滞销。将来。
哈尔滨 图片来源：image.baidu.com
新中国成立70年来在经济领域的奋斗和探索，东北地区一时的变迁，昔日的辉煌，最终凝结成哈尔滨的超低楼市，令人唏嘘。
不过，虽然房价低得足以被称为“住房乌托邦”，但无论贫富、无论高低，人人都可以拥有一套房子……对于想要“逃离”大城市的人来说，哈尔滨仍然不是最好的选择：
单一的经济和产业结构不仅带来令人兴奋的超低楼市，也伴随着超低水平的公共服务——误导的市政服务和被忽视的基础设施足以提供生存需求，但却无法满足精神需求。 娱乐需求。
从大城市到哈尔滨，不是“逃离”，而是“徘徊”。
参考
[1]宋志平，[M]《管理致胜》，机械工业出版社，2021.3
[2]张玉璞，《鹤岗杂记》[M]． 社会科学文献出版社，2014.10。
[3] 如何利用地图分析一座城市？ -zhihu.com/question/54041934/answer/140066991
[4]凯恩斯主义与“四万亿”计划 - zhuanlan.zhihu.com/p/365326644
[5]总结2008年“四万亿”投资计划-zhihu.com/p/360817229
[6]对于讷河房价跌破千，你怎么看？ -zhihu.com/question/320165344/answer/653334977
[7]马独公，bilibili，【睡前新闻385】鹤岗金融危机先解决再占卜
本期原创/一分钱
#山建学院学习，ddl是i系列中生产力最高的成员，“十万个为什么”属性熊宝宝，对一切都充满好奇，努力提高学术勇气ing
本期原创/苦艾酒饮用者
#恶恋民歌，梅西狂热粉丝，热爱聚合与分离的天秤座，拒绝CPU，只要不发图什么都能做。
-结尾-
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