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问：问：北京总裁您好，我目前在通州北关有一套两房84平，价值370万；我在东城安德里北街附近有一套54平米的小两房，是我买给孩子上青年湖小学的。学区房目前价值700万；我还有大约600万现金；我的问题： 1.你建议我把两套都卖了，然后换个质量更好的17-1800万的三房，还是卖通州保住东城，买12-1300万的三房？
2.孩子现在9月份读四年级，初中就读东城171中学。如果两套房子都卖了，毕竟资产要换成房子，建议考虑哪些小区？如果把东城的小两房留着，总价会下降。你应该在哪里考虑三居室更好？3、目前主要的困惑是，是卖掉两套房子加手头现金来建更好的小区，还是卖通州保住东城，加手头现金换房子？谢谢
答： 答：您好，从学区和通州的逻辑来看，学区房与政策的联动存在变异性。通州套现周期长，两套房子都卖光了。购买一套优质商圈，将继续蚕食市场。如果有市场价，保留房票；如果房子涨了，可以套现再买。这个计划是目前最有效的；上次推荐你，融科橄榄城、国丰北京、吉景沁园；
如果总价在1800左右，可以先选择融科，再关注东湖湾；如果只卖一套，建议保留东城，离开北关；北关似乎是运河商业中心的核心区域；但该区域的功能定位是商务而非居住。你可以看看中国国际贸易中心附近的商业区。写字楼、商业楼和住宅混在一起，不是很好的居住体验，所以价格一直没有周边纯住宅区那么高；北关也有同样的问题。1200-1300可以关注国丰北京和吉景沁园；建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。
问：问：景宗你好，如果你只需要望京附近小风银月102平米楼的三居室，还有50万的缺口（可以向亲戚朋友借），你推荐吗？踩公交车？如果不包括公司股票，年收入约为70万。第一组
答：答：您好，感谢您的信任！崔各庄的位置从表面上看是比较有利的，靠近望京，但是配套设施很差；或者没有配套，所有配套都要靠望京；景区内有2家博物馆，目前交通也比较差，崔各庄到望京很曲折，这个板块的新房要做好短期没有市场的准备；
长远的未来只能等待配套设施完善；有不确定性，可以比较南侧的酒仙桥地区；也是一个没有商圈的区域，太多的城中村很难改造，一个大的艺术区占地很大。由于土地资源的匮乏，整个区域的商业布局不是很合理，导致改造和优化困难。很难吸引其他地区的人来这里买房；
虽然依托望京的产业优势，但房价常年跑输大市。崔各庄地区也有类似酒仙桥的城市病。其次，新房的财务属性相对较弱。优点是没有交易费用，如中介费、税费等。位置不理想，配套设施不成熟，一些规划和实施存在很多不确定性
另外，拿到房产证的时间比较长，二手房的优势建得比较早，所以地段比较好，选择的范围比较大。，优缺点肉眼可见，确定性更强。关键是你可以在房产交易后立即拿到房产证。拿到手后，出租几个月就可以得到一些相应的贷款，解决以后的月供问题。. 从保值增值到望京新市场的稳定，
建议仔细阅读星球之巅的《81#北京房地产投资核心逻辑与原则》一文。我祝愿一切顺利。如果你有任何问题，你可以再问我。
问：问：景先生您好！我刚加入Planet，我还在学习。我的情况是：目前，该家名下的两栋破旧房屋已被改建为房屋。都是两居室的小房子，没有电梯。一处位于西城新街口，一处位于朝阳团结湖。目前，有两个主要问题需要考虑。一是家里的两个老人都在外地，一两年内需要带到北京照顾，等他们长大了；二是孩子刚上大学，最迟10年内需要买房结婚。针对上述情况，拟开展家庭地产资源整合。
第一种：卖掉团结湖的老房子，收点钱，总预算约600万，更换位于丰台的二等二房或小三房优质老人房或4号线大兴地区（方便往返新街口），孩子结婚买房时，视情况更换
第二种：临时保留两栋老房子，另外租一个电梯房给老人。孩子结婚的时候，卖掉团结湖的房子作为首付北京房价分布图，换上合适的房子，这样孩子的sfsd配额就可以用了。
第三种：卖团结湖的房子，买一套总价600左右的纯投资房，等孩子结婚后再用这个投资房代替投资房。老人来了，先租房子
你能告诉我哪个程序更好吗？在这个预算下，有没有可以兼顾第一个方案和第三个方案的楼盘，请推荐？谢谢！
答：答：您好，感谢您的信任！第三种方案可能更合适。老少主要靠房租，但涨幅一般。丰台和大兴都是通勤部门。根据您的要求，4号线沿线值得购买的区域是西红门，枣园，高米店就在这附近。600买这个地方也不是不可能。如果放弃生活和纯粹的投资，超清可能会更好。一是大兴西侧的龙头板块，二是朝阳成熟区。从区域价值看，朝阳较为稳定。如果考虑大兴的话，可以看看丽宇府、茉莉府、顺驰领海、金地洋山区。如果你要找超清，可以看看国美第一城和青年汇。
建议仔细阅读文章《北京房地产投资的核心逻辑与原则》和《未来五年换仓，卖空杂股，只留牛股》祝一切顺利，如果你有有什么问题可以再问我
问： 问：您好，我想在朝阳王四营中心小学附近找房子，车程约2-30分钟。离地铁近，还能保值。预算500以内，600以内适合。可以考虑一下，北京一直推荐吗？（如果房子能从北到南透明就更好了）谢谢。
答：回答；您好，感谢您的信任！豆各庄，一个离王四营比较近的商圈，这个板块的地产第一梯队是：富力节日城C区、B区、A区，二层是万科青青家园、清河里南山苑小区、景城雅居，其余都是杂菜。豆各庄的不足还是比较明显的。主要设施一般，只有一条地铁，西邻东五环，东邻通惠。河的北侧，有小工厂和禁毒基地，人口结构也比较一般。
预算500-600，可专注富力城C区90平南北两房。你可以比较一下，看看你的生活体验是不是很差。不建议作为首选。虽然这个地方的升值属性较弱，但价格相对较低。价值也很好。如果能在C区找到低于市价的市价，还是很划算的。区域价值增加后，该市场将引领上涨。当买入价低卖出时，溢价权也掌握在自己手中。
如果离豆各庄的距离比较合适，如果可以接受一定的距离，可以看下百子湾板块，在区域价值上比豆各庄好。金海国际南区的小两房600以下可以做，美山500以下但是户型差不多。百子湾的存货在流动性和保值增值方面优于豆各庄。如果能在豆各庄富力C区找到价格低于市场价的竹笋，可以优先选择富力。如果你找不到它，你可以专注于它。看百子湾。建议仔细阅读精华专栏文章，北京房产投资的核心逻辑和原则，祝一切顺利！
问：问：请问，我想更换北三北营社区亚运村180平180平98年的房子，市值约1000万元环城路。2000年左右，小区有两三套130平米的房子，估价1500万。北影小区近几年或未来的房价保值升值如何？因为在附近上班，不知道以后有没有保值比较好的楼盘？另外，考虑到安全性的提高，哪个更好，奥森板块还是北影社区？15-1600万奥森地块有哪些三房住宅区可以考虑？还是北方有其他离三环更近的板块？
答：答：您好，感谢您的信任！北营小区不是住宅商业区，而是一些老小区。这些老旧小区最大的特点就是缺乏统一规划，缺乏配套的商圈。这也是区域发展过早留下的城市病，是区域发展的特点。即房子的价值与公共服务水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，
同一区域的不同设施对应不同的等级，会产生完全相反的效果。就板块价值而言，北影社区不如奥森。奥森属于纯住宅板块，没有学区溢价，靠近城市公园绿地，生态资源在市场上相对稀缺，整个区域居住的人也是企业高管、大学员工、中央领导企业；人文环境属于社会上层精英；这个板块1500元左右，不管是纯投资还是生活，都比较合适，涨幅很稳定！可以关注第四期世贸奥林匹克花园、宜林佳园、景石花园、奥林泉；建议仔细阅读文章“
问：问：景先生您好，您这个星球上的文章我都看了，受益匪浅。我觉得你的见解是正确的。永居），首套房贷，预算500（首付200+贷款300）
需求：非自住，纯投资，考虑二手房，买后出租，更换周期10年左右，请从纯投资角度推荐可购买的地区和小区。谢谢！
答：答：您好，感谢您的信任！10年500元的预算，在北京可以选择。在相对稳定的区域北京房价分布图，可以看看长影的苹果派。500块钱全部搞定，就可以买两居室了。北京新天地五期如果超出20-30的预算的话，520-530的价格加上中介费和税费就可以拿下
首先，长营是一个没有学区溢价的区域，其次是一个配套设施成熟、购买力配套、缺陷少的区域。优势是长营现在主要承接国际商贸区的西通勤。未来将由通州大运河向东辐射。未实现的收益
2房为市场主流户型，成交占比超过50%。不足之处是长影的城市界面还有些欠缺，整体有些混乱，这也为未来的发展留下了潜力。如果慢慢完成装修，地段的价值会更上一层楼，
目前，该地区的价格相对较低。苹果派和北京新天地五期在整个商圈里性价比都比较高。居住体验非常好。从房地产和商圈未来的增长空间来看，还是比较乐观的。作为500的预算，这是一个很好的区域。，愿一切顺利！
问：问：非常感谢您之前的指导。由于更换房子的意见不统一，所以有两种选择。我不知道哪个更好。基本情况：今年在北京换房后，打算再买一套投资房。西二七知学园有3房1套。目前市值700+。计划再投资700+换房或投资小户型。北京总经理有两种选择：
1.西二七智学园出售，加500买橡树湾或东湖湾和万和城两套住宅，总价不到1200。或加杠杆1700买三房这三个社区。关于知学园，已确定西尔其小学将调整为中关村的一个小支部，今年有希望进行物业变更。未来有升值潜力吗？继续持有还是更换？
2.继续持有西尔奇，加700+买小股。奥林泉一期或二期两房可选奥逊板；还是望京东湖湾工作室？橡树湾工作室？纯投资，哪个更好？也可以考虑其他小两房小区和升值空间不错的小区，恳请北京总经理推荐。因为方便孩子上学，所以这三年我都会租房子。3-6年后，可以整合资产，然后换房自住。以上，恳请北京总经理致电。谢谢你
答：回答；你好，1、原来小区没有学区，突然分成招生区。有两种情况。1.归为普通学校，增幅较小。说短期（2-3个月）可以达到50%，有点夸张；这所重点学校是指同一地区缺乏优质教育资源。
知学园的价值在于价格低，性价比比较高。拥有西尔奇板块中流动性最好的之一，但居住体验在同区并没有太大优势。其次，西二旗产业多，住宅少。准确地说，这里并不是一个生产与居住相结合的区域。整个区域的居住体验不是特别好。换个属性，分配给学校就好了。结合同区这个项目，由于价格优势突出，应该会有不错的涨幅，预计15%-20%左右，机会成本可以预留一段时间
2. 奥森板块700+两房公寓，非常不错。奥森属于纯住宅板块，没有学区溢价，靠近城市公园绿地，生态资源相对稀缺。居住在整个区域的人也是企业高管、大学员工、中央企业领导；人文环境属于社会上层精英；如果能加300预算，可以看上林世家，景世园，700+可以看潘尚客，三期也能拿下，质量比二期还高。同时可以关注潮清板块下层的青年汇、华芳宜城、望京东湖湾、橡树湾studio，但2房在居住方面更有优势；可以参考行星精华栏目中的文章进行选择；祝一切顺利！
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