中房报记者秦龙丨北京报道
被誉为“全国买房最难城市”的厦门，房价和地价都出现了下行趋势，这似乎是一个信号。
8月15日，国家统计局发布7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，厦门新建住宅环比持平；同比增长0.5%，居全国第62位。二手房方面，厦门环比跌幅最大，在70个城市中跌幅为0.4%。至此，厦门二手房价格已连续16个月下跌。
从以上数据来看，厦门楼市调价温和，市场没有此前的情况：厦门房价暴跌30%，跌入“崩盘”边缘。
但无论从市场反馈，还是从官方统计来看，厦门房价下跌已是不争的事实。此外，厦门地价也在回调。
几年来，厦门房价屡次登上全国涨幅榜首，是市场关注的焦点，也是炒房热的城市。全市GDP仍排在全国第40位，仅勉强跻身二线城市之列。从以前的领涨到现在的领跌，调控和市场的理性回归在其中起到了必要的作用。
“这是一个房价与本市实力严重不匹配的城市。” 一位当地开发商告诉中国房地产报记者，厦门房价下跌可以理解为厦门上一轮房价暴涨后的“补跌”。.
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房价从全国领先上涨到领先下跌
过去几年，厦门楼市经历了过山车般的疯狂。
2014年，国家统计局公布的2014年7月统计数据显示，在全国70个城市中，房价下跌的城市比当年6月增加至64个，其中包括北京等一线城市、上海、广州、深圳。不过，当时厦门的房价在连续26个月环比上涨后，继续上涨。数据显示，2014年7月，厦门市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨7.2%。全国第一。
此后一年左右，厦门经过短暂调整后，房价趋于稳定。但进入2016年之后，厦门新房价格持续上涨。2016年8月，国家统计局公布，当年7月厦门市新建商品房价格环比上涨4.6%，再次位居全国第一。
全国领先的房价让这座城市开始行动。在2016年“9月30日新政”出台前一个月，厦门率先出台政策，成为最早进入楼市调控的城市之一。目前，只有北京、上海、广州、深圳、苏州等城市实施限购。
2016年8月31日，厦门市国土资源和房地产局宣布，自当年9月5日起，厦门将实施限购政策。具体而言，对于本市户籍户，拥有2套以上房屋的；户籍在本市且拥有1套以上房屋的非户籍家庭；无法为购房之日前2年内在本市连续支付月供超过1年的个人向非本市户籍家庭提供所得税或社会保险证明。上述三类户在本行政区域内暂停销售建筑面积144平方米及以下的普通商品房。
中国房地产报记者发现，上述厦门公布实施的限购政策沿用至今。或许是长期的高压管控政策。进入2018年，厦门房价开始慢慢“难以为继”。8月初，有媒体报道厦门房价“暴跌”。从2017年3月的高峰期开始，成交均价55427元/平方米，今年前7个月全岛思明区均价45547元/平方米，跌幅近5万元. 1万元；岛外四区每平方米也不同程度下降6000元至10000元，成为全国领先城市。
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成交量下降凸显供需矛盾
在房价下跌的同时，厦门的成交量也开始下降。厦门市国土资源和房地产管理局官方数据显示，从去年到今年上半年，新房和二手房成交量同比下降明显。去年，厦门市新建商品住宅成交面积152.2万平方米，同比下降51%；售出14,413辆，同比下降46.5%。二手房的下滑也很明显。成交面积287.5万平方米，同比下降48.6%；成交28,060辆，同比下降49.1%。
营业额下降的趋势仍在继续。
一位业内人士指出，目前厦门房价调整，成交量锐减，不禁表示，这是一些城市在调控政策影响下出现发烧的信号。
“楼市调控政策会改变供求关系，人为地减少需求。同样，市场也有恢复真实供需关系的调节作用。在供大于求的市场环境下，房价会绝对下降。” 中国豪宅研究院院长朱晓说。
记者发现，厦门的成交量虽然有所下降，但库存仍然很高。供需失衡也给厦门楼市埋下隐患。据厦门中原地产研究中心统计，2017年厦门待开发住房存量约599.1万平方米，脱化周期约2.3年。
2018年上半年厦门房价暴跌开始，厦门一手住宅成交量锐减58.5%厦门房价暴跌开始，排毒周期进一步延长至23.8个月，其中144平方米以上的高端产品超过29个月。据易居研究院今年5月底发布的《中国百城住宅库存数据》显示，截至5月，100个城市新建商品房拆迁周期为9.8个月。
“一般来说，去库存周期的合理范围是12个月到16个月。厦门如此高的去库存周期，如此高的库存，使得厦门楼市成为典型的买方市场。” 上述业内人士分析。
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土地市场降温回归理性
长期高压调控的影响使厦门楼市降温，并进一步传导至厦门的土地市场。
公开数据显示，2016年厦门市商品住宅用地成交16宗，土地出让金476.2亿元，同比增长166.1%。2017年，厦门市商住用地成交30宗。底价和溢价率开始回落，市场上很少见到3万元以上的底价，溢价率跌破100%。
到2018年，房地产公司收购土地的楼面价格进一步下降，开始进入“1”时代。例如，2018年7月2日，中铁和华润以底价竞投同安区两块地块。一时间，“地价减半”的传言不断。
厦门科瑞研究中心数据显示，2018年以来，厦门房价均价为每平方米2.18万元，较2017年下降近20%，较2016年峰值下降约30%。
一位接近当地开发商的人士表示，“虽然表面上房企参与度不高，成交底价有所回落，但在这背后，还是要考虑房企的财务状况和市场预期。 “现在很多土地出让要求‘一次申请预售，一次公开发售’，这是对房地产公司资金实力的考验。”
厦门中原地产认为，目前房企处于年中还贷节点，开发商资金压力较大，参与土地拍卖相对谨慎，土地市场较为理性。
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