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导读：对于以厦门为首的市场行情，不少业内人士指出，过去房企以高价土地换时间换空间的可能性越来越小。
来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记者丨唐少奎上海报道
厦门楼市打开了二线城市房价和地价下跌的漏洞。随着厦门地价减半的消息传出，厦门楼市被推上了风口浪尖。
事实是，今年以来，厦门一、二手房均价下跌了30%左右。土地价格也开始相应下跌。厦门科瑞研究中心数据显示，2018年以来，厦门的楼面均价为每平方米2.18万元，较2017年下降近20%，较2016年高峰下降约30%。
对于厦门领跌的市场形势，多位业内人士指出，厦门去年全国房价上涨，房价下跌传导至地价。
今年年初，据第三方机构统计，2017年厦门房价涨幅以16.9%的涨幅位居全球第五。有房企人士透露，厦门2017年的涨幅确实太大。同一个项目年初以每平方米2.3万元和2.4万元的价格售出。到年底，尽管政府限价，房价还是涨到了每平方米3.7万元甚至4万元。平方米。
上海中原市场分析师卢文喜指出，全国楼市整体降温，厦门房价回调趋于合理。厦门房价下跌主要表现在两大方面：岛内两大区域价格波动；但岛外部分地区降幅更为明显，如翔安区，去年下半年达到每平方米3万元以上，但跌至每平方米15000-16000元。“当市场承压时，周边地区房价缺乏韧性是普遍现象。”
多家房企指出，厦门只是本轮房价上涨最终市场的一个洞，未来城市还会出现类似情况，房企拿地的窗口或将至下半年开业。一个事实是，不少房企纷纷表态，厦门或国内部分城市已经出现了征地机会，现在也频频看地。
融侨集团首席品牌营销官张燕透露，厦门的房企布局也是理性的，不硬，政府不允许他们掩饰，惜售。今年房企资金成本较高，一般都在10%以上，而且成本和涨幅成反比，所以房企打折出售的概率也会更高。
厦门摄/新华社
房价和地价双双下跌
记者查询相关部门数据了解到，从一手房来看，2018年前7个月全市住宅均价为40201元/平方米，同比上涨16.3% . 也就是说，即使厦门市场走低，一手房价其实也比去年高。由于早期的价格受到政府的严格限制，政府最近放宽了高价项目的备案。
从二手房看，7月厦门联家二手房成交价为40590元/平方米，较去年9月的46150元下跌12%。如果与2017年第二季度的市场高峰相比，该市的跌幅为15%-20%。
一位房地产公司人士指出，厦门投资者占比很大。当市场回落时，这些高杠杆的投资者将抛售。早期投资者杠杆太大，现在急于抛售，所以单价会下跌1万元。元案。但相对的泡沫挤压仍然是有利可图的。
“厦门房价完全靠地价支撑。” 三盛地产品牌营销总经理朱利民分析，厦门已成为全国跌幅最大的地区。原因之一是厦门岛各地区的土地出让价格备受业内关注。全国房价会有一个筑底过程，但不会一落千丈。
外观方面，7月在翔安的一次土地拍卖中厦门房价暴跌开始，金地、华润、厦门国贸以1.89万元/平方米的楼面价中标，溢价率仅为5%。与上述相比，2016年翔安地块的楼面价格为3.8万元/平方米，地价确实接近一半。
但厦门业内人士指出：
首先，这块土地是多家开发商和谐征地；
其次，这块地获得土地的前提是政府严格控制的限价，底价是倒推算的。但当时早期土地的价格并没有限制，未来开发商的价格更高。不出所料，而且由于容积率低，地块大，高低配可以做，利润率较高，所以早期开发商敢拿地；
三是本次拍卖地块小，需一次性出证，不能作为复式产品使用。各方面都不如早期的陆王。所以严格来说，楼面价格确实比前期有所下降，但并不是真正的减半。
对于厦门地价明显回落，卢文熙认为，目前调控的基调是稳房价、稳地价、稳预期，所以放地不太可能成为标杆或标杆区域，一旦出现热销，将不利于巩固监管预期。
卢文熙强调，以往房地产企业可以用高价土地“换时间换空间”，拉长销售周期，导致库存较多。当前的资金压力不断考验着房企。2017年，强调高周转率的房地产企业过多，净资产负债率在80%以上是普遍现象。在双重压力下，现在房企很难用时间换取溢价空间，高价赔钱的风险还是很大的。
卢文熙指出，这波地价下跌说明，由于调控，房企预估的房价上涨周期有所放缓，从征地到售出这段时间的房价涨幅不足以支撑成本。 . 与2015年相比，2016年厦门地价涨幅较大，说明2016年土地贬值需要高房价支撑。
一个案例是厦门附近的漳州有一个旅游地产项目。开发商初期会给中介10%的佣金，但业内人士估计其利润不到10%。第一手客户，然后通过新旧加速淘汰。”上述业内人士透露。
记者采访的多家厦门房企认为，地价的物业比较非常复杂，因为土地不可能完全一样。但厦门的好处是，对比时间恰好集中在2018年7月2日，有几块地成交厦门房价暴跌开始，2016年8月26日有几块地成交。
此前其他媒体提到的地价“减半”出现在2016年8月26日，相比2018年7月2日，楼面价格从之前的32000-38000平方米下降到17000-19000平方米。2018年售出的土地容积率达到3，而2016年地王土地出让的容积率约为2.5。
厦门摄/新华社
昂贵的消耗受到限制
同策研究院统计数据显示，2015年以来，厦门市销售面积排名前30位的房企中，总部位于厦门的房企占10家。外资房企在厦门的优势并不明显。而就在2016年8月厦门地价创历史新高之后，9月又出台限购政策。
事实上，据同策研究院和上海中原统计，2015年厦门土地拍卖溢价率维持在26%至76%之间。
到2016年，或许外资房企进驻厦门的热情高涨，有8个地块的土地拍卖溢价率超过100%。这些高价土地没有一个不愿意出售。
记者查阅公开资料发现，2016年8月厦门出让的三块地块均创下单价高峰。其中，融侨地块已进入开发周期，将于年底出售。融侨已披露将采取促销策略；地块项目预售价39000元/平方米起；地块项目只公开规划图。
以某高端项目为例，该项目最新高层价格为38500元/平方米（含3000元精装）。业内人士指出，如果从表面上看，这个地方确实是泪流满面，但实际上融创只有2栋高楼，其余的都是10多栋房子。以前的房子以55000元/平方米的价格出售。在这个价位上，不是亏损，而是微利；政府高级预售证只给38500元/平方米。这种情况与南京非常相似。政府不关心成本和地价等因素。为项目出具预售证明。值得一提的是，厦门只有融创以底价作为销售价销售，
2015年以来，厦门地价一路上涨，2016年达到顶峰。在2016年8月26日翔安的一次土地拍卖中，融侨集团以底价3.8万刷新厦门地价单价新纪录元每平方米。之后，2017年5月，融信、禹州置业、保利置业在同安收购了三块地块，楼面价均在3.1万元/平方米左右。
目前，融侨高价地块尚未入市，2017年12月，公司以楼面价2.5万元/平方米收购集美区地块。8月9日，张艳在接受21世纪经济报道记者采访时表示，厦门市场整体确实在下滑，但整体的成交量也比较大。大多数开发商会采取折扣销售，并会制定与市场相当的价格。, “如果你输了，你会认出来，然后在其他项目上赚回来，因为项目不止一个。”
图/图虫
资金链紧
房地产公司的净资产负债率一般在70%到80%之间。在高价卖地成问题的背景下，房地产企业迫不及待地等待最佳出让时机。地价下跌，部分房企一直在伺机进行新一轮布局，如万科、徐汇等。
金融大数据终端提供的数据显示：
100多家A股上市房企中，2017年净资产负债率较高，万科A为524.27%，保利地产为340.12%，绿地控股为807.99%，中南建设为954.35%。
9家已发布2018年半年度报告的公司中，有3家净资产负债率超过400%。分别是中洲控股485.98%、广域发展569.42%、合肥城建527.47%。
中原地产首席分析师张大伟指出，在冲刺规模时，不少房企“缺钱”，联合征地可能成为部分房企的主要招投标方式。
张艳认为，房地产行业唯一不变的就是变化，每年企业都有不同的策略。比如去年，大部分房企都追求高营业额和高规模。上一年，不少房企聚焦小城镇战略；房企的市场需求是快速转变观念。“去年很多企业负债累累，今年可能连发工资都难。”
据21世纪经济报道记者不完全统计，目前尚未进入厦门市场的房企包括绿地、华夏、华侨城、雅居乐、新城、越秀、合景泰富、正融等。一直在厦门、漳州等地看地。