我是北京方杰，资深房地产投资专家。目前已经为10000+人提供了购房的最佳解决方案。方姐可不是像其他自媒体那样偷偷摸摸搞糊涂！房姐属于实战派，只讲对你最有用的操作和建议。
买房的问题可以私信问
问：你好，方杰，我今天有一个比较不正统的问题要问。最近看到一个鬼屋（儿子和老父亲吵架误杀了父亲）。目前单价约为正常市场价格的80%。问这个 如何评估种子股票的实际市值
答：这取决于发生的时间。前两年可以考虑40%的折扣。5年以上可以考虑20%的折扣。鬼屋的关键是信息的及时性。周围的人忘记了这件事后，就会恢复到原来的价值，所以有套利的空间。的。如果性质还不错，周边居民对这件事情的议论很少，而且时间久了，可以顺便说一下。如何判断鬼屋 1、在网上查找过往新闻社区的地址、名称、附近的建筑物等，仔细查看弹出信息和网页，看看是否有相关新闻报道。如果有一些非常严重的刑事案件，媒体一般都会公开报道。2. 看房产证 如果房子的房龄比较老，出房产证的时间比较晚，那么买家就要问卖家房子是继承的还是自己买的。如果是传承，就应该询问前任主人的死因，了解过去发生的事情。3、如果你买的房子是鬼屋，你肯定会听到社区里议论的声音。你可以问大家对房子的看法，居委会，物业公司，隔壁的邻居，都可以打听房子。地方。4.去派出所问你要买的房子是不是鬼屋，那肯定是之前发生过什么事情。买家可以向当地派出所询问相关信息，因为如果发生凶杀案，当地派出所就会有。归档记录。不过需要注意的是，派出所没有义务向所有人透露这些信息，所以买家需要和原主人一起去。
5、仔细检查房屋内部 买房前，可以到外地进行检查。买家可以先仔细观察房子。如果“啪”的一声进屋，地上的灰可以喷在脸上、阳台或墙角。如果房子阴暗处长了苔藓，鼻子上满是霉味，门窗变形，到处都是大大小小的洞，大概可以判断出房子已经空置了很长时间。这个时候，作为购房者，我们要谨慎。在这个时代，房子要么自住，要么出租给别人，很少有人空着房子。所以，如果房子很久没有人住了，屋子里满是灰尘和苔藓，那估计就是鬼屋了！6. 看看所售房屋的价格是否明显低于市场价格。买房前，要提前知道小区内每栋房子的售价。如果房子的价格远低于市场价格，那么房子就有可能是鬼屋。不要贪便宜。因为房主为了早点入手，往往会降价，所以提醒大家买房时要注意房价是否过低。七、合同风险控制 由于“鬼屋”没有法律定义，该信息自然不会列为必须披露的信息项。但是，如果在合同中约定了，那么业主不披露就是重大隐瞒。未来要求 有解除合同或离职的依据。因此，无论是为买方还是中间人，都需要在委托合同和采购合同中约定此项。8、尽量找大中介 如果主人想把鬼屋藏起来，以普通房子的名义卖掉，那主人肯定更内疚。一般不敢和大中介挂，都是通过小中介交易的。当然，我所说的所谓大型中介公司，一般都是绿色中介。绿色中介是最有保障的。如果事先不知道是鬼屋，买了之后，绿中介可以全额赔付。如果你在小经纪人那里看到房子，而大经纪人没有，
问题：新人第一个问，你好方先生，我和老公是北京人，首贷是首套房，购房需求是自住+保全，尽量两房一厅还是三房卧室一客厅带电梯，暂时不分学区，北三环一直是我父母家住的，不打算搬出去。我们两个40岁，首付预计350-370w左右（目前储蓄存款180w，公积金账户存款60w。我们打算在昆明卖掉父母的房子190w左右，首付不敢全用，留点装修和老人用），月收入28500（两人一共9，国家公积金每月000，其中两人税后总收入1.95万），月供计划1.6w。问题一：有多少个目标房屋适合我们的情况？问题2：房子的位置。我丈夫在西四环永定路附近工作。我在南五环外工作。合适吗？问题3：除了以上社区，方女士还有什么建议吗？其他区都可以，只要离老公单位不太远，不太拥挤。此外，我们更喜欢更新、更方便的停车和便捷的交通；问题4：关于购房顺序，是不是等昆明的房子卖完，拿到房款后才用货币买房？还是您同时查看和销售？我'
答：1.可以看到一套物件，总价600左右。2.石景山住也不错，比较符合你的需求，而且去西四环的交通和南方很方便。西部现代城人口密度太高，靠近交通主干道。这不是很远洋的景观。是石景山为数不多的优质楼盘之一。近几年的增长速度跟得上市场。靠近练市东路，会受噪音影响。石井长安就在怡翠园旁边。社区很小，有几栋建筑。优点是这块新房少，石井长安有一定的比较优势。依次为：海景 > 诗长安 > 西部现代城 3。石景山这个预算不错。其他人只能看丰台的马家堡、角门、丽泽板块。4、边看边看，昆明买房人一确定，北京就同时买
问：方老师您好，您的文章让我深受启发。看到你推荐双井附近，经过验证，最近涨了。很神奇，但我没有看到你在很多答案中提到跑马地附近的房子。最近关注世纪东方嘉园小区，有一套不错的两居室，价格700左右，你觉得这个小区怎么样？因为周边商业设施一般，而且在南边，但也有学区（虽然很一般），而且交通便利，无论是在七号线还是四环，加上房子面积很大好的。所以我想问，值得投资吗？我真的需要你的建议
答：跑马地这样的地方一般都建在外环或者郊区交通主干道的出口，所以更容易导致区域包围，发展受限，周边房屋升值一般的。世纪东方花园在那里很受欢迎。许多替代客户更喜欢社区。缺点是南边是京哈高速，西边是四环。相邻建筑物嘈杂，应避开。这个小区适合自住，因为地段不好投资比较一般。
问题：你好，新手第一个问题。1990年代后，现在北京集体户口有通州资格，首套房贷，单身，工作地国贸，年收入36w，首付300w，考虑选在范围内500-600。看到你一直在推荐通州和亦庄板块作为长期攻势资产，我一直在看这两个板块的新房。问题一：因为以后想住自己的房子，去国贸上下班方便。我在八通线上考察了通州北苑旁边的景澜御府。担心未来的增值空间会受到周边老城的影响，久久想念通州。看重成长，不知道你怎么看。如果有这样的可能，不知道在运河附近的新项目中你更看好哪些项目；问题2：我个人非常喜欢亦庄的居住环境。为了兼顾通勤，我在17号上考察了太湖新项目，项目相对乐观，但我担心这片区域地段尴尬，缺乏发展动能。我不知道您如何观察这种动能不足是否可以通过未来的规划部分解决；问题三：如果上述通州北苑如果权衡太湖两个板块，你更看好哪个板块？我个人非常喜欢亦庄的居住环境。为了兼顾通勤，我在17号上考察了太湖新项目，项目相对乐观，但我担心这片区域地段尴尬，缺乏发展动能。我不知道您如何观察这种动能不足是否可以通过未来的规划部分解决；问题三：如果上述通州北苑如果权衡太湖两个板块，你更看好哪个板块？我个人非常喜欢亦庄的居住环境。为了兼顾通勤，我在17号上考察了太湖新项目，项目相对乐观，但我担心这片区域地段尴尬，缺乏发展动能。我不知道您如何观察这种动能不足是否可以通过未来的规划部分解决；问题三：如果上述通州北苑如果权衡太湖两个板块，你更看好哪个板块？我不知道您如何观察这种动能不足是否可以通过未来的规划部分解决；问题三：如果上述通州北苑如果权衡太湖两个板块，你更看好哪个板块？我不知道您如何观察这种动能不足是否可以通过未来的规划部分解决；问题三：如果上述通州北苑如果权衡太湖两个板块，你更看好哪个板块？
答：1、景兰御府质量不错，但是老城区已经固化了。未来大部分新的规划和发展方向将集中在运河地区。通州 推荐看景茂国际城2。明月庭澜还是通州 不错，现在有限购问题，以后也会是两区交界的概念。太湖的位置在两个区的交界处，是两个郊区的交界处。这是买房的大忌，附近什么都没有。虽然有规划，但没有通州运河和亦庄河西的强烈概念。3.相比通州北苑和太湖，我更推荐通州北苑。
问：方小姐您好，想请教一下。目前情况：东坝朝阳新城有一套房子，已经落成五年，有贷款。如果我想换房子，卖掉东巴房子和手里的钱可以拿到800的首付，但是目前还没有明确的目标，很苦恼。我纠结的问题：1、东坝朝阳新城均价5万，是否还有上涨空间。2. 孩子还没出生，可能两年后出生，换房时需要考虑学区的需要。3.因为亲戚住在新北苑，看过伏羲大道和润泽公馆的房子，但总觉得溢价有点高，附近没有写字楼和商业，而且除了房子的新环境外，对房价没有任何支撑。新北苑现在值得买吗？4. 我想问一下，在我目前的情况下，您会推荐哪些街区。非常感谢您。顺祝一切顺利！
答：东巴早期，概念被炒作过头了，配套还没有上来。朝阳新城是一个比较一般的区域，潜力不大，供应量很大。价格没有上涨。较新，较便宜，未来地铁还是方便的，旁边还有个公园。新北苑环境还可以。自住+学区的需求更适合这里。你现在没有学区的需求，所以从保值角度来说不是一个好的选择。建议去北京新航线、知鱼城首开、吉景沁园看看
问：您好，女士，我有一个配额计划，要买房纯投资。房价在1000-1500左右。1. 未来哪些行业和社区有更好的增长潜力？2.望京橄榄城南约100平米，两房1150万，双景资本国际南北三房1480万，未来套房有较好的成长空间，均为中高-上升。3、北京、上海、广州、深圳是本轮房价涨幅最大的。接下来会发生什么？谢谢！
答：望京和双京都在评选范围之内，但这两个板块的作用完全不同。望京产房结合，天花板高，成长性好。、东湖湾、保利中央公园都是龙头股，多为改善类股，不乏采摘者。双井是宜居生活板块，是CBD的后花园。该板块的首都国际、乐成国际、富力城，足以举办8年以上，推荐来北京。不然稳着看，双井北京一直被政策打压，限购是全国最严的。在这样的高压状态下，增幅并不算太低。可见其背后的购买力有多强。深圳和上海都出台了新的限购令，都被压住了。大概率会横盘一段时间。北京在这一轮中基本没有增加新的政策。未来肯定不会有大的上涨，一线城市也不会有大的上涨。毕竟要保持“房不炒”，但北京的暗中崛起是肯定的，这是由城市的吸引力和刚需购买力决定的。一线城市也不会有大的上涨。毕竟要保持“房不炒”，但北京的暗中崛起是肯定的，这是由城市的吸引力和刚需购买力决定的。一线城市也不会有大的上涨。毕竟要保持“房不炒”，但北京的暗中崛起是肯定的，这是由城市的吸引力和刚需购买力决定的。
问：目前想在望京买700-800w之间的两居室房子。望京西、望京南或望京北不知道如何选择这些地段。哪些开发商适合这个价格？大开发商的房价都过千万。除了望京位置，还有其他合适的位置吗？比如双井之类的？是优先考虑交通还是公寓或开发商的方位？
答：望京的住宅产业也很分化，地铁站划分的比较明显：望京南：淘老婆大最合适，商业配套交通好，不顶但够用；富通：商业多，物业少，望华路等小区破旧不堪，望京新城、城市海岸等破旧；望京：望京最成熟的内区，有很多破旧的，是安全的选择；望京东：入口无地铁，以Soho周边为主，其中橄榄城、国丰北京等为标杆，宝兴、慧谷等新房有机会买笋，目前Soho周边最为繁华望京综合区；东湖运河：安静适合居家、商务设施等通过，有机会买笋以西部几栋新楼为标杆，丽泽等老小区偶尔也有机会爆发。望京西：死路一条，主干道受阻，大部分老旧小区搬迁，属于贫困地区；还有一个小区域没有地铁。建议去澳洲康都看，首开知乎城，北京香松，慧谷阳光。双井可以看苹果社区南区，天之骄流量优先 这是一个贫困地区；还有一个小区域没有地铁。建议去澳洲康都看，首开知乎城，北京香松，慧谷阳光。双井可以看苹果社区南区，天之骄流量优先 这是一个贫困地区；还有一个小区域没有地铁。建议去澳洲康都看，首开知乎城，北京香松，慧谷阳光。双井可以看苹果社区南区，天之骄流量优先
问：您好，太太，有几个问题想请教一下： 1、多年前帮婆婆在金融街金满乡县买了一套电梯房（137套很好，并且空白是空的）。垂头丧气的状态。五环路附近需要尽快更换吗？还是等北京热起来卖个好价钱？2、我在北京还有二套房的票，但是资金有限，只能在郊区买个小户型。一直不清楚北京未来是否会快速上涨，或者强势的二线房价是否不会太高，比如重庆、郑州，以及珠海、无锡等发达的地级市。为困惑，谢谢！
答：1、我觉得那个地方发展有点困难。离机场线慈各庄站也很远。从长远来看，它的表现逊于市场。建议更换。2、二线价格可能比北京高，但要选择哪些城市哪些板块会上涨并不容易，很多二线城市也不便宜。北京的确定性很强。和优质蓝筹股一样，大概率还会继续上涨。只要郊区靠近地铁，增长就会稳定。建议重点买北京。有一定的涨幅，比押在未知领域要好得多。
问题：新人的第一个问题！你好，方杰，我们最近在看婚房。不知道是选择总价低的小两房，不分学区，还是学区一步到位的初中级三房。我男朋友是北京海淀人，不打算在昌平卖别墅。他的父母住在清河。我是非北京公民，我在崇文门租房。我们的工作性质是北京的工作地点不固定，不轮班工作。我们在积极换工作，但又怕短时间内换不了工作。以后我们可能在阜成门、东单、丽泽或者望京工作北京房价分布图，所以现在我们住在崇文门的中心。无论您走到哪里，位置几乎都是一样的。预算足足1000-1500，如果特别满意可以上1800，包括各种税费和装修。我们在三环左右看到了新楼盘：丽都悦府、天坛府、西雕玉溪、世贸会、宋家庄金茂府、茂源景悦、北京书院、中海嘉三、长安泰和、东直门8号...虽然希望在三环买新房，但是新房交房几年后，如果今年结婚，就很难住了，还要继续租房. ，永定府没有消息。我们见过的二手地铁房：双井富力城（单价12w，觉得应该还有其他同等品质的吗？除了没有好学校，没有其他瑕疵）国瑞城西区（没有社区，学校很一般，有保值风险吗？中 小区搬迁太多，商品房少） 永和宅基地（保养不如富力城，商业不如国瑞城，户型差，但也可以位于北面靠近地铁和学校）学科家园（远离商业，我们平时很忙）去海淀少，但学区不错，适合一步之遥）我看过很多其他的，我就不提了，都是眼泪。我们考虑了很久的需求顺序： 1、双线地铁站500米以内，最好开车往北，离父母西口30分钟以内 2、户型还可以光线充足 3. 两个卫生间可能要两年后才有孩子，不知道学区政策是不是在不断变化，10年后是否考虑孩子上学，但学区是保值的前提。如果你只是需要一间婚房，我们希望保值卖掉，所以我们看了一下保养得很好的富力城。如果是一步到位的初中生活，希望学区和社区绿化更好。现阶段我很迷茫，不知道应该选择哪些性价比高、价值高的新地铁。不知道要不要等新楼盘，但希望姐姐能指点几个可以上车的小区！不知道学区的政策是否在不断变化，是否考虑10年后孩子上学，但学区是保值的前提。如果你只是需要一间婚房，我们希望保值卖掉，所以我们看了一下保养得很好的富力城。如果是一步到位的初中生活，希望学区和社区绿化更好。现阶段我很迷茫，不知道应该选择哪些性价比高、价值高的新地铁。不知道要不要等新楼盘，但希望姐姐能指点几个可以上车的小区！不知道学区的政策是否在不断变化，是否考虑10年后孩子上学，但学区是保值的前提。如果你只是需要一间婚房，我们希望保值卖掉，所以我们看了一下保养得很好的富力城。如果是一步到位的初中生活，希望学区和社区绿化更好。现阶段我很迷茫，不知道应该选择哪些性价比高、价值高的新地铁。不知道要不要等新楼盘，但希望姐姐能指点几个可以上车的小区！我们希望保值卖掉，所以我们看了一下维护良好的富力城。如果是一步到位的初中生活，希望学区和社区绿化更好。现阶段我很迷茫，不知道应该选择哪些性价比高、价值高的新地铁。不知道要不要等新楼盘，但希望姐姐能指点几个可以上车的小区！我们希望保值卖掉，所以我们看了一下维护良好的富力城。如果是一步到位的初中生活，希望学区和社区绿化更好。现阶段我很迷茫，不知道应该选择哪些性价比高、价值高的新地铁。不知道要不要等新楼盘，但希望姐姐能指点几个可以上车的小区！
答：10年后孩子上学了，现在不用考虑学区的问题了。过早持有顶尖学区是最大的风险。近期，上海学区房新政对一批优质学位房不利。现在的重点是自业。不错，以后会单独买一套学区指标，学位房+自住的配置，既能满足需求，又能把风险降到最低。二手购物是主要的事情。建议去双井九龙山看京城国际和富力City D。. 崇文门新世界，信义家园。奥森板块还有国家奥运村、奥林泉、美伦堡、伊林佳园、上林世家。
问：你好，漂亮的室友，我们现在在北京只有一所房子。润丰领尚有一套120，三房五房一车位。公积金贷款80W，还款10万。手头现金是350W，不带贷款子弹加起来就是900W。现在孩子2岁了，我是天津人，孩子是天津户口。现在我需要换房间，以满足生活和上学的需要。我看到了双井一代的房子。朝阳有富力城、合生国际、CBD总部公寓，东城有海洋德义（文汇学区）。因为积分还在结，以后账上还有不确定性，所以想买个保值又兼顾学区的房子。想听听你的建议
答：您好，如果对积分结算不清楚，建议看朝阳段，东西海暂时排除在外，因为对非北京市民不友好。合生国际建议谨慎行事。这是一个死胡同的严重缺陷，并且被铁路隔开，因此价格一直无法上涨。据说CBD总部公寓很差北京房价分布图，也建议谨慎。建议去珠江帝景看看，学区比较好，环境也不错，还有京城国际
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