作者 | 编辑孙斯克 | 张小马
出品 | 棱镜·腾讯新闻小漫工作室
天津有两座墓地，一北一南。北面的天府陵位于武清区南湖风景区西南2公里处，南面的怡景园位于南开大学津南校区以南500米的海河教育园区（以下简称“海滘园”）。
这两处墓地开放的时候，武清区和海角花园还人烟稀少。随着天津市由北向南的扩张，不仅两座墓地已经被新建筑包围，武清区海角花园，此外，天津南站附近的张家窝也成为了外国人购买的主要选择天津的房子。
“天津的房地产市场有一半是由外地客户支撑的。” 中原地产公司天津投资发展的总经理陆磊在天津工作了几年，前后换过不少地产公司。看到他的同事，河北和河南，山东，已经在天津“上车”了。
他们大多对天津的教育资源充满期待。
“河南、山东、河北都是高考大省，分数比天津高很多。没有户口的北票，也会选择在天津安家买房，让孩子“在北京完成中小学，在天津参加高考天津静海房价，或者直接在天津。天津上小学和中学。” 陆磊表示，一般情况下，这些人会选择武清等通勤方便的地方。
笔者9月底走访天津楼市，发现外地人多为城市出行者。在没有当地游客和产业支持的情况下，武清、海交园等楼市的蓝海变成了红海，降价开始。
谁在降价
外地人购房一直是天津楼市的主要支撑点之一。
李刚是一个没有户口的北方漂泊者。9月24日，他从北京出发，去天津看房。李刚带着一共20多人来到武清车站，30多个房产经纪人围住了他，“先生，要不要买房，我带你看看。” 当这些乘客散去时，中介们散落在走廊的屋檐下和树荫下，抽着烟，聊着天，等待着下一位高铁乘客。
下午李刚去了海角花园，“下车，好家伙，四五个人围着我问我想去龙湖还是阳光城，一路有雅居乐推销员跟着我“一栋楼出来，他问我要不要去雅居乐。后来，我上了出租车离开，他站在小雨中，看着我离开。”
李刚心情很矛盾。尽管天津楼市处于低价位，但他仍担心房价会继续下跌。当然，他更喜欢能像朋友一样“捡漏”，在房价反弹后小赚一笔。
李刚的朋友冯涛在2014年5月天津结束蓝图户口政策前上车。“当时规定市区购买（总价）80万元， “在郊区买的（总价）是40万元。房子可以落户，但必须是新房和现房。”
当年4月，冯涛以每平方米7000元的价格在天津武清区购买了130多平方米的房子。安置完成后，孩子进入武清区的一所高中，三年后在天津参加了高考。目前在一所中学读书。现在房子价值翻了一倍多，单价涨到每平方米16000元左右，但他舍不得卖。“家里的老二上小学二年级，房子是留给他以后高考的。”
和冯涛一样，胡玲也买了房子，定居天津。
胡玲之前在北京的一家旅行社工作，丈夫是一家初创公司的技术总监，但两人都没有北京户口。“我们住在北京昌平区，不符合社保要求，孩子上不了好小学，所以选择住在北京昌平区。在天津买房定居下。”
2018年10月，胡玲在武清区广贤路小学附近购买了一套97平方米的两居室公寓。“在买房之前，我们花了近5万元办户口，谁知道没过多久，天津启动了海河人才计划，可以通过人才引进来落户，这笔钱就浪费了。”
2019年9月，胡玲的孩子进入广贤路小学。胡玲买的房子，自从买下来后，价值没有太大变化，最近甚至还小幅下跌。相比之下，孙俪站在武清区房价的高点。
该互联网公司员工2017年7月在武清区南湖段购买联排别墅，单价1.5万元/平方米，面积近200平方米。链家网的数据显示，别墅区附近的洋房单价已经跌至11000-13000元之间。
当地房产中介表示，南湖板块的二手房基本没有成交量，“保利梧桐语社区，最近一次成交是在2019年9月，今年以来一直没有卖出去，周边新房比二手房还要便宜几千元，对二手房价格影响很大。”
中介追逐
海滘公园离高铁站和天津市区较远，没有交通优势。这里的楼市火爆，源于独特的教育政策。
天津优质学校分布在核心城市六区，郊区四县教育资源相对匮乏。天津市初中实行“区锁”制度：全市六区初中报全市六区高中，其他区初中报全市高中。他们各自的区。
海教园不在市六区，但目前该区没有高中，所以该区的学生可以直接申请市六区的高中。因此，隔着一条雅润路，路西的海交花园新房均价在2万元/平方米左右，而路东的鲜水谷段不属于海交花园。 ，徘徊在12000元/平方米左右。
金钱有敏锐的嗅觉。近年来，海交园吸引了近10家开发商入驻，共开发了16个楼盘。“先进来的开发商大赚一笔，然后大家纷纷涌入，一场相互价格竞争的存量战随即打响。” 陆磊说道。
龙湖较早进入海滘园，2016年3月，一块地以接近底价出让，楼面价4451元/平方米。一年后，该土地以“龙湖天辰原作”的名义挂牌出让，单价为2.1万元。/ 平方米。2018年，路景、雅居乐、晶锐入驻海滘花园，共拿下四块地块，其中两块楼面价超过12000元/平方米，比两年多前翻了一番。超过一倍。
2020年1月，龙湖二期入驻海滘园，以8678元/平方米的楼面价拿下一块地。5个月后，以“龙湖天辰原作”名义开盘，单价1.9万元/平米，单价暴跌3000元，拉开了海角园的新房价战。
“为什么龙湖的价格这么便宜？要看它的位置，旁边有墓地，大部分人还是很忌讳的。” 华宇大家的销售小七说。但墓地的排斥力远不及房地产降价的诱惑。
与“龙湖天辰原作”相邻的“华宇大家”是重庆地产公司华宇的房产项目，比龙湖开盘时间更早。目前单价为21000元/平方米。“龙湖一开张，大家都去了，我们的销售受到了很大的打击。” 小七承认，花雨现在比较被动。如果他们坚持原价，客户将继续流失。如果他们以较低的价格出售，老业主可能会遇到麻烦。“我们是重庆的小房地产公司，打不起价格战。”
阳光城“未来欢乐”项目价格低于龙湖，单价18000元/平方米。房产销售人员告诉笔者：“阳光城在海角公园有3个项目天津静海房价，最近又在海角公园北边又买了一块地，花了不少钱，现在房企三红线，你有吗？知道我们承受着很大的资金压力，所以我们必须低价推广。”
和海角花园一样残酷，还包括武清区的南湖段。碧桂园“云湖”项目南邻金宝高速，西邻天府陵园。大道”项目，价格低至11000元/平方米。
在寒冷的天气里拍摄
国家统计局数据显示，8月份天津二手房价格环比下降0.8%，同比下降4.5%。这是天津二手房价格连续第14个月环比下跌，也是连续第8个月环比下跌。新建住宅方面，国家统计局数据显示，8月份天津市新建商品住宅价格环比上涨0.3%。
科瑞数据显示，截至今年8月，天津商品住宅库存面积为3632万平方米，在一线强二线城市中最高，也是唯一超过3000万平方米的城市。按照过去12个月的平均销售速度，天津的销售周期长达28.2个月，仅次于大连。
“海河英才计划实施以来，共有28万人落户天津，真正来津打工的可能只有2万、3万人，其他大部分人都是落户买房的。” 陆磊感叹，天津急需产业支撑，才能像杭州一样留住。人才，“外地购房者更像是城里人，父母不在天津打工，在天津高考后，孩子可能会去其他地方上大学，即使在天津读完大学，也有很多人去天津。在其他城市工作。”
如今，巨大的库存导致天津房地产市场低迷，市场形势已经传导到房地产公司的投资开发端，让像陆磊这样的房地产公司的投资者和开发商日子不好过。
“在我们这一行，绩效考核完全靠征地和好地，但现在很难挑出一块好地。” 陆磊每天都盯着天津各大板块的新房价格。土地的成本效益计算应以板块的最新低价为基础。
今年以来，陆磊没有拿过一块地，“因为真的很难计算，比如一块地的楼面价是8000，而这个板块的新房市场价大概一万左右，算上建设安装和营销成本，拿地就是赔钱。 .
2018年下半年和2019年上半年，天津土地市场经历了小春，房地产企业拿地较为活跃。海角公园等热门板块有地块溢价率高达50%。没有利润可言。
在地产商谨慎的拿地下，天津土地市场骤然降温。
2019年，天津全年土地出让金1357.6亿元，居全国第11位。2020年上半年，天津土地出让金仅为431亿元，跌至全国第17位，同比下降48%。今年上半年，天津土地出让建筑面积529万平方米，同比下降53%。和平区、南开区、静海区、宁河区土地流转为零。
陆磊觉得天津还是少卖点名额比较好。“至少我们可以去库存。”
（文中陆磊、小七、李刚、冯涛、孙莉、胡玲为化名）