北京南城最近“有点疯狂”。
上周，金地房山良乡新地块或卖“50000+”，近日又曝出中海亦庄新项目可卖“70000+”。”。
目前该项目对外报价高达7.3万/平方米，主要针对160平方米以上的大户型进行提升，总价1200万。
在目前的亦庄市场，只能说勇气可嘉。
如果把中海项目和周边有限的竞品房放在一起，我们会发现最大的差价高达60%以上。比如中海项目和中铁项目的差价接近3万/平方米。
当然，目前亦庄地区的价格相对便宜，都是“限价竞争”：价格集中在45000-55000/平方米之间，但限售5年。
中海项目的“7万+”，意味着限价确实“人为拉低”了整个亦庄地区的房价，而亦庄非限价商品房的价格自2018年1月1日起暴涨。绿城和金城花园。
先是绿城和金城源报了6万元的单价，然后是中海7万+的“史无前例”的价格。
为什么也在南五环外，房山的房价只能“5万+”，而亦庄却能突破“7万+”，开发商为何赌在亦庄？
这与亦庄的城市地位和位置密切相关。
一是亦庄是北京各区经济实力最强的新城，2019年GDP总量近2000亿，仅次于东城区。
这意味着亦庄不是一个简单的“沉睡之城”，而是一座新兴的工业城市。
亦庄在北京拥有一大批实力雄厚的高新技术企业，包括京东、京东方、中芯国际等，均已落地亦庄，产生了一大批中高端买家。
因此，亦庄也被称为北京的“小海淀”，拥有打造高端楼盘的客户群，这是对亦庄房价的最大依赖。
房山目前最大的问题是产业基础不够强，只能充当“丽泽商圈”的“睡城”，房价自然会受到制约。
二是新一轮南城计划即将启动，亦庄或成为最大赢家北京五环房价，吸引一大批好医院和学校。
亦庄目前最大的问题是配套问题。作为“三城一区”的核心之一，基本没有好的或像样的医院和学校，严重制约了亦庄的房价。
很多人都不愿意住在亦庄，因为亦庄的设施质量不够好。
虽然还有人大附中、同仁医院等顶级设施，但整体数量和质量还远远不够。亦庄市常住人口未来将达到100万。
这需要大量的生活支持来支撑。
我们判断，在北京新一轮的南城规划中，一定会支持亦庄的发展，预计亦庄会新增很多医院和学校。亦庄故宫设立分校。
北京的新南城规划北京五环房价，对未来整个南城的房价，无论是房山、大兴，还是亦庄，都绝对是一个刺激。
第三，未来北京五环房价基本都在8万以上，尤其是“绵民寺豪宅区”的出现，必将是亦庄房价的一大“刺激”。
2021年北京最炙手可热的豪宅区，必将是东南三环上的“分钟寺CBD国际生态区”，包括东三金茂公馆、合生曼云、世贸北京天宇等三个项目，平均10多万的价格。
绵寺一带的环境虽然乱七八糟，但毕竟位于北京南三环的一侧。
而分钟寺区东南距“京沪高速”也就是亦庄不到10公里，不到10公里，差价高达5万/平方米！
这显然是不合理的。
由此看来，目前亦庄地区45000-55000的均价绝对是“被低估”，而中海的70000+更为合理。
2020年，北京地价上涨了20%。五环将出产大量高价土地。未来的平均房价至少在80,000+。这对于五环、六环的亦庄、大兴和房山地区的房价来说，是一个巨大的涨幅。刺激。
目前，北京北五环至北六环之间部分项目的房价已经突破7万。海淀五环以外地区房价已达8万-11万。朝阳金站未来的房价肯定是10万+，而且这个区域其实是在五环之外。
这意味着，目前北京五环和六环之间的房价洼地只剩下昌平南、顺义后沙峪、南城亦庄和房山。对于北京的刚需客户来说，这可能在六环内。进入的最后机会。
在昌平南部地区，已经“爆红”了，几个竞争有限的项目基本都排到了几千人的队伍中，都是排队买不到的项目。
未来，昌平南部地区的新房数量肯定会超过6万套，接近7万套。
在顺义的后沙峪地区，目前的招标限制在5.5万左右。这个水平还是比南城高很多。亦庄的45000-55000目前性价比很高。
2021年下半年房山地区40000+人估计“疯”了。
对于南城来说，可能真的只需要“一个计划”：这个计划最重要的是增加南城的生活配套，引进更多的学校和医院，连接更多的轨道交通。
南城疫情可能是北京未来五年的重要看点。