今日特辑
今天的研讨会
成本和房价
上月16日至12月8日，通过嘉兴市建委，尚未发布的预售证公示信息显示，已公布9个商品房清单，共计2832套住房。其中，粗略项目6个，备案2173套；精装项目3个，备案659套。从嘉兴市建委公布的项目均价来看，原石均价（不含车位）为9786元/㎡，具体备案价格详情如下：
从6-12月对开发商的限价来看，嘉兴的房价近期以稳定为主，上半年的大幅上涨已经不复存在。
然而，高房价仍然困扰着大多数只需要房子的买家。很多小伙伴都在期待房价的下跌。安家认为，只有过度的供需失衡才可能导致房价下跌。不像5.22那么疯狂但仍然活跃，我们不妨从“面粉端”（土地和成本）估计“面包”的价格是合理的。
成本与房价之间的“棘手”
地价是房价的重要组成部分。地价越高，房价越高。我们可以从地价、楼面价格、建筑安装成本、房地产开发成本、税金附加、预期利润等使用条款入手。根据这些数据，我们可以大致算出参考价格。
底价：开发商拿到土地后，计算出的底价可以预测房屋的保底底价。
建筑安装成本：房屋建造自始至终包含的所有成本，包括人工成本、材料成本、基础设施建设等成本。俗话说，建房子要花多少钱。以嘉兴市为例，一套房子的建造安装成本大致在3500-4500元/㎡。
互联网上的每个大V或网站都一句话概括了建筑安装费用，但从未介绍过建筑安装费用的具体来源。今天安家就为大家一一讲解。
1、桩基工程（如有）：70～100元/平方米
2、钢筋：40～75KG/平方米（多层含量低，高层含量高），合计160-300元/平方米
3、混凝土：每平方米0.3-0.5立方米（多层含量低，高层含量高），合计100-165元/平方米
4、砌筑工程：60~120元/平方米（多层含量高，高层含量低）
5、抹灰工程：25~40元/平方米
6、外墙工程（含保温）：50~100元/平方米（以一般油漆为基础，如果是石材或幕墙，可能高达300~1000元/平方米）
7、室内水电安装工程（含消防）：60-120元/平方米（根据小区档次嘉兴房价，多层略低） 8、屋面工程：15-30元/平方米（多层含量越高，高层含量越高越低） 9、门窗工程（不包括入户门）：每平方米建筑面积的门窗面积约为0.25～0.5平方米（它跟设计和是否高档有很大关系，高档的比例比较大），造价90~300元/平方米，一般90~150元/平方米，如果高采用高档铝合金门窗，可达300元/平方米 10.土方、入户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（跟小区档次有很大关系，档次越高造价越高）
11、地下室（如有）：增加造价40-100元/平方米（多层含量较高，高层含量较低） 12、电梯工程（如有）：40-200元/平方米，其中和电梯的档次差不多，电梯的数量和层数有很大关系，一般项目100元/平方米左右
13、人工费：130～200元/平方米
14、户外配套工程：30-300元/平方米嘉兴房价，一般在70-100元/平方米左右 15、模板、支架、脚手架工程（费用）：130-190元/平方米 16、塔吊、人、运费电梯 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其他临时设施（水、电）、污水、影像、生产厂房等生产用房）：30~50元/平方米 18、检测、检测、手续、交通、通讯等费用：10~30元/平方米 19、承包商管理费、材料费、劳保费、利润等费用（约10%）：以上各项之和*10%=90 ～180元/平方米 20.上交各种国家税费（总成本3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
21、监理费：3-30元/平方米
以上为常规施工安装费用，遗漏之处还需专业人员指出。
房地产开发成本：主要是房屋建设和销售周期中发生的各种成本，包括管理成本、销售成本（广告、销售代理等）、财务成本（开发商需要支付的银行贷款利息）。零件占房价的10-15%。
税金及附加：包括在建设过程中发生的营业税、教育配套费等费用，占房价的10-15%。
开发商的预期利润：开发商的预期利润应至少保持在12%以上，以确保利润抵御通货膨胀。一些开发商为了追求利润会增加预期利润。12% 只是市场上的最低值。
计算公式：房价=楼面价格+建筑安装成本+房地产开发成本+税金及附加成本+预期利润
接下来说说9.28含金量比较高的两个地块
由于本次土地拍卖是“竞建”，未来开发商建造的建筑房屋将上交政府，不出意外，将“无偿”上交政府。也就是说，我们在计算面粉价格的时候，也要把这笔钱算进去。紧接着今年2月，浙江省住房和城乡建设厅又发文，《全面改造住宅室内装饰工程质量验收规范》正式审评公示，获批为省级工程建设标准，自2017年7月1日起实施。这是又一省部文件，给出了明确的时限。换句话说，未来928拍卖的土地将是精装房。在计算开发商的成本和售价时，应将建筑安装成本计入精装修。
优秀地产国际商圈
该地块位于国际商务区，东至规划的长富路，南至规划的长乐路，西至规划的富润路，北至长水路高压线。配备8100栋的卓悦地产以7.71亿元拿地，楼面价8030元/㎡。由于有8100㎡的配套建筑，实际折算楼面价格为9195元/㎡
应用计算公式得出，卓越地产国际商务区项目的大致价格为19318元/㎡。
路景地产国际商圈
地块位于国际商务区北地块：东至石桥港绿化带，南至庙泾港绿化带，西至庆丰路绿化带，北至塘桥路，南地块：东至石桥港，南至油泉西至妙井港，北至妙井港。地块面积115517平方米，容积率2-2.2。按容积率2.2计算，路景地产以13.13亿元拿地，楼面价6280元/㎡。6100平方米的幼儿园和20000平方米的安置房基本在8450元/㎡左右
套用计算公式，路景地产国际商圈项目约价为18573元/㎡。
总结：
最后，安家提醒大家，以上计算均基于理论值，所有指标均采用最低标准。事实上，在土地拍卖中，容积率、建筑密度、绿地率等指标会导致后期产品定位不同，从而产生不同的溢价率，此外，房价也不是由业主单方面决定的。土地和成本，还需要考虑市场、供需等因素，但可以确定，目前土地市场较为活跃，未来土地市场活跃度和开发成本将继续上涨。大家都知道，嘉兴国际商务区的土地已经很稀缺了。建议有意在稀缺地区买房的网友尽快入手。