北海是被低估的萧条，还是第二个鹤岗？
穆兹塔格的季风2022-10-05
北海的房价已经下跌了三四年。
根据国家统计局上月公布的新建商品住宅房价指数，8月份北海房价下跌10%，连续三个月位居全国统计样本城市之首。北海的平均房价已降至每平方米5000元。平台上，不少关注北海的朋友表示，4个字以上的北海房子不会考虑。
曾经美丽的海滨城市，面朝大海三亚房价，春暖花开，如今房价“跌不休”。北海是被低估的萧条，还是第二个鹤岗？
北海位于广西南部，是古代“海上丝绸之路”的重要始发港和国家历史文化名城。三面环海，风景秀丽，市区幽静幽静，居民淳朴友善，人文环境舒适，生活节奏缓慢，是人们可以享受舒适生活的休闲城市。
北海最大的优势是其优良的空气质量。去年，北海市空气优良天数351天，优良率96.2%，继续保持广西第一。碧海蓝天，空气清新，是一座难得的“洗肺之城”。
北海是冬季“候鸟”的热门避难所。北海地处北部湾，具有典型的亚热带特征。冬天比较暖和，空气质量好，城市环境安静。它不仅是广西的热门旅游城市，也是海南岛之外的热门旅游城市。避寒避寒最热门的地方，很多人来这里买房居住和养老。
北海也是吃海鲜的好地方。这里的海鲜品种丰富，价格超乎你的想象。每天都有很多大大小小的渔船从钓鱼回来。吃新鲜的海鲜非常方便。很多来北海旅游的老外都是来吃海鲜大餐的。
避寒和旅游的概念也给这座城市带来了火。2015年以来，北海房价开始上涨，从4500元/平方米的水平开始，2019年一路上涨到8500元/平方米，三年来最大涨幅翻了一番，但从2019年开始，北海房价进入下跌周期后，一跌再跌。很多楼盘价格被砍了一半，很多房子都被白菜价吓到了。
北海现在真的很便宜。在北海市西南大道旁的一个楼盘小区，一张3680元/平方米的广告横幅已经和现有的房屋证挂在了一起。城东某大开发商某花园楼盘，4505元/平方米，也有精装修。宁春城对面的一个中心可以选择5200元/平方米的类型，也会安装。有人买了顶楼56平米的二手房。转让房产仅需14万元，每平方米仅需2500元。北海的房子真的变成了白菜价。
在北海，黄金海岸大道上的银潭西区被称为“北海富人区”。这条金色的海岸线承载着北海旅游度假的未来。想买海景房的人都会来这里看看，今天的银潭西区，房价也是一波三折，而这个漂亮的小区每平方米才6300多。
北海房价连续几年下跌后，本应出现萧条效应，但仍无声无息。银行加大放水力度，首套房首付比例降至20%，却无人问津。今年1月，正是候鸟在北海过冬的旺季，但这里的新房销售依然不温不火。
人们不禁要问，北海这个曾经炙手可热的避寒之城，真的是一个被高估的城市吗？
北海的房子太多，库存太多
一旦房子多了，供给就会超过需求，未来还会暴跌。有人比较黑龙江鹤岗和山东乳山的房子，都是房子太多造成的。北海也是如此。很明显，房子建得太多了，供大于求。银滩、金滩两岸随处可见房屋。热闹的楼市背后，是虚假的繁荣。地王的频繁出现，导致北海大量新房的堆积。按照目前的人口增长速度，清盘是一个漫长的过程。
目前，北海有近150个楼盘在建和在售。大部分开发商的征地成本都比较低，1100-2600不等，可见北海楼盘还有一定的降价空间。尚未结束。
北海不是三亚，这里的冬天还是有点冷
北海素有“小三亚”之称。北海的空气质量比三亚差不了多少，但气候比三亚差很多。与海口相比，这里更加潮湿和寒冷。北海的冬天，气温在20度左右，无风无雨。如果刮风下雨，气温马上会降到6、7度左右，风还是很大。每年的二月到四月，南下的回程非常潮湿。感觉也很不好。
北海、三亚房价涨跌趋势较为明显。北海房价用了三年时间飙升到8500元/㎡，而三亚房价平均飙升到3万元/㎡。相比之下，北海的房价更划算。2019年后，北海楼市将继续增长。已经跌到每平方米5000元三亚房价，而三亚的房价这几年还在小幅上涨。
北海人口基数难以形成对房价的有力支撑
北海市户籍人口仅为182万，在广西14个地级市中排名倒数第二，仅高于防城港，而北海市城镇户籍人口仅为68万，人口基数小，需求有限。房子大多卖给老外，其中不少是投资者，涨不跌，房价跌，房子更贵，没有市场，很难变现。
北海缺乏支撑城市的支柱产业
北海虽然是中国最早的沿海开放城市，但由于北海有海，气候宜人，所以在建设初期只是一张旅游名片，并没有大力发展工业。作为港口城市，北海去年进出口总额仅为300亿元。广西排名第六的元，甚至不如只有陆港的崇左和百色。没有工业，就没有产品，就没有就业，城市没有强大的发展动力。单靠房地产和旅游业是很难的。它支持现代城市的发展，受周期性波动的影响很大。
北海城市配套不完善
北海的医疗资源比较稀缺。市人民医院只有三级医院。对于以养老和度假为主的群体来说，北海的医疗条件还是有些欠缺的。近年来，虽然新校区、新医院、新网点、新园区不断涌现，但建设步伐和速度不及房地产开发，城市配套设施跟进缓慢。
口罩事件加速北海房价下跌
口罩是突发的公共事件，任何一个地区都不能幸免，但对全国的冬避旅居度假理念来说却是一个沉重的打击，对于作为主要焦点的北海来说更是雪上加霜。很多老人在家过冬不出门。外国游客也少了，房价下跌也难免。
北海的交通便利并没有想象中的那么强大。北海虽然号称西南地区唯一一个同时拥有港口、机场、高铁和高速公路的城市，但北海阜成机场的航班并不多。去年，旅客吞吐量仅为189万人次，相当于三亚的九分之一。全国60人中。这里虽然有高铁，但直达的城市并不多。很多时候需要坐动车到南宁，再到北海。
鹤岗是著名的煤炭工业基地。由于资源枯竭，人口大量流失，房价暴跌，居黑龙江省第一。北海是一座新兴的港口城市和旅游城市。地处华南、西南、东盟三大经济圈的交界处。具有优越的区位和环境优势。当前房价下跌是受前期涨幅过大、疫情等多重因素影响。因此，它非常接近价值洼地。随着北海六大新兴支柱产业的崛起，未来的北海完全值得期待！
