文/方丈一编辑/Mr. 问
今天逛天涯论坛的时候，看到一个帖子。房东方丈一直关注楼市。在论坛上，方丈分享了他对楼市的看法，也给出了一些买房的建议。今天Q老师把文章放上去了。整理出来并与您的粉丝分享。希望对粉丝有帮助。如有不同意见，也欢迎在留言区留言。
我从事建筑行业，与房地产有直接关系。这几年我一直在关注房价，对于房价的长期走势，我也发表一下个人看法。
购房需求
中国仍处于城市化加速阶段。据国家统计局数据，2016年中国城镇化率达到57.35%，而发达国家城镇化率达到85%-95%。目前，中等发达国家和地区的城市化率为85%，西方发达国家的城市化率在95%左右，美国为97%。中国可能需要近20年才能达到这样的城市化速度。在这段时期：
1.大量农村户口人口进城，特别是农村户口的大学生和农村青年。他们都希望在城市工作和生活，买房定居，从而产生了很大的购房需求；
2、城市扩建和棚改拆迁已成为住房需求的一部分；
3、已经在城里有房的人，需要买一套改良房，或者给孩子买第二套房子，这也是住房需求的一部分；
4、对于一些孩子在城市落户的农村老人，如果房价可以接受，也希望在孩子所在的城市买房，住得离孩子更近一些；
5、部分房地产投资者的需求；
所以对这个家的需求其实是巨大的。
关于政府和宏观经济学
对于政府来说，房地产一直是国家的支柱产业，或者说，长期以来一直是世界各国的支柱产业，中国也不例外，因为房地产涉及的太多了。建材行业、家电行业、装饰行业、园林绿化、金属冶炼、上游矿业、银行金融贷款、建筑设计、建筑安装施工行业及施工人员、交通基础设施等行业和公司。一旦房地产崩盘，房地产大幅贬值，就会有大量相关企业没有生意或拖欠欠款而倒闭，银行和金融业的贷款无法收回（房地产和其他固定资产抵押贷款是银行贷款的大头），导致金融危机。大量人员下岗，还贷能力明显下降，购买力严重不足，开发商卖不掉房子，同时政府土地也卖不掉，造成政府财政危机（土地拍卖和相关税收是政府财政收入的大头。），政府各项福利支出得不到保障，造成民生问题。上述问题将导致经济恶性循环，进而演变为全国性经济危机。所以，政府绝对不会让房价暴跌，但也不会让房价无节制地上涨，因为一旦房地产泡沫破灭，房地产还是会崩溃。上述经济问题仍会出现。那么政府想要什么？他们的口号是：遏制房价过快上涨。如何理解？就是让房价长期缓慢合理增长（当然小幅回落是可以接受的），这样才能保证拍卖土地的财政收入，政府的财政运行，各项民生福利的保障，以及各种基础设施项目的建设。. 保证银行不动产等固定资产抵押不贬值，银行可以通过拍卖不动产收回不良贷款；个人、公司、集体的资产都会升值保值，盈利的时候还会继续购买或投资（每次房价下跌，都会有麻烦，房价会上涨。，但麻烦少）。因此，政府没有打压房价的动力，以至于房价长期大幅下跌。事实是，房价大幅下跌对任何人都不利，包括大多数不买房的人，因为房地产崩盘或经济衰退会对你的收入产生很大影响，甚至裁员。您的公司可能与房地产没有直接联系，但可能有许多间接联系。并且他们在盈利的时候会继续购买或投资（每次房价下跌都会有麻烦，房价会上涨。但麻烦较少）。因此，政府没有打压房价的动力，以至于房价长期大幅下跌。事实是，房价大幅下跌对任何人都不利，包括大多数不买房的人，因为房地产崩盘或经济衰退会对你的收入产生很大影响，甚至裁员。您的公司可能与房地产没有直接联系，但可能有许多间接联系。并且他们在盈利的时候会继续购买或投资（每次房价下跌都会有麻烦，房价会上涨。但麻烦较少）。因此，政府没有打压房价的动力，以至于房价长期大幅下跌。事实是，房价大幅下跌对任何人都不利，包括大多数不买房的人，因为房地产崩盘或经济衰退会对你的收入产生很大影响，甚至裁员。您的公司可能与房地产没有直接联系，但可能有许多间接联系。政府没有打压房价的动力，以至于房价长期大幅下跌。事实是，房价大幅下跌对任何人都不利，包括大多数不买房的人房价降了，因为房地产崩盘或经济衰退会对你的收入产生很大影响，甚至裁员。您的公司可能与房地产没有直接联系，但可能有许多间接联系。政府没有打压房价的动力，以至于房价长期大幅下跌。事实是，房价大幅下跌对任何人都不利，包括大多数不买房的人，因为房地产崩盘或经济衰退会对你的收入产生很大影响，甚至裁员。您的公司可能与房地产没有直接联系，但可能有许多间接联系。
因此，从长远来看，房价是上涨的。除了没有房子的人，其他各方都希望房价上涨。
关于限购、限贷、限价、限售等。
为什么政府要通过限购限贷来抑制房价？
1、房价上涨过快，容易形成房地产泡沫。一旦泡沫破灭，就会引发很多经济社会问题，很多企业和个人可能会破产。2.群众的需要和舆论要求政府通过限购限贷等方式控制房价，让群众买得起房。政府也希望群众买得起房，起码要采取行动和表态，安抚群众情绪和舆论，维护社会稳定。政府只能通过限购限贷的方式把一部分人拒之门外，让其他更需要的人先买房。4、限购限贷真的能抑制房价吗？它可以在很短的时间内完成。限购贷还提高了购房门槛，取消了部分人的购房资格，增加了部分人的购房成本，阻止了部分人买房，减少了国内的需求环节。供需关系，并持续一段时间。这样的政策自然会稍微降低房价。但这无异于饮鸩止渴，人为地扭曲了供需关系，集中一段时间后就会爆发。并持续一段时间。这样的政策自然会稍微降低房价。但这无异于饮鸩止渴，人为地扭曲了供需关系，集中一段时间后就会爆发。并持续一段时间。这样的政策自然会稍微降低房价。但这无异于饮鸩止渴，人为地扭曲了供需关系，集中一段时间后就会爆发。
例如，以一二线城市为例，购房资格要求社会保障证书从1年到3年不等（或更严格）。，对方觉得贷款成本高，也可能要等1到2年。一二线城市普遍缺乏土地（或拆迁成本太高），政府供应的土地数量越来越少；由于购房者的数量正在减少，房地产公司也将谨慎收购土地，或者减少土地。2 到 3 年后，住房存量将可用。会减少。
2到3年后，有的人要结婚生子，孩子要上学，希望孩子上个好学校。他们已经等不及了，他们都需要买房子，因为这些都和房子挂钩。中国传统观念：没有房子怎么结婚生子？现实又来了：没有房、没有户口，哪里可以上学？（有人说房子不是必需品，但婚姻和教育是必需品，而婚姻和教育又离不开房子，所以房子成了必需品。我觉得有道理。）同时，一些人们只需要有资格买房，有些人有改善的需要。也许你不想再等了，你必须开始进入市场。过去2-3年，政府的土地供应减少，房地产公司可供出售的房屋较少。供需矛盾在这一刻爆发，房价暴涨，使得未来引发新一轮限购，如此恶性循环。5、为什么10年到14年的限购限贷实际上拉低了房价，而且还有库存过剩。这完全是个意外。政府没有想到，开发商没有想到，购房者也没有想到。因为过去政府监管从来没有成功过，而且一直越来越高，我也不相信政府了。现在看来，持续一段时间的限购限贷真的可以让房价在短期内下跌。不过，房地产低迷影响了经济稳定，政府开始放开限购，救市。政府的目标也很明确：去库存。方法是：一线城市库存不足，继续限购，资金冲二线城市，二线城市去库存限购，资金冲三四线城市，三四线城市去库存限购，再解决全国库存。现在，房地产市场已经开始健康发展。
然后，限购之后，房产又失败了……这个循环，所以每一次限购，都是一次上车的机会。6、近期，不少城市推出限价、限售、自持等新的管控方式，比如设置最高限价。如果限价合理，符合市场价格，就是为了防止开发商和炒房者恶意抬高房价。没关系。如果只是为了强行压低房价，表面上使房价明显低于市场价格，那是强行扭曲市场经济规律。在这种情况下，每个人都会抢房子。买房可能需要抽签。如果你有钱，你可能买不起房子。买房更难。而当这样的房子再次作为二手房出售时，必然会暴涨。如果长期限价，必然导致房价出现报复性反弹。在一些城市，购买后 5 年或 10 年的销售有限制。如果这项政策大规模实施，势必导致住房存量减少。如果你想买5年或10年的二手房，你根本买不到。每个人都只能买新房。或者限售之外的二手房，必然会加剧供需关系，导致房价上涨。而且，如果工作在5年或10年内调动，需要换房子，或者家庭发生变化，急需这笔钱来卖房子。在土地拍卖过程中，房地产公司需要拥有一定比例的房屋。这个政策也很血腥。看似规范租赁市场，实则减少了住房市场的房屋数量，加剧了供需矛盾。一定不能大规模。实施。7、关于房产成本，宁波的土地拍卖结果基本在15000-20000元/平方米，建筑安装成本在1500-2000元/平方米，一般精装修在1500-2000元/平方米。平方米，其余为相关税收和融资。成本，管理成本。在其他经济发达的城市，除了地价，其他成本都差不多。
万科有句话说的很好：房地产从黄金时代进入白银时代。
但现在从白银时代过渡到青铜时代还为时过早。
关于楼市调控长效机制----房产税
房产税大家都很关心，希望尽快出台，限制房价。那么房产税的目的是什么？它通过对持有多套房产的人征收重税，迫使他们出售多套房产，从而增加了供给并调整了供需关系。事实上，重庆和上海的房产税已经实施了好几年。年税收数亿元。如果分摊到每家每户，一年也就一千块钱。这是没有意义的。为什么不把税提高一点？比如在我们的二三线城市，你觉得120平米以内的一套三房应该收税吗？我应该为未成年孩子或尚未工作的孩子购买安全套征税吗？那么谁应该被征税呢？大房子？改善？税收征管条件和力度难以确定，可能引发诸多社会争议，难以调整。退一步说，即使征税的条件和力度符合我们的预期，持有多套房的人也会逼迫他们出售持有的多套房，增加供给，在一定程度上调整供需关系，并导致房价下跌。那么问题来了，租客呢？每户只有一间套房，没有多余的房产出租。租金会大幅上涨，而你将无法租房，更不用说买房了。同时，租金的上涨直接带动了房子的上涨，房子更具有投资价值。就算有房产税，也可以转嫁到房租上，恶性循环又开始了。有人会说，你不能向国外学习，比如新加坡的政府住房，这是我们国家的一个缺陷。政府的保障房和廉租房其实就相当于新加坡的政府房，只是我们起步太晚了，国情也不同。政府没有那么多钱来建造这么多房子来供应这个城市这么多人。政府持有的房屋数量远没有影响房地产市场价格的规模，而政府的保障房和廉租房就是这么腐败。非常隐蔽，难查，舆论压力也很大。其实我们之前的单元房制度也相当于新加坡的公屋，但是我国人口基数太大，政府财力有限……所以开房产税其实是没有意义的。政府正在推动的雄安新区，由于人口基数小、规划起点高，可能会出现一种新的房价调控模式。我们以前的单元房制度也相当于新加坡的公屋，但是我国人口基数太大，政府财力有限……所以开房产税其实是没有意义的。政府正在推动的雄安新区，由于人口基数小、规划起点高，可能会出现一种新的房价调控模式。我们以前的单元房制度也相当于新加坡的公屋，但是我国人口基数太大，政府财力有限……所以开房产税其实是没有意义的。政府正在推动的雄安新区，由于人口基数小、规划起点高，可能会出现一种新的房价调控模式。
关于租售同权、共有产权房、学区房
1. 出租权和出售权大致相同。租售同权的主要目的是为了安家和带孩子读书。如何安顿下来？集体户口仍然是个人家庭户口。现在大部分地方的一般集体户口都不能给孩子落户，也就谈不上读书了。
如果是个体户户口，而且是出租房屋，是否需要得到业主的同意，一年半租金是否可以结算，是否不限定居点的数量。可以肯定的是，在资源有限的情况下，这些定居点的条件和要求是有限的。政府肯定会提高落户门槛。肯定会优先让政府眼中的人才落户，让一些普通人为剩下的地方拈阄。可想而知，我们常人很难安定下来。只有在家庭中定居的人才有资格学习。当然，也可以无家可归，但仍有条件。每个城市的学校容量都是有限的，不可能每个人都学习。政府采用居留许可或积分制。等要求限制留学生人数，否则学校会爆。
在一个好的学区，你通常需要排队。你觉得靠租房的三桌四桌的学生能进去吗？租房者仍然优先于财产权吗？如果说租房子和有产权的房产一视同仁，那么谁买房，大家租房子，房租必然上涨，房租上涨，房子就有更多的投资价值，势必带动房价大幅上涨。这个时候别说买房了，你连租房子都买不起，说和租房和卖房一样的权利都是胡说八道。对于城市郊区来说，学校有点短，当地人口不多，学校的名额可能很少。有人会说，为什么不 政府在教育上投入了更多的钱吗？政府的资金有限，对教育的投入比例也有限，投入的不仅仅是资金，还有人力物力，还有管理；要改变大城市教育资源短缺的局面，不仅要大幅度增加教育经费，而且一夜之间就能解决。更重要的是，羊毛来自绵羊，政府资金来自税收和土地拍卖。所以，要让租售同权大规模实施，归根结底，必须要有足够多的学校来容纳这群人。还包括人力和物力资源以及管理；要改变大城市教育资源短缺的局面，不仅要大幅度增加教育经费，而且一夜之间就能解决。更重要的是，羊毛来自绵羊，政府资金来自税收和土地拍卖。所以，要让租售同权大规模实施，归根结底，必须要有足够多的学校来容纳这群人。还包括人力和物力资源以及管理；要改变大城市教育资源短缺的局面，不仅要大幅度增加教育经费，而且一夜之间就能解决。更重要的是，羊毛来自绵羊，政府资金来自税收和土地拍卖。所以，要让租售同权大规模实施，归根结底，必须要有足够多的学校来容纳这群人。
从目前一二线城市的教育资源来看，这个政策是噱头，受益的人很少。2.关于共有产权住房。共有产权住房是政府和个人按一定比例持有，可以安家学习的房屋；要大规模实施共享产权住房，政府需要大量资金建设住房和持有住房。显然，在政府认为目前资金不足的情况下，不可能大规模实施。这么少的共有房，一定要留给优秀人才。普通人应该看看。3.关于学区房。学区改革的未来方向是学校教育分组，即在一定区域内，普通学校被好学校合并（要合并的学校差距不会太大，不可能合并最好和最差的），让优秀教师和普通教师等教育资源在教育内部逐步流通按一定比例分组。同时，好的学区学校一定比例的学生会分配到普通学区学校，普通学区学校的学生也会有一定比例的分配。去一个好的学区学校，让学生按照一定的比例逐渐流通，最终达到教育资源和学生的相对平衡，同时也给学区房降温。最好的和最差的，是不可能合并的），让优秀教师和普通教师等教育资源在教育集团内部逐步按一定比例流通。同时，好的学区学校一定比例的学生会分配到普通学区学校，普通学区学校的学生也会有一定比例的分配。去一个好的学区学校，让学生按照一定的比例逐渐流通，最终达到教育资源和学生的相对平衡，同时也给学区房降温。最好的和最差的，是不可能合并的），让优秀教师和普通教师等教育资源在教育集团内部逐步按一定比例流通。同时，好的学区学校一定比例的学生会分配到普通学区学校，普通学区学校的学生也会有一定比例的分配。去一个好的学区学校，让学生按照一定的比例逐渐流通，最终达到教育资源和学生的相对平衡，同时也给学区房降温。同时，好的学区学校一定比例的学生会分配到普通学区学校，普通学区学校的学生也会有一定比例的分配。去一个好的学区学校，让学生按照一定的比例逐渐流通，最终达到教育资源和学生的相对平衡，同时也给学区房降温。同时，好的学区学校一定比例的学生会分配到普通学区学校，普通学区学校的学生也会有一定比例的分配。去一个好的学区学校，让学生按照一定的比例逐渐流通，最终达到教育资源和学生的相对平衡，同时也给学区房降温。
也就是说，学区房涨价可能比现在少一点，当然也只是少一点。毕竟，好的学区不可能将很大比例的学生转移到普通学区，只有一小部分。一部分，否则父母不会这样做。现在很多城市已经开始对学校教育进行分组，但是要实现教育资源的相对平衡（也只能是相对平衡，或者说缩小差距）还需要很长时间。实现教育资源的根本转变和绝对平衡是不现实的。西方发达国家做不到，更不用说我们了。
综上所述
从以上来看，房价长期会上涨，但短期涨跌与房地产周期和政府态度有关，确实难以预测。
就房价波动的程度而言，政府对房价波动的统计与我们个人对房价波动的感受有很大的不同，好像是平均的。目前，一线城市处于平稳或小幅下滑的状态。杭州、南京等1.5线城市也是如此。如果只需要尽快上车，就不可能指望房价会大幅下跌。其他二线城市的房价有点提神，可以静待好转的。只看自己的情况也没关系，现在买得起。如果限购效果不明显，或者房地产周期导致房价大幅上涨，那么可以 真的很麻烦，反正房价要涨很久了，你长期持有也不会亏本。另一方面，银行加快放贷，央行超发货币，房价不断上涨，也在一定程度上加速了房价上涨。
有时候我觉得房价的急剧上涨对没有住房的人来说是很不公平的。从某种意义上说，就是劫贫济富。
建议
给购房者的建议
1.尝试买新房。如果涨价，新房先涨，涨幅远大于老房。当然，3-5年的第二套新房也很不错。
2、尽量在市区买房，降幅小于郊区。如果要跌，郊区的新房先跌。
3.尝试在学区买房。
4. 如果你只是需要它，不要等待。如果你能负担得起房价，请尽快上车。如果房价大幅上涨，你输不起；如果你的财力有限，你只能等待。
5、对于改良房，如果你觉得房价高，你可以等，因为你买得起，只是你住的地方不好。当然，10年后的房价可能真的会让你怀疑人生。
6、多关注透明房产网的成交量和各类房产消息。成交量的持续下降必然伴随房价的下跌房价降了，反之亦然。
7、尽量选择年底买房。暴涨的价格通常是在年后。年底开发商会退出资金，折扣会比较大。
8、房价走势下跌时，先卖房，后买房；房价趋势上涨时，先买房，后卖房；
9. 优先在人口最有吸引力、价格涨幅最大的一线城市买房，其次是一线省会城市、二线城市、三四线城市。
10. 与拥有不止一间套房的人讨论房地产。他们有更多的经验，很少听那些没有房子的人的建议。没有房的人观点：短期房价会暴跌，千万不要做个接盘侠。无家可归者买房的逻辑：房子涨不买，房子不涨等跌，房子跌不买。
11、先买房，后买车。你喜欢的房子不是你想买就买的。只是车子很差。您可以随时购买。在财力有限的情况下，你应该先把重点放在买房上，然后才有房子，才能在这个城市生活。生根; 没有房子，无论你在哪里都是一个流浪者，你随时可能离开。
12. 有时买房是冲动和运气的结合。当你准备好时，机会不会到来。买房有时感觉像是一场赌博，但谁的生活不是这样呢？
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