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问： 问题： 北京总经理：您好！很高兴加入精方俱乐部。我已阅读您的优秀文章和相关问题和答案。你的方法让我受益匪浅。对于我自己的情况，请大家帮忙分析指点：
现状：我现在住在大望路金港国际，社区生活比较方便舒适；去年在广东佛山买了新房，现有贷款300左右，现在流动资金500左右，还有房票。从投资角度想买一居室或两居室，总投资700左右（以后考虑送给孩子）；有以下问题：
一、当前，经济总体形势一般，外部环境较为复杂。您如何看待未来 5-10 年的房地产市场趋势？
2、从我自己的购房角度来说，买新房好还是新房好？我打算持有10年以上（预租），是不是担心新房到手后房子价值会下降？
3、如果买新房，可以关注哪些板块？德贤御夫、阳云、奥尔森春晓、龙虎云景，你怎么看？
4. 如果您考虑下一个新部分，主要建议是什么？我觉得你比较推荐潮庆和望京地区。是选择双井大望路一带还是跳出这个商圈去看其他路段？对于大王路段、苹果南区、风度柏林、珠江帝景、时代国际的成功，您有什么建议？如果看其他商圈，也请推荐重点楼盘；
5、该地区金港价格涨幅相对滞后。未来发展情况如何？是否有必要用乐成国际、富力城等优质楼盘来替代现有房源？
6. 关于杠杆的问题已私信，请核实。有很多问题，感谢您的辛勤工作！
答：回答；您好，感谢您的信任！1、网上大部分人认为房价会下跌，是因为有些人站在一个坚实的角度看未来，或者用今天的收入来考虑未来的消费和房价。改革开放初期，大多数人的工资每年只有几千元。今天，一个有一点工作能力的人可以赚到当时的一百倍，一个中等收入的人可能赚到当时平均工资的一千倍。
许多人急于将未来的房价与他们目前的收入水平进行比较。房价是动态价格，不能静态比较。与之前相比，单价当然更高了。如果从货币供应量和城市发展的实际需求来看，它并不高，而是太低了，尤其是在北京这样的城市。再看M2，房价上涨的趋势应该一目了然。加上核心城市的人口流入，每年超过1000万人。在城市化率的背景下，两年一个台湾，五年一个韩国，十年一个。美国用40年时间打造了N个北京这样的大都市。
宏观市场是货币。我们可以看到市场上有很多分析。被提及最多的是人口、土地制度、财产税和空置率。任何使用这些维度来分析房地产的人都犯了基本错误。可以说，他们根本不懂房地产的概念。
因为某些因素可以影响房价10%甚至20%的涨幅，但是我们的楼市在过去十年里上涨了20多倍。如此大的涨幅是任何微观市场都无法分析的。我们做学术研究，需要分清主要矛盾和次要矛盾。如此大幅度增长的唯一可能性是货币。随着市场上货币的增加，每个人都有购买力。如果不流向房地产，就会流向其他行业，流向行业和行业会上涨的商品。价格
就像日本和韩国的房价一样，可以卖到1亿韩元。上述数据持续增长，房价必然也在上涨。一直认为“房价太高”的人犯了一个致命的错误，就是用过去的固定数据来分析现在的动态房价。在限购政策下，绝对需求还没有得到满足，价格水平应该没有定论！
悲观的人似乎拥有一切，却没有希望！在人类数百万年的进化过程中，大多数时候，人类没有改造自然的能力。悲观是好事，它总能保护我们。不悲观的人，看到危险不知道逃跑，甚至可能连基因都留不住。
工业革命之后，人类有了改造自然的能力，没有以前那么多的危险，悲观主义成了阻碍我们前进的障碍。社会的进步就是不断用理性思维来抑制情绪情绪的过程。世界那么大，总想找坏事，总会有，
如果你从积极的方面看，还会有更多。好坏大多只是你自己的主观意识，没有绝对的好坏。活得快乐。努力寻找事物好的一面！
关于房价会不会跌，关键词差异化，同城差异化，同区差异化，核心区优质房增速依旧惊人，贫困地区房源依旧卖不出去。现在投资房地产变得越来越重要。技术活了，就不能再像十年前那样乱买了
2、700左右的预算买个优质的二手新的，持有5-10年可以换。北京新价不值得买；大部分溢价严重，大约有3个-5年的横盘期，如果位置差，可能还会出现站岗现象。
3、可以关注苹果南区、风度柏林、珠江帝景、潮清、华芳、青年汇。
4、金港国际未来有补涨的可能。乐成国际的更换意义不大。在北京更换一个的成本比较高。如果没有必要，扩大职位更为合适。
建议仔细阅读《北京房地产投资的核心逻辑与原则》和《未来五年，我们将换仓，卖空杂股，只留牛股》等文章。我希望一切顺利
问： 问：您好，我是第一次买房，求指导： 个人情况：我在六里桥工作，我老婆在望京SOHO工作。我们的财务情况：买房预算400左右。我们看房预订情况：前段时间在通州果园、梨园、朝阳双桥看到二手房，国誉未来悦新项目。相比之下，对于中意的新项目，恰巧国誉未来越清了一个南北通透。两居室一楼的房子刚上车，我们已经签了合同。后来看到很多人不建议在这里买，不管是自住还是保值增值。
目前的犹豫和纠结：这个房子更能满足下一步接家人的需要，但是离我们工作的地方比较远，对自住有疑问。;
基本没有保值升值，看了你的文章；我们买了这套房子，基本失去了孩子在西城上学的可能（我是西城的集体户）；我们现在不用买了房价走势，考虑能不能再赞一下 首付的方式，多看看行情。也请指导我。
答：答：您好，感谢您的信任！国誉Future Joy所在的九棵树比较一般，主要买家基本都是通勤者。通州重点发展运河商务中心，万达商圈、五一花园等周边商圈及副板块绿园商圈未来在运河商务中心人流密集的情况下将享受市场红利。其他板块只能跟随通州市场。通州是长期利好，但利好并非通州所有地区。
只有通州全面崛起，才能驾驭九棵树。在目前的情况下，普遍上涨的可能性较小。你的情况更适合你生活和分开。找个热点板块，买一套纯投资产品。房子的收入在增加，房子会跟随市场，未来可以更换；首套房越多，越要重视房子的盈利能力；如果第一套房子买错了，后期成本高，包括机会成本和资金成本；想离望京近一点可以看长营段房价走势，六里桥方向可以看草桥
建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。我祝愿一切顺利。有什么问题可以再问我！
问：问：北京总裁您好，您的文章和问答我都看过，同意亦庄和喜的判断。请问在河西怎么选区？预算在1000-1200左右，三四个地方都可以住。比如中海别墅、故宫一号、中信新城区域的平层更合适？还是选择金茂系列？因为学区区划两侧的单价差一点出来，在没有学区需求的情况下，是否值得高价购买金茂自住和未来保值？谢谢！
答：答：您好，感谢您的信任！金茂摒弃了学区因素，整个区域楼盘相对稀缺；1200的预算很适合买这个楼盘，中信地铁比金茂低一个档次，中信刚需，金茂属于改善。未来亦庄逐渐成熟后，金茂将成为该地区的标杆，成为该地区所有人替代的对象。中海树和故宫1号以低密度大面积产品为主，预算1200即可购买。两房主户型不一致，可以主要考虑金茂系统；祝一切顺利！如果您有任何问题，请再问我
问：问：景先生您好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个关于选西城学区的问题：家里两个人年收入100w，还有免押金850w，可以足额用来买房。现居住在朝阳爱情城（2套房），其中一间以自己的名义贷款（3套房）。另一套以父母的名义（2 个住宅）。
因为孩子2023年要上学，准备在西城买学区房（孩子户口一直跟父亲在金融街，单位有一定的概率帮上学，但不是保证），所以想在西城买房作为保证（但不保证）。自住，考虑带老人，来了可以租房子）。目前考虑在西单小学或芬迪小学附近。当然，如果你确定买房能上学，你也可以在西城其他好的小学买房，比如裕民。请问北京总经理如何选择基金？是否需要卖掉朝阳的房子，在西城买更合适的房子？感激的。
答：答：您好；感谢您的信任！1.爱这座城市从2017年到今年2月一直处于低迷状态。今年春节过后，已经上涨了10%左右。这个市场在四会中等，属于第一第三梯队：四会是一个刚需的区域。比较受欢迎的登机盘是一线国际和通惠之家。这两张盘的主要价值在于价格相对低廉，承担了国贸区70%以上的登机旅客。团体，
优质盘为东恒时代二期、金地明镜；这两个磁盘主要用于该区域的替换组；这个城市的价格在8万左右，而2008年的盘面，这方面的优势不是特别明显；所以涨幅一直在后面；从利益上看，这两套的三房应该换成优质商圈，因为你的底位相对充足；+ 现有资金可以选择好的；过去北京是刚性需求拉动房价，未来是改善拉动；优质人气商圈，更新或更高品质的三房及以上户型将是未来市场的主流户型；
2、单位有一定概率解决招生名额，再加上你租房的因素，如果你想安全，就以最低的总价买一个学区房；小单位的流动性更有优势；
3、整个西城的优质楼盘具有投资价值；西城是北京所有行政区中比较好的一个区，居民多为国企和央企退休人员。医疗资源和教育资源也是一流的，因为我不知道你具体的经济情况，所以不能给你推荐房产；
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