我们先来看看北京的二手房价格和成交量走势：
如果我们放大这张图，专门挑出下半年的走势，过去三年是这样的：
我发现没有，从2017年到2019年这三年，每年的下半年都是下降趋势！
那么问题来了，过去三年的故事会在2020年下半年重演吗？
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有很多大V和媒体说北京房价要大涨。究其原因，5、6月份，链家二手房成交均价大幅上涨。
肉眼可见，6月链家二手房均价为63323元/平方米，4月均价为60003元/平方米。
与此同时，近几个月来，二手房的网上签名数量也在稳步增长。6月份的网上签名数量为17309个，在过去三年中仅次于2018年5月的小阳春。
看来，尽管上半年受疫情影响，有两个月没有正常开工，但北京楼市却是量价齐升的火爆场面。再加上今年极度宽松的货币政策，牛市又要来了吗？
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凡事都怕严肃，魔鬼藏在细节里。
5、6月链家二手房均价涨幅明显，但更多的是结构性上涨，即西城学区房屋成交占比突然上升的结果。今年，西城有多所学校。以7月31日为界，学区房购房者加速入市。西城随机一套学区房单价超过10万元。比例的提高自然会提高均价。
直接看上图，西城区5、6月份的成交量是近三年来最高的。可见，最近三个月，一大批需要西城学区房的家长蜂拥而至。
可以预见，在这批集中需求释放后，叠加多校区划新政策，下半年西城学区房屋成交量必然大幅缩水。怎么上，怎么下。
因此，联家均价不足以反映北京楼市的全貌。我们更喜欢使用中位数，它比平均价格更客观。本文的第一张图片使用的是中位数而不是平均价格。从图中可以看出，目前北京的房价才刚刚爬出“疫坑”。但另一方面，如果多踩市场，可以感觉到目前的房价普遍高于去年11月的低谷。
至于网上签名的数量，需要注意的是，一方面，网上签名比较滞后，有的房子要半年甚至更长时间才能网上签名；其次，网上签名的数量实际上可以由住建委控制。如果要实时跟踪行情，看链家实时合约量更准确。
实时合约数据呢？6月最后一天，链家成交168套，整个6月成交7000多套，较5月锐减30%以上。对学区房屋的抢劫已经结束。没有学区房的援助，没有疫情的反复干扰，6月份北京楼市成交量出现下滑。
量先于价格，房价一定要涨，成交量一定要涨。链家二手房日均成交至少500套，月成交15000多套，北京楼市必有大市场。
再来看看上一轮牛市期间链家二手房的月成交量（套数）：
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新房市场
与二手房市场不同，新房是一个相对受控的市场，因为土地成本、销售价格和供应量在很大程度上是由个别城市决定的。
简单说一下上半年北京的新房市场。
大多数有限的出价都以较低的价格出售
地段好、产品优的限赛项目基本供不应求，而其余高库存的限赛项目多为一般地段的项目。比如2017年入市南六环的徐汇城，均价38994万/平方米，开盘均价约3.8万/平方米北京房价，而中骏云景泰均价开盘。今年入市同区市场约28000个/平方米。. 在大兴和亦庄，由于竞争激烈，目前价格基本低于限价。
竞争性住房用地供应减少，无限价商品房用地增加
今年上半年，北京共出让32块住宅用地，其中非限制性用地22块，限制招标仅6块。
限量竞品的库存中还有3万到4万套左右。适合刚需的好项目并不多，值得珍惜。新增项目主要为改良产品和豪华住宅项目。
土地成本持续上涨
2019年北京市土地交易平均溢价率为9.2%，而2020年1-6月土地平均溢价率为17.3%，较去年全年增长约8个百分点。显然，住宅用地没有价格限制，可以有效提高土地拍卖价格。
总之，限竞价红利即将结束，新房两级分化在所难免。
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预测房地产市场，我们都知道：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，当然，这一切都取决于政策。
货币政策
上半年，为抗击疫情和经济下行的影响，货币政策十分宽松，2020年4、5月M2同比增速均超过11%。直观的感觉就是各种贷款利率都极低，很容易拿到。比如小微企业房贷商业贷款利率3.6%，而四大银行个人消费贷款利率低至4.35%！
但开门放水不代表就可以流入房地产，因为房地产市场已经有了严格的限购政策，流入股市要容易得多。虽然滴水渗透是不可避免的，但不打开缺口和疏浚河流，就不会有大量涌入房地产。
限购政策
北京的限购政策依然严密，没有漏洞。深圳不一样。深圳的限购政策是一线城市中最宽松的。民间金融也极其发达，贷款也很容易。而且深圳创业板公司最多，创业板股的崛起也有创造财富的作用，所以深圳房价涨幅领先于其他一线城市。
上半年北京楼市限购政策丝毫没有放松，预计下半年也不会有变化。
供需分析
让我们再看看供求关系。
目前，链家挂牌的二手房依然高达9.2万套，依然处于高位。
2020年上半年，北京市二手房签约6.7万套，同比下降8.2%。从6月份的实时成交数据和过去几年的表现来看，2020年下半年北京楼市成交量同比也难以增加。
新房市场方面，上半年北京新供应商品房35008套，同比增长21%；售出 25,755 台，同比下降 28%。
此外，还有约3万至4万辆的限量竞品库存未上市，未来销售压力较大。因此，今年北京楼市供应依然十分充裕，但需求可能低于去年水平。
流行病的影响
上半年的疫情导致北京楼市停摆近两个月，疫情的再次出现也带来了一定的负面影响。随着防疫常态化，影响越来越小，下半年对楼市的影响可能越来越小。据我们密切观察，疫情推迟了买房和卖房的时间，并未影响买房或卖房的决定。但是，疫情对租赁市场的影响很大。6月份，北京住房租赁市场成交量同比下降30%以上。%，租金同比下降约 15%。
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让我们总结一下目前影响北京楼市的几个关键点：
除了第一个，其他都不支持房价上涨。从6月链家二手房成交的下滑来看，下半年北京楼市不容乐观。
不乐观并不意味着北京的房价会大幅下跌。事实上，经过三年的低迷，北京楼市的底部已经稳固，所以疫情过后，失地可以迅速收复。5、6月份北京房价出现结构性上涨，下半年可能出现结构性下跌——预计西城房价将由领涨转为领跌。
基于这些信息，我们判断下半年北京房价将横盘整理或小幅回落。总体上还是震荡盘整的趋势。
虽然我们判断北京房价短期走势不会上涨，但我们也必须看到，从中长期来看，北京楼市极具价值。
如果我们再看远一点，看看其他城市的房价，我们会发现一些二线城市的房价已经接近北京的房价，比如苏州，甚至是二三线城市。东莞等大湾区一线城市。更何况深圳去年已经超越北京，成为香港以外最昂贵的一线城市。这种横向比较也表明，北京楼市的价值明显被低估。
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北京房价是从什么时候开始飙升的？
限购政策放宽，密切关注北京楼市。此外，交易量和M2也值得关注。历史数据显示，北京房价与M2长期走势一致，仍处于震荡调整期。但M2越来越大，水位越来越高，北京房价上涨只会迟到，不会缺席。
历史上北京房价，每次股市出现牛市，必然是跟随着一线城市楼市的牛市。秘诀在于货币的过度发行。
给购房者的建议
北京二手房的低谷期基本在11月至12月。但理想的二手房挂牌绝不仅仅是你想要的。最好提前两个月开始看房，锁定理想的小区和楼盘，然后等待理想的价格出现。
新房与二手房完全不同。对于优质的新房源，建议尽早参与开盘，尽量选择理想的房源。现在高品质的限定赛屋不多，属于最后的红利。一些多期开发的大型项目，往往首期价格最低，除非经济形势发生变化或开发商失误。对于销量不好的项目，年底也是买房的好时机，往往能拿到很低的折扣。
归根结底，北京依然是最有价值的城市，只要需要，就无需犹豫。