2020年本应是沉阳房地产行业全力以赴的一年。结果受到各种因素的影响。最终，沉阳商品住宅市场销售面积固定为1186.02万平方米，创下2016年以来沉阳商品住宅销售面积新低。
11万套，这个数据可以吗？
据瑞达斯最新数据，2020年沉阳商品住宅成交1186.02万平方米，成交量11.1万套。与2019年相比，交易面积减少26.3%，交易单位减少28.2%，交易额减少16.1%。
这些数据是什么意思？
从简单的角度来看，这表明虽然交易面积、单位数量和金额有所减少，但交易金额减少的最少。这也意味着，虽然沉阳市售出的房屋较少，但房价仍在上涨。
但如果我们结合过去几年的数据，我们会发现，2020年的交易面积仅略高于2014年和2015年，是2016年以来的最低成绩。
回顾过去七年沉阳商品房市场的销售数据，2014年成交面积最低，成交面积约1038万平方米。，自2016年以来，这是“最差成绩单”。
由此看来，2020年的沉阳虽然全年都充满了“新高”和“突破”，但“五年新低”的数据确实不“漂亮”。
但从房价来看，2014年以来的七年里，沉阳的房价终于实现了均价的“历史性”翻倍。2014年，沉阳商品住宅成交价格仍徘徊在“六位数”。2019年，沉阳商品住宅成交均价终于破万。2020年终于“翻倍”，与交易量形成鲜明对比。
量降价涨，沉阳的“市场”是什么？
沉阳的商品房数据呈现典型的“量降价涨”状态，这也意味着沉阳可能真正进入下一个“抛物线”阶段。
从成交面积来看，2020年沉阳商品住宅销量的大幅下滑，其实是受多方面因素影响。一方面，二手房限售、限购、商业贷款等政策对市场交易产生了直接影响。事实上，除了直观的影响外，这一系列的紧缩政策和总体市场环境也严重影响了购房者的信心。在多重因素的共同作用下，市场已“被迫”进入交易低迷期。
房价方面，虽然2020年沉阳房价全面看涨，但实际上“普涨”阶段已经过去，浑南市场“冷热不均”现象进一步加深。即便是前10大板块，增长不均的现象也已经非常明显。
综合房价和销售情况，不难看出，沉阳集中补涨的脚步正在逐渐离我们而去，房价持续上涨，购买力“难以为继”的现象越来越明显。即使没有外部因素，沉阳的物价上涨势头依然强劲。沈阳房价，也开始表现出疲态。
事实上，如果能看到综合地价，沉阳很多板块的地价与早期房价持平，地价“倒逼”房价上涨的现象已经成为常态。已经开始出现。2020年为遏制这一现象，沉阳土地“限价”政策将进一步收紧，但前期被“疯狂抢”的土地成本依然居高不下，这波土地将继续影响房子2021年的价格。
综合来看，短期内沈阳房价，沉阳市场量降价涨的现象将继续存在，但“更新更贵”的现象将越来越明显。至于这种“贵”“涨价”能给投资者带来多少利润，还有待市场考虑。
冷暖不均，豪宅“后劲”更大
综合来看，沉阳九区名单中，销售王冠易主，沉北重回“老大”的位置。可以看出，在市场整体走势的情况下，只需要进一步挤压，沉北的低总价房源已经被密集消化。它已成为2020年的“刚需之王”。
此外，需要注意的是，与2019年相比，板块排名发生了较大变化，出现了会展、全尺寸等板块，跃居板块排名前10位，而部分传统热销行业这次不在名单上。这种现象的出现，一方面是由于土地储备、新增供应等客观因素的影响，另一方面也是由于购房者心态的变化。
从九区公寓平均总价涨幅来看，纯高端豪宅增值能力最强。刚需产品虽然也在上涨，但其实际增值能力最弱。这从神河与神北“双神”套的均价总价差距进一步拉大就可以看出。
从数据上看，2020年，沉河区套组总成交价超过277万套。与2019年178.9万套相比，套间平均总价增长约54.8%，远超其他地区。
从板块来看，榜单中全运板块平均总价约为230万/套，较2019年上涨约22.5%，是板块排名涨幅最高的板块之一。
不难看出，沉河作为老牌豪宅，增速强劲，但由于供给不足，未能在板块排名中有所斩获豪宅圈子的潜力和新供应，已成为2020年新房“量价齐升”的“大赢家”。
综合来看，2020年沉阳豪宅板块最“后劲”，虽然刚需板块销量喜人，但实际增值能力不足。可以说，市场“两极分化”的现象越来越明显。未来，这一差距将随着城市的发展和进一步扩大而扩大。
2021《真豪门》只能是“真红”
从沉阳其他商品住宅销售数据和土地市场数据来看，2021年仅一季度就有可能出现大量纯新房销售或开售楼盘。从笔者目前得到的规划来看，虽然大部分地产项目都有“豪宅”的概念，但实际产品力并没有取得突破。
未来，沉阳极可能会从过去的“只需要扎堆”转变为“改进扎堆”，而在高总价的影响下，如果不能寻求新的变化，做出差异化，2021年，房地产企业或将面临“肉搏战”。正因为如此，预计一季度沉阳新房价格和销量可能难以重现2020年“金三银四”的辉煌，甚至可能出现小幅波动，特价房等部分优惠很有可能“重新出现”。
在这样的市场环境下，对于刚需房子的人来说，可以说是出手的“绝好时机”。虽然此时在特价房中很难找到“大声王”这样的理想房源，但对于自住购房者而言，它是最好的选择。
但对于投资者而言，在沈阳目前的市场环境下，即使一季度量价稳定，短期内价格继续飙升的可能性不大。在全市大部分住房总价超过百万的时候，需要仔细计算收益率。