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问：问：景先生您好，看了您的文章和一些问答，我有一些疑问。我家现在的情况是夫妻都是北京人。富头翠城有一套他们父母名下的保障房即将出售。估计收入400元左右。2019年我和爱人在怀柔买了一套竞争有限的房子，契税21年交完。5年内可以上市。目前住在怀柔，在城里工作，儿媳在密云工作。（这也是我当时在怀柔买房的原因）
家里有一个两岁的宝宝，4年后升职。这个家庭目前的年收入在45-50左右波动。房子卖掉后，父母考虑换房子。好处是它是唯一没有贷款的房子，但目前比较纠结，考虑到孩子未来的上学和房产的保值或升值。
问题一：怀柔商业贷款今年已还清。近年需要提前还公积金吗？考虑1：父母直接在怀柔买房，可以在怀柔学区买房。当时看到了新盘北科建海滨延溪，是平房。一楼带庭院的总价不到300万。开发商的理念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京市实验二小怀柔分校），这个选择是为了满足家长的居住环境+孩子的就学需求（学校目前一般）。但是看了你的文章我也知道这种新盘属于护盘，预计5-10年后发布。从这个想法衍生出的一个问题是：您如何看待怀柔科学城未来的发展？影响房地产升值需要多长时间？
考虑2：如果在市区的朝阳新源里、流芳、花家地等地区买一套带学区的老破孩，可以借一部分总预算提500左右，租房补贴抵押。孩子在朝阳上学区学位，一年后回城上幼儿园，上一些九年制学校，但目前朝阳区的入学率却惨不忍睹。
考虑3：这个不是原来的。看了你的文章，和周边教育网点的朋友商量了一下，500的预算也可以用在东城区的老破。东城学区的概念比较一般，整体入学率还不错。房子出租后，可以在附近租一间大一点的房子住。
总结后续问题：综上所述，我个人希望利用这次卖房的机会，把400万的房价未来做大。如果我现在能把城里的房子卖掉，孩子上学的时候就只有这一套了，至少加上学生身份。要求，最快8年才出手。意思是可以长期驻守，那么是在城里老小驻守好，还是在怀柔科学城一带驻守比较好？怀柔教育目前处于全市垫底，但目前的信息是，2025年怀柔将有清华附中直管12年一贯制学校开始招生（我家要上学了） 2026 年）。考虑到科学城的定位，应该不会太差。所以现在比较纠结。这次换房子的方向是市区还是怀柔，然后再看一下我能到达的区域。希望各位大神指点迷津，万分感谢。
答：答：您好北京的房价，感谢您的信任！1、怀柔属于北京远郊，地理位置比较冷。北京的产业发展轴整体在东南，西北是海淀，西南是丽泽，中间是金融街，东部是朝阳亦庄。分中心，这些载体是成熟和发展的；因此，怀柔发展相对困难；一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后是商圈发展，这是楼市的第三个方面。一个支撑点；
这三个对怀柔来说难度更大，而且每一个都有很大的不确定性；非硬性要求不建议在怀柔买房；哪怕是租房子，这也是怀柔买房的基本逻辑。清华大学附中；没有人能保证教育的整体质量。学校好不好，要看师资和生源。更进一步，这取决于父母。从教育平衡的逻辑来看，市内六区以外的优先支持。不应该是怀柔；
2、东西海潮学区逻辑不同。朝阳主要对有外籍户籍的家庭友好，海淀比较有竞争力，东城比较佛系，比较平衡。从房屋保值和子女就学两个维度来看，东城的总量最低。这种方案比较稳定；城里老少都不会站岗，升值属性稍弱，但还是有一定提升的，怀柔很可能亏本，资金成本比较高。城里的房子尽快卖掉，这个地区的保障性住房市场不会很好，公积金的利率很低，短期内不出售的，无需提前还款；建议仔细阅读星球文章《北京房地产投资核心逻辑与原则》精髓祝一切顺利
问：问：景先生您好！仔细阅读了星球之巅的文章精华，受益匪浅。现在让我介绍一下我的情况。2010年之前，我在涿州投资了3套两居室的房子。目前市场价值在180W左右。2017年我在固安抵押了2套二层和1套一居室。目前价格减半，每年按揭还款20W左右。. 以房山户口，良乡4套房产，市值1700W，潘家园117平两房，市值660W。目前没有房票，夫妻俩年收入25W。请指导我！如何增加资产价值和最佳优化方案！谢谢！
答：回答；您好，感谢您的信任！您的房地产布局策略存在一些问题。希望你在这期间能有不错的收入。现在调整你的位置还为时不晚。还没完呢，这是一个大部分人都不知道的概念；一个行业可以通过看新闻知道发生了什么，但要真正了解某个细分市场需要大量研究；
具体建议 1、先去掉涿州3套、固安3套；在良乡或潘家园留一套，（如果住在良乡，住最好的小区，面积2-3户）；卖的话，有1张房票，（如果良乡和潘家园都住，可以全部卖掉）；良乡、涿州、固安无核心产业支撑，未来增长空间有限；这种房子会不断的增加时间和成本，但会损失成本和效率；潘家园虽然靠近三环核心地段，但商圈本身并不达标，拆迁房屋占区域住宅的90%；增长率一直被市场抛在后面；
拿到房票后，可以增加一定的杠杆，在优质区域购买优质房产；这样，即使自己一个人住，也会提高生活质量，主要是享受板块红利；您的年收入略低，但资产数量比较优质，盘活现有资产，利用杠杆提升资产价值是您的主要任务；如果2张房票全部售完，可以有2套三房，分开安排。如果你留一套，选择一套三居室；龙头盘就够了；祝一切顺利！期间有什么问题可以问我；
问：问：您好，北京，想请教一个令我不解的现象：通州、门头沟等地区，新房价格比周边二手房高2万左右面积，但比附近的二手房低1万左右。每次推销员都说两三年后新房会比周边高很多，也有人说期房至少要涨一万元。新房的价格是这样的。
A: 答：你好，销售是在骗你，他们把你当成一个完全不懂市场的新手。开发商的日子越来越不好过，利润这么低，能多卖为什么不多卖呢？一个很好的交易应该是新房比二手房便宜。购买新房最重要的指标之一是价格。你必须区分买入价和卖出价。很多人会认为是某个开发商调整了某栋楼的价格，其实不然。都是你买的价格，开发商卖给你的价格，
新房市场成交价无参考意义，市场不会认可二级市场成交价。只有三级市场的成交价是公允的，可以参考！三级市场是通过各种政策干预，买卖双方长期博弈最终形成的价格，得到了大家的认可。也就是说，真正的决战是在三级市场，也就是二手房存量市场，也就是说，如果你真的在二手市场挂牌出售，那么第一售价是多少？，第二次交易周期需要多长时间，当真正卖出二手时，它与周围一手之间的折扣差是多少倍
这个贴现率是一个明显的指标。在一些相对较差的行业，几乎是70-20%的折扣，有些甚至更多。这些地区的房子都是高价买的，绝对不能投资；门头沟在15-17年非常炒作，就是在这个时期开放的。金地华辰、西山怡景、西山御苑、秋马四季等盘面目前处于下滑状态；跌幅超过 20%；而且能接单的人很少，交易周期大多在一年以上；建议仔细阅读星球精华栏目《北京房地产投资核心逻辑与原则》一文祝一切顺利！
问：问：景先生您好。我的情况是这样的，崂山区没有电梯复式，价值500万元；长阳建邦华亭一套三居室价值500万元，现金150万元。目前在双鱼树南里二区租房，孩子上初中，我和老婆一个在中关村工作，另一个在西三环工作，老人在崂山里。我要做资产配置，方案一：卖掉长阳，买南里二区三房（已经看好户型，1991年三房总价950万），回归崂山6年买电梯房；方案二：长阳出卖，石景山泸沽' s新房（在学士里有用吗？）买了一套700万的三房，6年后回到崂山里买了电梯房。方案三：长阳保留，石景山泸沽新房700万。纠结：石景山的房子比较坑，海淀其他地方不熟悉，双鱼树的房子比较老（户型还可以），长阳感觉以后起不来。请指导我 而长阳觉得自己以后也爬不起来了。请指导我 而长阳觉得自己以后也爬不起来了。请指导我
答：回答：你好；感谢您的信任；最有效的计划应该是两组；500+500+150=1150（可以适当加点杠杆）这个基金买一套纯投资产品，吃几年市场，以后如果要换货或者在别处买，主动权是掌握在自己手中，资产在此过程中处于升值状态；您可以从更广泛的范围中进行选择；
1、北京全市产业布局和发展轴心以东南为主，西北为海淀，中为金融街，西南为丽泽（发展阶段）。发展一个新的产业似乎有点困难。其次，北京目前人口进入停滞阶段，不足以支撑郊区的发展。作为一种投资，必须避免。价格决定了未来房价的空间。以低成本购买高价值资产就是您的收入。以后你卖房子的时候，议价权也掌握在自己手里。这里的低价并不是绝对便宜，而是比竞品更划算，而且绝对价格通常更低。都是坑，而竹笋则是指比其他同等价值的房产更便宜的房产。核心有价值，价格低于价值，因此有增长空间。
房山明显缺乏产业支撑，难以形成商圈。房子的最终价值不仅取决于它的价格，还取决于它的盈利能力和成长性等许多因素。买便宜的房子就像拿100块人民币换一堆韩元。虽然摆在你面前的有很多，但都不值钱。房地产是一种长期投资产品。随着社会的发展和经济的增长，特别是在北京这样购买力比较强的城市，人们对房地产的要求会越来越高。想。核心区域的优质物业在市场上总是稀缺。长阳属丰台溢。在将来，
2、当地石景山缺乏核心产业支撑，买家均来自海淀西部城市的外溢人群。未来石景山的规划也是生态的，投资价值相对较弱；目前房价上涨的规律是学区和热门区（核心区）住房质量劣新，第一波上涨，其次是同区管理良好的旧房小区，第二波依旧是学区+成熟溢流区（也是二新的品质），溢流区呈现的市场形势是列车上的新车数量领涨。规律是，在楼市上升趋势中，
第三波还是学区+人气核心区+溢出区品质更新+刚需；第四波会转向冷门的板块，也是质量次之，这些冷门板块普遍存在溢价现象，上涨的前提是溢价一定要清理干净。这是大市场出现时房价轮动的规律；但目前普遍上涨的市场越来越少，如果预算足够的话，核心区的质量应该尽量选新的。在这个阶段，买房的投资第一是选择资金的能力，第二是理财和理财能力。能否以有限的资金实现利益最大化，这是现阶段的投资原则。
在核心区配置优质楼盘一直是我的理念；不代表其他地方不涨，投资是效率优先的原则；虽然有更好的投资条件选择优质地区的优质房产，但确定性也更高；筹码方面，纯投资选择在1150-1400之间；买双鱼树可以跟市，但涨幅不如人气区和新市场的品质；双鱼树整体以老社区为主，东里、知春里较好，北里次之。1000多万元的价格在这个地段配置房产还是有点亏的。可以和家人商量是否可以接受短途通勤，或者选择分居，最好的配置是租换。租; 如果有任何问题，然后沟通。推荐阅读北京房地产投资核心逻辑与原则精华专栏81#文章；祝一切顺利！
问：问：景先生您好，2017年3月，我在六环外的昌平县买了一套破旧的2居室公寓，发烧260w。目前位置还是损失了50w。今年，小区在昌平区一个老小区进行了改造。在列表中。现在家里有两个孩子，老大2025年要上小学，但由于贷款政策，首付不够换房。问：请问是现在卖房，准备等房贷可能取消再马上买房，还是继续持有，等装修结束？
加固改造的消息对房价影响大吗？如果等到转型结束，政策来了再卖，交易时间会不会很长？小区加固改造后价格会不会大幅上涨？
答：答：您好，感谢您的信任！1、旧小区改造的重点是小区业主意见是否统一，所有统一意见均以书面形式进行下一步。这将需要很长时间。2.未来有没有价值，主要看这个领域的能量。这种类型的房子本身毫无价值。真正有价值的是土地资源。核心区的土地资源一直是稀缺的，市中心老城区的高层住宅终将迎来美好的结局。
因为这些城市的中心，一直都是城市的中心，从未改变。低能耗地区的发展必须依靠新区建设。新区越有价值，旧区越破旧；远郊购房者的逻辑是核心区破烂贵，质量遥不可及，所以牺牲距离换取质量；远郊有的刚需新品，有一定的价值，但如果没有普遍上涨，就很难开车了，建议大家观望，趁热卖。总比现在卖划算，而且不会亏那么多。如果市场火热时有买家接盘，可以考虑出手。去热区看看质量和更新的质量。200万元以上加上一些首付贷款，也可以选择加息。漂亮的盘子；
市场具有非常强大的反馈功能。买房不赚钱，就是亏钱。这是我们判断和行为的直接结果。及时纠正错误就足够了。还是有机会的。, 房价上涨无止境，静下心来就要交学费；建议仔细阅读《星球精华》栏目《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。祝你好运！
问：问：景先生，您好！这是新人第一次提问。这几天去北京买房。我在心里感到不安。我在北京西站附近工作300米，我女朋友在西城工作，我刚结婚，想保值又能跑赢北京楼市，首付（包括中介费、税金等） .)是400万，总价不到600，第一套房是2套利。我想买一套两居室的公寓。
咨询1：如果有合适的住宅物业，请推荐具体住宅区；2.根据我自己的情况，我在丰台草桥鑫苑或者万科西华府一般都看过想买的房子，不知道预算合适不合适；第三，看到了闽越家园的房子，打算明年要个孩子。父母过来帮助，让孩子离我们更近。房子稍大，居住空间宽敞。第四，我前两天刚加入知识星球。看完你的文章，我对你很真诚。回复，独到的洞察力，以及深度思考的专业，让人印象深刻。在此，请北京总经理赐教，万分感谢！
答：答：您好，感谢您的信任！草桥盘还行。草桥鑫苑和莲花日华都是草桥的好板块。人气和品质在区域内排名靠前，保值性好，涨幅也很高。强大的; 其中，莲日花都的品质最好。600以内的预算适合买2房的房子。悦格庄的板块很差，所以闽悦家的价格便宜。你以后不会以同样的价格卖掉这样的房子。有一个优势。2017年之前，全市普遍上涨无法带动的楼盘，未来基本处于横盘下跌的状态。这就是我所说的严重分化的意思。一个区域值得购买的房子不超过10%；整个北京都值得拥有。
丽泽商圈内的写字楼全部交付使用后，将聚集大量产业和人才，周边优质项目将有很好的市场；丽泽在丰台被视为龙头，未来丰台能否出坑，主要看丽泽。泽；所有资源也会向丽泽倾斜，买这个板块的确定性更高；
科技园位于丰台边缘，属于两区交界处。总部基地产业结构以国有企业为主，缺乏市场活力，难以形成商圈。该地区的居民仍然依赖其他地区的通勤。现价不便宜，有溢价现象；优点是楼盘质量比较高，比如万科西行、中海苏黎世、九号公馆、万科蓝、首开华润城、金华城都是1314左右的楼盘，而这部分该项目将在未来。市场竞争力比较突出北京的房价，前提是溢价一定要冲走；在短期和中期，曹桥板块较为确定，科技园区位存在短期溢价，在一段时间内横盘整理；《投资核心逻辑与原则》祝一切顺利！如有任何问题，请再次咨询我
问：问：目前西城有一家老少自助。为了让儿童和老人的生活环境更好，我计划再次开办石景山人才和丰台华熙公馆。请问楼主推荐哪一款。我真的不知道这个地区。我担心房子不能保值或者通勤不方便。我在复兴门工作。可惜天篆已经卖完了，不然还好。目前在丰台看过华熙公馆，感觉性价比不错，但是交通好像不是很优，很方便。人才外迁是不是有点过分了？
答：回答；您好，感谢您的信任！总价太高而且石景山和丰台的布局不是特别出名的选择，人才比华西府更明显，但石景山在当地缺乏核心产业的支持，买家都来自海淀西城虽然石景山的定位是向高端产业转型，更像是现实中的通勤卫星城，更多的是承接海淀西城的人流溢出。如果未来产业转型失败，最终定位将与门头沟保持一致。全区购买力相对较弱，
之所以支持房价，是因为位于海淀和西城的主要溢出区。如果未来石景山不能吸纳优质产业，楼市普遍上涨越来越少，那么投资石景山房地产的可能性比较大。人才的优势在于，它是整个石景山的优质工程。公寓做工也不错，基本没有瑕疵。未来，该项目在整个地区将具有一定的稀缺性。如果你住在里面，那就太好了。价格便宜，短期内有一定溢价。石景山成交量最大的商圈之一是泸沽。泸沽区成交量大的原因在于位于石景山东门，靠近海淀，可以优先考虑刚需的西城、海淀采购团。整个商圈的配套设施都比较成熟，泸沽已经在石景山整个西区留住客户。
该商圈成交量最大的两栋楼是远洋风景和京汉旭城；目前海洋景观均价为6.8万平方米，京汉旭城均价为6.4万平方米。泸沽商圈 远洋沁山水平均售价9.1万平方米。未来人才市场主要来自海淀和西城。部分客户如果不能接受远洋沁山水的价格和远洋山水的质量，可能会牺牲距离，选择二级，如果这样的区域总价在1000以上，总价越高越差流动性，以及房子的流动性差。金融资产价值将被折现；祝一切顺利！
问：问：景先生您好！最近，我看到了一些二手房。感觉我的预算满足我的生活需要（真实85平米，南下首付250左右），通州觉得太远了。我是一个离双井不能太远的用户，养了5只猫。
1、我看到了豆各庄的万科青青家园，98平方米，485万。感觉公寓的方位和楼层都不错。只是觉得2002年的社区有点破，以后不好卖了。你认为这个房产能保值吗？会有大跌吗？2、万科青青家园和龙湖西尚都在500万左右（龙湖西尚590万、85平、67平），选哪个好？
答：回答；您好，豆各庄中规中矩。该区域房地产第一梯队为富力友谊城区C、B、A区，第二梯队为万科青青家园、清河里南山苑小区、景城雅居。，其余都是杂菜。豆各庄的不足更加明显。没有配套设施的地铁只有一条。西邻五环，东临通惠河。该地区的北侧是一个小工厂和禁毒基地。人口结构也比较一般。，可以淘到富力城C区90平米南北两房，
其他项目的居住体验很差。你可以对比看看。不建议作为首选。虽然这个地方的升值性较弱，但价格相对较低，保值尚可。，区域价值增加后，该市场将引领上涨。当买入价低卖出时，溢价权也掌握在自己手中。其次，你也可以看看百子湾，就区域价值而言，比豆各庄和金海双桥要好。国际南区，小两房600以下可以做，美山500以下，但户型都差不多。百子湾的流动性和保值增值优于豆各庄和双桥。250万杠杆约5-6百万。
问：问：北京先生很好。我读过很多关于你们星球的文章。最近看了几圈房子。预算是2000，杠杆可以加到2500。因为一直住在朝阳，没有学区要求，所以主要考虑望京。和太阳宫。你指出没有学区推荐望京，我同意，但是这是否更适用于一定的预算范围，比如2500w以下的客户群，还有一些我比较疑惑的点；一是关于学区的溢价，是否可以认为，太阳园的三居室以上的户型并没有太大的溢价。在考虑了大户型的租售比后，
二是太阳宫可以辐射到国贸乃至海淀的部分客户，尤其是非北京籍的客户。感觉望京吃的地方产业太多了，互联网产业现在还不确定。谁知道十年后，到时候会有一群人推高房价。再加上望京越厉害的人，会溢出到哪里去，难不成太阳殿的天花板可能会更高一些？
3. 看到Sun AD的崛起有些停滞，是什么原因？几所学校？新盘？一方面，我觉得 Sun AD 没有基准。去望京看的时候，链家说保利是针对太阳宫的。谢谢！
A：回答：您好，1、太阳宫与望京相比，应该说比望京高一个档次。太阳宫属于朝阳的标杆区，可以和海淀的万柳相提并论。这两个地区都有学区。，而这两个地区的学区属于锦上添花和附加值。如果去掉学区，真正的价值主要是地段的稀缺性。太阳宫位于三环和四环之间，在望京和CBD之间，也属于朝阳。繁华都市的核心，太阳宫在望京兴起之前就已经发展得很好，国贸北部有断层，国贸南部的大望路和双井是比较优质的区域；
三元桥以北没有优质商圈，都是老房子和写字楼的混杂，居住体验大打折扣。东面是朝阳公园。南三环都是老小区。东北方是差强人意的九仙桥，西侧是奥森板块。因此，太阳宫在市场上具有非常突出的优势。从北到南，吸引着高端改善客户。望京分为望京东、西、南、北，最好的开发是望京东，标杆地产保利中央公园、融科橄榄城、远洋万和，准确的说，望京东可以和太阳宫相提并论，不是全部望京，预算是2000或者+杠杆到2500，首选是这两个区的土豪，这些土豪的主要稀缺就是整体素质很好，地段好，地段好，楼盘好，户型好；天花板会比较高
2、目前望京知名企业有奔驰总部、阿里、西门子、探探、优酷、理想、携程、美团、360；这些企业的吸金量属于市场天花板水平，有的正在发展，有的已经成熟，有的正在走下坡路。市场上总是只有一条规则可以淘汰弱者，留住强者。总会有战死沙场的，也有新兴公司。几年不为人知，望京的主要价值就是“专注”。在这个阶段，只有“专注”的价值是稳定的。经过十余年的发展，沉淀了一批批企业，也是北京产房结合的标志性区域；
3、孙AD本轮增长停滞的原因是前几轮的涨幅太快了。北京所有优质区域在上涨周期中出现回调是正常的。一般上涨30%，回调5%-10%是正常的，不会有大涨大跌。涨50%回调50%的区域有炒作，二来和区域新盘有关；整体2000-2500选择太阳宫基准盘和望京基准盘；祝一切顺利！
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