三年前的4月22日，海南宣布，即日起在现有限购政策的基础上，实施全球限购。海南楼市一夜进入寒冬，地产从业者纷纷在朋友圈宣布“大戏落幕”。
但从三年后的市场情况来看，冬天比预期的要短，回暖若隐若现。据易居研究院报告，今年一季度海南房价上涨11%，明显超过全国8%的水平；今年3月三亚的新房价格为34022元/平方米，也是2018年9月以来的最高值。
不少海南地产界人士在接受《每日经济新闻》采访时也表示，2020年下半年以来，海南楼市确实在悄悄升温。今年年初，回暖趋势尤为明显，尤其是三亚市场。未来为了稳定房价，海南还需要严格执行全球限购政策，各种炒房炒作不可小觑。
房价涨幅居全国第四
4月20日，在海南召开的2021年一季度全省经济运行新闻发布会披露，一季度全省固定资产投资同比增长20.3%，比一季度增长18.4%。 2019 年第四季度海南三亚房价，两年平均增长 8.8%。从投资类型看，非房地产开发投资同比增长14.7%。
易居研究院近日发布的《海南全球限购三周年评估报告》（以下简称《报告》）也显示，今年3月，海南开发投资增速走强首次超过全国数据，其中海南为29.4%，而全国为25.6%。这说明开发投资有一定回暖迹象，需要提高警惕。
海南及全国房地产开发投资同比增速 资料来源：国家统计局、易居研究院
可以比较的是海南全球采购受限的情况。除2018年4月全球限购实施首月略强于全国市场外，随后31个月，海南开发投资增速明显弱于全国数据。
该指标负增长已持续26个月，充分说明调控政策积极有效。但在 2020 年 10 月，该指标首次转为正值，为 0.9%。
长期在海南从事开发的房地产公司中层管理人员董刚告诉美编，2020年6月之后，海南房地产市场开始悄然升温。这是第一波节点。
去年6月《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》）发布后，有市场人士认为，利好因素让各方再次看好海南房地产市场.
董刚继续表示，今年年初，海南楼市第二波升温。“为什么要涨？因为上海、深圳、广州等城市都加大了限购力度，钱去哪了？都来海南了。最近很多来海南的朋友都在问怎么买一个房子。”
今年一季度，全国31个省（区、市）新建商品房价格排名数据来源：国家统计局易居研究院
变暖反映在房价上。易居研究院根据国家统计局公布的数据测算，今年一季度海南新建商品房价格为18124元/平方米，在31个省（区、市）中排名第四。直辖市）在全国仅次于上海和北京。和浙江。
从增速数据来看，今年一季度海南房价上涨11%，明显高于全国8%的水平，甚至高于近期火爆的浙江省房地产市场（10%）。
房价创三年新高
海口和三亚一直是房地产市场的重点城市，即使在海南限购三年后。
《报告》显示，根据海口市新建商品住宅成交数据，今年一季度海口市新建商品住宅成交面积为111万平方米海南三亚房价，同比2018-2020年同期分别为126万、62万和74万平方米；三亚全区限购之后，2018年9月至2018年12月的月成交数据仅为1万平方米，但2021年3月的成交面积却达到13万平方米。
海南房地产市场高级研究员罗浩在接受美编采访时指出，从抑制炒房的角度来看，海南其实可以重点发展商业地产。目前，海南对商业地产的认可度还比较低，需要适当引导。商业地产不受限制，但价格适中，不会对房地产市场产生负面影响。商业地产可以产生源源不断的税收，带动就业，促进商业繁荣，符合自由贸易港的发展方向。
海口市新建商品住宅月度成交面积及价格数据来源：CRIC、易居研究院
董刚指出，海南房地产市场是否回暖，取决于旅居产品。“现在很多旅居产品不用担心卖不出去，而且售楼处每天都有很多人，谁在买？这些产品都在万宁、文昌等近海的地方，当地人会买吗？”他们？来海南打工的人会买吗？？”
房价方面，据克雷格统计，2020年3月，海口新建商品房价格跌至最低点16240元/平方米。随后房价缓慢上涨，今年3月，房屋价格为18702元/平方米。与去年3月的数据相比，增幅甚至达到了15%。过去一年的走势表明，海口房价本身正在升温。
全海南限购后，三亚开始受害最深。新建商品房价格从2018年8月的34295元/平方米下降到2019年1月的24962元/平方米，降幅近万元/平方米。今年3月，三亚房价为每平方米34022元，也是2018年9月以来的最高值。
但这还不足以全面反映海南楼市的现状。2018年以来，为稳定海口房地产市场，海口商品房创纪录的价格一直控制在1.73万元/平方米。
三亚市新建商品住宅月度成交面积及价格数据来源：CRIC、易居研究院
今年4月，海口一个名为“富通雅居”的项目涉嫌违规销售行为被媒体曝光——“售罄的房子可以通过中介购买” “要求价格为17300元/平方米。将价格提高到19000元/平方米。”
美边还从海口多位当地人那里了解到，今年年初他们在看房的时候，会受到销售的考验，是否考虑一起买车位。“不考虑的话，买房就更难了。”
海南全球限购三年期间，确实有效抑制了房地产市场的投资和投机需求，更好地落实了中央“房住不炒”的指导意见。不过，《报告》也指出，近期，海南房价炒作、楼市回暖的迹象已经开始显现。海南不能小看各种炒房，稳定房价的任务也很关键，后续调控需要坚持不懈。