问：您好，女士 1. 200平方米+的房子有投资价值吗？2、200+平米开房需要什么条件？
答：当然可以投资。例如，以宝兴、慧谷等为代表的望京新7*200平CBD阳光100单价6.5*220双景九龙山慈信7*200平天通园2.8*200就等价了。选择
问：你好，方杰，现在的子弹是300，我要全款买小二房或者一房。我身不由己，房租靠房子支撑，投资8-10年。目前有三种选择：（1）团结湖北2号，面积37，三楼，一居室，内部破旧，如果装修需要大改造，有社区环境，近东三环，400米到团结湖地铁，80年公房，总价275；（2）天水园北街小区，面积41，二楼，一居室，室内装修好，可直接出租，有小区环境，距朝阳公园800米，距地铁金泰路400米米，80 - 岁公房，总价275；(3) 没有。53区蒲皇峪路50号三楼小两房，无社区北京的房价，独栋，需要简单装修出租，距离地铁刘家窑300米，80年公房，总价280；以上房屋平面图请见附件。请问方老师，这三位谁的潜力更大，更适合寄宿？谢谢。
答：老旧、破烂的小产品增长速度能跟得上市场一般是好的，所以在长期投资中会看重租金。这三个中团界湖的地理位置都比较好。天水园北街
问：方杰你好，【新人第一问】现状：目前居住在天通中原，140母姓，房贷240万，南北楼板，一等实惠小辈。孩子将于今年9月去海淀清华国际小学在海淀租房。我和妈妈都是北京的第一批。我们考虑天通苑在其他较大的地方出售和投资（先买后租）。首付350。总价考虑在600-700之间 朝阳东四环东横二期晋地名 北京、凯德置地锦绣还是800新房（通州万国摩玛、华悦北）如何选择？买旧的还是新的，请推荐，非常感谢
答：这几个项目不适合投资。溢价显然平均约为8。新项目与周边二手价格存在显着差异。而且，位置难以支撑高高的天花板，意味着预期的涨幅不足。700以内可以淘到百子湾超清第二新楼盘，性价比更高
问：您好，太太西城已经有一套了，贷款200多，目前手头有300多。我想买一个可以保值的。朝阳有洼地推荐吗？考虑到两三年或五年后，您可以试一试并更换一套您可以自己生活的设备。现在看了一些新盘，感觉水分很大，看不到那么远的未来，所以考虑在城里买二手房。本来打算在国家公园附近买一套可以改装成三居室的二手房自住或者出租，过几年再换。但是租的时间太长，让安贞安华北四环的房子完全不爽…… 如果考虑买房再转售，除了房产、轨道交通等因素外，还需要考虑楼龄。我的考虑是至少95。房子。请指点！谢谢！
答：安镇这片区域有几个共同特点： 受亚运村后遗症影响，部分地段有点贵；整体交通一般，生活设施少，公园多。具有成本效益的目标并不多。根据你的情况，建议逛完望京02质量6+，惠新西街7+，亮马桥地区的公寓。
弟子：您好，方姐，我现在有三套房子。红橡树别墅以 1.35 的价格出租。天通苑西三区复式273平方米。我女儿未婚。我和老婆退休了，想调整房子，但我们希望保值，增值，交通和生活方便。请务必提供一些建议。
答：红橡别墅将长期跑输大市。如果考虑保值，可以搬出天长园和天通苑。您可以生活并保持价值。推荐：望京北京的房价，以宝兴、慧谷等为代表，新7*200平CBD阳光100单价6.5*220双景九龙山慈信7*200平
问：你好，方杰。目前北京有强友复学和上学两套，2017年购入120，自住估计价格800+，但回龙观有500贷款。我的家乡有一套 200 间平房。现在的价格是150。没有贷款。
答：建议出售商业和住宅物业。不建议将家乡的房子作为投资。当然，自住是可选的。首付可以达到500+，全款可以抵押到1000左右的目标，但是你的整体月供压力就结束了。综上，建议看800左右的目标。板块推荐：望京双京超清
问：方姐，我朋友打算500左右买房，请问大兴有推荐的小区吗？
答：大兴区很大。我们通常指的是大兴，通常是4号线大兴线沿线；8号线南段通车后。增加了瀛海等板块。从实际市值分析，在大兴线黄村以南，总收购价不应超过500万，流动性容易受限。即使是龙湖天街这样的标杆，大户型的成交比例也很低，折扣也很明显。以北黄村、枣园高米店西红门等地段，品质新型楼盘，部分可见高达500万。但是，这种情况很容易受到房地产本身溢价的限制。一般来说，虽然大兴线在15公里之外，由于同一类型的需求，该拍品的价值没有明显差异，价格非常接近。总的来说，2.5-450万还是主要选择。超过500万个市场，我们有更多更好的选择。
问：您好，个人情况sfsd，未婚，非北京户口，首付预算250左右，刚需，北京冠能贷款100左右。公积金已足额支付。现在我在看中汇新丽塔。1991年为钢混建筑，面积68平方米。售价550w，单价8w左右。公寓类型的西南角有一个角落。综上所述，是否有大忌，这个问题比较受关注。对价是自主、保值和期望。个人想在惠新西街南北区买两房大客厅小卧室的楼板房，但是这些房子大多太旧了，用不了公积金组合贷款。有没有社区推荐可以使用组合贷款？除了惠新西街地区，还有哪些比价好、类似惠新西街的区域和小区推荐？另外，是在十一月之前还是之后开始，还是在年底开始？谢谢。
答： 1. 我不太了解。如果您关心问题，请不要触摸它。2. 也可以看看团结湖或农展馆部分。公积金贷款的优势并不明显，千万不要因此而错过好标的。3、春节前可以进场，近期行情会比较平稳。
问：方姐您好，2015年底在甘露园南里（朝阳园后面）买了一套两居室破旧小房子，公积金贷款120万，现在有一个贷款近110。因为我在中关村工作，所以我又在中关村工作了18年。生完孩子，奥森三居室的房租很贵。于是，我萌生了卖旧的念头（1981年的六层楼板楼没有电梯）。我想问一下这个位置的老少要不要快点？但是，更衣室的空间非常小。一开始，我像无头苍蝇一样看了几个新项目，比如北七家的，还有公园十七区的公园悦府。他们都开始考虑使用家庭' 第一组指标给我买了，但无论如何我都觉得有压力。我的收入稳定（外资企业IT），但我目前是家庭收入者。如果买二套房，首付比例太高，没办法想办法。按揭贷款好像很难吧？公司同事推荐的靠谱中介推荐天通苑特价房，要求买家是北京人（我满足），但是贷款比例很小。另：东城有洋房，所以学区不是首要考虑的。方姐，像我这样的情况，你推荐天通园的两居室吗？对该地区有什么建议吗？最近，我一直在苦苦思索买房的计划。幸运的是，我找到了这个公众号。我期待您的建议！谢谢
答：我不知道你的经济情况和收入情况。您需要确保您的现金流可以支付每月付款的 2 倍。按照这个比例调整房子的总价，可以找中介做足额按揭。当然，也可以使用家庭的第一个家。如果住在天通苑，不如回头看看望京新城、首开智慧会所、灵秀慧谷等龙观段。
问题：新人第一个问题：我的情况基本如下： 1、数量：2套，在其他地方（秦皇岛）有贷款记录，2013年购买后基本没有；2、资金：我手头有230万加上贷款首付，月还款能力15000左右；3、家庭情况：大宝5岁，明年上小学；二宝四个月了，我在三元桥工作，目前在劲松4附近租房子。现在秦皇岛慢，所以打算卖掉首付300万在北京买房或者天津。不过也有几点比较纠结，想咨询房姐。问题一：秦皇岛值得继续持有吗？问题2：如果你在北京买套房，你比较纠结是买新房还是二手房。①如果要买新房，打算买亦庄新开的楼盘，镇龙公馆和融创一号，但是这两栋楼交楼比较晚，赶不上大宝的小学。在这种情况下，我们只好继续在朝阳租房子解决孩子上学的问题。但是我们要同时付房租和按揭，压力比较大。②购买二手房，不仅要住自己的房子，还要满足大宝上小学的需要，而且离三元桥也不能太远。您还必须考虑保值问题。现在，首付预算300万不知道哪里能买到？问题3：如果你在北京买房，你的孩子六年后上初中。我们打算去天津读初中。在北京有多少空间可以举办五六年？值得麻烦吗？还是直接在天津买，继续在北京租过去六年？期待回复，谢谢小姐姐。
答：1.秦皇岛尽快售罄，没有长期价值，投资旅游地产只能靠租金收回，房产价值很低 2.二手适合你的情况，芍药居（全国人大代表），慧中里（朝外），安徽北里X园（陈经纶嘉铭校区）。3、绝对不如投资盘稳定。另一个思路是租房上学+投资计划（见超清和石佛营）。5-6年还不错，但是租学校很晚，会有点风险
很多人给我留言问问题，但方老师精力有限，无法一一解答。