这篇文章的作者是工作室的同事“加西亚”。大家都觉得文笔不错，可以打赏。我们会将奖励转给她。
我曾经在深圳南投古城附近住过一段时间，那里有一排肮脏的房子。
每次走在那些房子下面，都会有一种卡夫卡式的荒诞感。因为这些房子没有设计感，甚至有点丑，但能卖到10.1万平方米。而那些心急如焚的路人，大多要为这样的房子奋斗一辈子。
于是，我无数次问自己——
为什么我们这一代人干一辈子水泥箱，还清一笔贷款一辈子？
我们从什么时候开始默认游戏规则的？
这场比赛什么时候结束？
记得2000年，我们家5万元可以买100平方米的房子。那个时候，如果有人把房子卖到10.1万平方米，我们不会说他是“抢劫”，我们会认为他疯了。
但后来，我们拿着银行卡在售楼处排队，等着他们“抢劫”。
这种荒唐疯狂的现象一直持续到刚刚过去的2021年，因为在过去的一年里，我们完全被楼市蒙蔽了双眼。
去年有多神奇？
总之，今天国家还在拉三杠，明天央行和银保监会可能会冲出来给市场“解冻”；今日国家称限购限贷，明天各大城市或将陆续下达限价令；今天央行放水，明天美联储说要加息……
一波又一波的操作，传闻层出不穷，让所有人都一头雾水。
但在我看来，只要通过现象看万物的本质，没有什么是你看不懂的，房价也是如此。了解2021年楼市风云变幻，预测今年房价走势，只需要从以下三个要素入手：
人口、土地和金融。
其中，土地指向“供给”，人口指向“需求”，金融是供给与需求之间的纽带，即“钱”。三者的关系是楼市的底层逻辑。
所以，有句话叫“房地产长看人口，中看土地，短看金融”。
今天，我们就从这句话开始，解构房价的底层逻辑，预测中国房价的未来走势。
01
人口
再说说为什么“房地产看人口是长远的”？
人口对房价的影响主要体现在“时间”和“空间”两个维度。
时间维度和生育率直接相关。
比如1962年到1972年的婴儿潮时期，也就是我父亲这一代，他们的父母一般生了三四个，甚至七八个孩子，所以我们这一代有很多叔叔阿姨阿姨。有很多阿姨和叔叔。因为他们如此多产，在过去的十年里出生了近 3 亿人。
当我父辈成家立业的时候（也就是1990年左右），房子就成了刚需。这也是碧桂园（成立于1992年）、保利地产（成立于1992年）、绿地（成立于1992年）等一大批房地产公司出现的原因。根本原因之一。
就像当年的香港一样，1949年前后，由于大量大陆人的涌入，香港从战后的50万猛增到150万，然后大陆人不断涌入。上升。
新中国的第二次婴儿潮发生在1982年到1992年，也就是我们这一代人。那一堆叔叔叔叔给了我们更多的表妹和表妹，过年我们可以凑几张桌子给孩子们吃。结果，在那十年中又出生了 2.2 亿婴儿。
当我们这群人结婚生子的时候，房子又会作为刚性需求再次快速上涨，这也是过去十年房价上涨的深层次原因之一。（请注意，我只说“一个根本原因”，其他原因稍后再说。）
此后，由于全面实行计划生育，中国没有出现真正的婴儿潮。
但也有人认为，婴儿潮已经出现，比如从2001年开始，出生率就开始小幅上升。好吧，让我们称之为婴儿潮。
然而，从2001年到2011年的十年间，仅出生了1.6亿个婴儿，而这是按12.6亿人口计算的。这个增幅简直是前两次无法比拟的。第一次婴儿潮产生了 6.6 亿人口中的近 3 亿人。
而等到这1.6亿孩子长大后结婚买房，至少要等到2030年左右。所以总的来说，未来十年的房价不会有人口的推力。
让我们看看人口的另一个维度——空间。
所谓空间，是指面积。
效果更直接。简单来说，人跑到哪里，房价就会上涨；留不住人的地方，房价就会下跌。
比如在日本东京都市区和韩国首尔地区，房价一直在上涨，其他地区的一些房子卖不出去。这是因为日本总共有1.3亿人口，结果有3600万人涌向东京都；韩国就更夸张了。他们在全国有5000万人口，但2500万人挤在首尔地区。
再比如，在过去的几十年里，美国人不断从中部向两大海岸线迁移，导致美国两大海岸线的房价不断上涨，但中部正在逐渐变成一个贫民窟。美元。
我们都知道，近20年来，中国房价的上涨与城市化进程密不可分。农民想搬到城市，小城镇的年轻人想去大城市。难怪房价不涨。
尽管从农村向城市转移的人口与往年相比有所下降，但仍然在16-1800万左右。城镇之间的迁移也很多（每年超过 600 万）。因此，对于那些人口净流入的城市，房价仍有上涨空间，如北京、上海、广州、深圳，以及杭州、西安等新一线城市。
但未来“小县城”（即大部分三四五六线城市）的房价不会上涨，因为房屋需求逐渐趋于饱和（在事实上，很多地方已经饱和）。据统计，截至11月底，三四线城市新建商品房存量2.2亿平方米，创五年新高，同比增长连续 37 个月上涨。
所以，对于那些人口净流出、商品房库存大的城市，未来只会下降，不会上升。
此外，房价的空间分化也体现在城市的不同区域。
说说北京吧。之前看到一个标题很吓人的报道，说北京的房价只有1W+，有些地方是“鹤岗化”。
当时，我的心情很复杂。一边感叹帝都沦落到这个地步，一边庆幸自己终于可以在帝都安顿下来。结果点进去才发现，房山区琉璃河只要有一万多套房子，说我是北京也太偏僻了吧？
事实上，北京的“鹤岗化”论调并没有发生过一两次，但这并不影响北京西城区部分住宅区均价上涨至20万。
差价近20倍，这还是同一个北京吗？
对比去年11月北京各地区房价走势，很有意思。虽然石景山、门头沟等大片区域房价在下跌，但西城区、东城区仍在上涨。
2021年11月北京房价
所以可以肯定的是，今年，甚至未来十年，核心城市的核心区域由于人口的不断涌入，将继续供不应求。只是国家经常出来泼冷水，所以就算涨价，也不应该涨10%。核心城市的非核心区域可能有自己的下降方式。
至于北京东部的河北燕郊、南部的河北固安等核心城市的一些外围地区，这几年市场可能被各种谣言夸大了，但只要城市规划不让它逆天，如果你改变你的生活，它一定会倒下。现在燕郊已经从历史高位下跌了30%左右，未来可能更惨。
总而言之，未来楼市会像股市一样分化——
贵的会更贵，便宜的会更便宜。
02
土地
再说说“房地产中期的土地”。
我们都知道，香港房价之所以像野马一样飙升到全球最高，是因为1982年撒切尔夫人访华后，香港回归被正式提上日程，所以在1984年，中英双方签署了《中英联合声明》，其中一项重要内容是“政府每年新批土地以50公顷为限”。
当时之所以要挖这么大的坑，是因为港英政府会在撤离前大肆卖地，然后乱七八糟地走人。
但没想到直接推高了房价，因为每年50公顷的批文还不够。
50公顷，或500,000平方米。呵呵，比我在深圳住的小区大一点。我们小区还有41万平方米（这只是一期）。
偌大的香港，一年只开一个小区（公屋除外），能疯吗？
2002年，渡过亚洲金融危机的香港政府继续大幅减少土地出让，以维持楼市稳定，增加土地收入。平均每年出售的住宅用地仅为 5 公顷。说真的，这个地方连牙缝都塞不进去，你们能不能把脑袋都给砸了？
香港人踩的坑房价，后来我们踩的。
1984年12月1日，深圳以525万元的价格拍卖了水库旁一块8588平方米的土地。
这是新中国首次上演的土地拍卖。
八个月后，这里建成了154套房屋，并在一个小时内以每平方米1600元的均价售罄。
政府拍卖土地才刚刚开始，好消息还没有到来。
时间来到了 1993 年。
当年11月，十四届三中全会明确提出进行分税制改革。改革的原因是，在计划经济条件下，中央财政高度集中，导致地方政府缺乏积极性和责任感，中央也面临着沉重的财政负担。“分到炉子里吃”。
在分税制改革方案中，中央分配了大部分税源稳定、税基宽、征收容易的税种。
但“重新分蛋糕”怎么会这么容易呢？
当时，以铁腕着称的朱镕基带着60多人，历时两个多月走遍全国，了解和引诱地方官员。
他们去的第一个省份是广东。
为了让广东省做出让步，朱镕基同意将土地出让收入上缴当地政府。
对于这一点，广东一定很兴奋。他们亲眼目睹了江对岸香港房地产业的步伐有多大，而从深圳拍卖第一块地开始，他们就深深感受到“地是财富之母”。 ”。.
于是1997年，朱镕基再次到广东时，拍拍胸口说：“两年内一定要把住宅产业打造成支柱产业。”
他在欢呼，他在信守诺言。
这就是“土地财政”的历史背景。从那时起，对于许多城市来说，土地已经成为最大的摇钱树。例如，昆明、武汉等地对土地的财政依存度超过100%。他们比谁都更害怕房价下跌，所以他们冲出来限制跌幅。
同时，我们还需要思考另一个问题：在“土地财政”下，如果当年香港房价飞涨，是否与中国“每年新批土地限50公顷”有直接关系？ ——英国联合声明，那么大陆房价飙升的原因是什么？
事实上，在过去的几十年里，围绕中国的国土空间规划，有两个派别——
“大城市群”和“小城镇”。
前者认为，某些领域的发展应以人口流动为重点。后者认为，要尽可能实现全国均衡发展，东部沿海要发展，中西部也要发展；大城市应该发展，小城镇也应该发展。
在一些人看来，小镇学校的想法过于理想化，带有计划经济的色彩。但一直以来，我们的土地规划，都深受这个派系的影响。例如，为了配合西部大开发，土地利用指标向西倾斜。但实际上，我们正在大规模迁移到东南沿海。
我发现，这几年深圳和杭州每年新增30万到40万人，但是土地利用指数却没有增加。有的地方，人口明显大量外迁，但土地使用额度却在增加。看来只要盖房子，这些地方就可以留住人才。
这种现象在深圳尤为突出。
很多人还记得，深圳的房价从2015年开始暴涨，因为当年很多人的肠子都后悔了。
2014年，深圳房价略低于北京和上海，但一年后，深圳房价持平。很多深圳的朋友还在像祥林夫人一样喋喋不休：“我真傻，2015年之前买房的话，至少能省十年工夫……”
房价飞涨，其实跟一个文件有关。
2015年，深圳市发布了《深圳市基本生态控制线管理规定》。该文件规定，深圳市基本生态控制线不变。同时规定，到2020年，释放的土地供应量仅253平方公里，大部分用于综合交通、市政设施……居住用地的剩余面积非常少。
例如，2018年，深圳仅供应了15.8万平方米的住宅用地，其中包括人才住房。此时，北京、上海、广州供应的住宅用地已达数百万平方米。
深圳房价飞涨，就像当年的香港一样。
谈谈真实的感受。这些年在深圳，虽然可以看到一些塔式起重机，但主要是建写字楼、商业综合体和市政设施。我很少看到他们建造住宅楼。如果你不相信我，去看看他们。但是当我回到家乡（南方的一个三线小镇）时，却发现到处都在建民居，楼房拔地而起。
人们明明都在赶往深圳，但深圳并不急着盖房子。取而代之的是，人烟稀少的小镇正在拼命建房。莫非是想筑巢引凤，与京沪广深竞争？
不管怎样，从目前来看，只要政府不“开门放地”，深圳的住房增长空间还是有的。如果不是受到国家的压力，明年再涨10%也不成问题。
但是啊...
注意，这里是“但是”——
虽然从市场的理性分析，深圳的房价可以再次冲破天空，但国家肯定会让它跳不起来。如果它想跳，只允许跳3%-5%。如果你想跳到10%，那是不对的 太可能下降了。北京、上海等其他一线城市的房价涨幅可能会控制在这个水平。
而那些明明留不住人，却还在拼命盖房的三四五线城市，到时候肯定会被打鸡——人口和房价都会下降。
比如我同事的老家茂名。
茂名是粤西落后的三线城市（有人说是四线城市）。今年，我同事在市中心买了一套房子，每平方米8700元。完成网签后，他去了房产局。看了下官网的官网，发现网上的价格是10000元，中间差了1300/平米之多。
一般来说，房屋的实际售价不会低于网签价，因为当售价低于网签价时，实际税款按网签价计征。也就是说，房地产公司以8700元的价格出售的房子，要以10000元的价格纳税。显然，房地产公司受到了影响。
你为什么宁愿赔钱卖房子？
第一种可能是房企急于撤资。除了急于归还资金，还有第二个原因——一万元的价格对他们来说简直是无价之宝，因为大家都是穷人，不降价谁来买？
不要以为广东深圳很富有，广东茂名也没那么穷。
之前做过专门的社会调查，发现广东其实是一个贫富差距最大的省份。
除了珠三角的少数城市，如深圳、广州、佛光、惠珠等，其他地区都比其他地区贫困，如粤东潮州、粤北韶关、粤西茂名、我不知道他们是属于粤西还是广东。北方的云浮（广东最贫困的地级市之一，2019年深圳的GDP是它的29倍，这种贫富差距在国内其他省份很少见）。
同事老家茂名，怎么这么穷？
很简单，因为没有行业支持。这可以从社保缴费中看出。
茂名当地社保的最低缴费基数是2900元，但残酷的是，至少有一半人的工资达不到这个数额。不要问我为什么会知道这个数据，因为我的同事在当地社保局工作了两年。
众所周知，社保缴费与居民收入和产业结构密切相关。除了石化和一些泛地产企业，没有企业缴纳社保。
当地的商务美食有多好？
其中 99% 的员工不到 5 人，而且大多数只有一两个正式员工。当有订单时，他们会找到兼职工作。设备基本是借来的，写作计划基本是外包的。通常，办公室不需要打开。
由于没有足够的好工作，810万户籍人口流失超过200万，人口常年处于净流出状态。
在这种情况下，价格再高，也没有市场。
像这样的三四线城市，人口净流出，产业支撑不足。加上棚改货币化的退潮，明年房价势必进入下行趋势。我计算出降价幅度在 5-10% 左右。酒吧。
03
金融
最后，为什么房地产是“短期金融”？
房地产不同于普通商品，因为它已经高度金融化。因此，房价的涨跌比食品价格的涨跌影响更大。因为大米降价30%，大家都可以生存，市场可以修复，但你可以试试房价整体降30%吗？金融系统分分钟为你崩溃，然后大家一起死。
我们是怎么走到这个死胡同的？
事实上，房地产金融化经历了三个阶段：资本化、证券化和货币化。
在房地产资本化之前，房价不可能像现在这么高，因为老百姓买不起。但是现在价格这么高，为什么还能卖？
由于抵押贷款的可用性，低收入者可以购买首付和每月抵押贷款的房屋。
这是房地产的资本化，也是房地产行业杠杆的起点。
加上这个杠杆后，为了激发银行对低收入者放贷的信心，政府创造了一种新型的金融市场——抵押交易市场，这意味着抵押贷款本身也可以进入交易市场。
这为房地产证券化开辟了道路。
当大规模次级贷款（信用等级最低的贷款）出现在房地产信贷中，与抵押贷款支持证券相关的金融衍生品（如CDS）开始扩张时，房地产开始进入货币化阶段。
在这个阶段，没有人能说出我们对房地产增加了多少杠杆。阿基米德说，给他一根杠杆，他就能撬起地球，杠杆的威力可想而知。
杠杆越大，风险越大，所以一不小心，就会出现房地产泡沫和一连串的债务危机。
其中最典型的就是1990年日本的房地产泡沫。此后，日本已经萎靡了20年。当房价从高位回落时，引发了一系列连锁反应，导致全国近200家金融机构相继破产。当金融机构破产时，企业不能再向银行借款，企业也就无法继续经营下去。如果企业不能坚持下去，工人就只能走上不幸的命运，从减薪到失业，然后整个社会都被夷为平地，废柴的产生就出现了。
今年以来，由于我们国家推出了一系列打压房价的行动，很多人认为我们的房价终于要暴跌了，这是一个很大的错误。
国家确实在打压房价，但没有说要打死。
严格来说，这种抑制被称为“逆周期调节”，其目的是为了平息经济运行中过度的周期性波动，降低系统性风险的积累。
既然要平息波动，降低风险，国家怎么能让房价暴跌呢？这不是起点的反面吗？
“逆周期调整”包括两个动作——逆周期做多和顺周期做空。
也就是说，要在经济下行时给予强力提振，防止衰退陷入萧条，在经济上行时及时踩下刹车，避免经济过热和经济衰退。气泡的产生。
近两年，中国的房地产涨得太厉害了，所以现在国家急急忙忙地踩下刹车来压低房价。
当时深圳是跳得最多的一个，还发生了“深宅管理”炒房事件，国家就拿深圳来经营。可惜效果不是很好，大家还在排队买房，有的大V也跑出来煽风点火，说这都是假象，大家买！迫使国家拿出一系列组合拳，房价被打压。
但问题是，不能太压倒性，比如房价下跌30%。正如我之前所说，这很危险。深圳和鹤岗不一样，更别说一套3万，降到3.1万平米的时候试试？全国房价肯定跌到鹤岗价了。因为深圳是全国人民心中的标杆，如果标杆落下，全民难免恐慌。
因此，国家不仅要压低深圳的房价，更不能任其下跌，否则会引发系统性风险和危机。
同样，在国家打压房价的时候，一些城市也下达了限价令。他们看似“逆风而行”，胆子大，其实不然。
比如岳阳，今年8月就出台了新规定——中心城区新房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则将无法在线签名。这应该是2021年全国第一张“跌停令”。
但国家将如何看待它？
什么都没有。
这是因为国家在打压房价的时候，往往一二线城市更能承受，而三四五线城市喜欢吃惊。以岳阳为例。深圳的房价并没有下跌多少，但作为一种贡品，它已经下跌了。一些楼盘实际上已经从8000元/平方米降到了5000元/平方米。
这很危险。所以，国家只能视而不见，必须给别人留一条生存的路，对吧？
但深圳敢逆风作案吗？
我可以保证，它会迎来国家的铁拳。
同一句话，“稳”是国家的追求，不仅是大局，更是局部。所以，岳阳的行为，完全符合中央的精神。就算国家骂两遍，也是给深圳看的。
然而，在这波“逆风作案”的地方政府中，也有无知的，比如黑龙江。
12月20日，黑龙江省政府网站发表文章，题为《为房地产业的成长冲刺》。
“全速冲刺”两个字十分抢眼，而此时，国家对房价的调控进入了深层次。年初，驻马店、鹤岗、宝鸡等地只敢拿这样的称号——
关于进一步规范和促进房地产业平稳健康发展的意见；
多项措施稳企业、稳民生、稳发展；
...
于是，黑龙江拿着横幅闯入了调控房价的会场，横幅上写着几个大字——
为地产成长全力冲刺！
这不是找打吗？
不过，这可能只是黑龙江的苦招。反正房价保不住就死，被采访追究，就死。哎，死马就当活马医，万一国看可怜拉了呢？即使你不拉它，在那之后也有理由平躺。
其实只要观察一下东北这十年来的人口变化，就知道黑龙江来了多危险。
2010-2020年东北地区39个城市人口增长
我们早就知道，东北人已经不多了。但我们可能不知道，人口最多的省份是黑龙江。
因为实在是活不下去了，黑龙江只好“逆风而行”。
但话虽如此，房价该跌，但必须跌，限制跌幅也没用，但考虑到可能存在的系统性风险，国家会尽量不让房价跌得太惨。
像东北那些人口已经大规模枯竭，产业还在急剧萎缩的城市，你问能降多少，5%、10%、30%？
这真的很难说。我只能说，鹤岗可能是他们的底线。毕竟，即便是哈尔滨“东方莫斯科”在售的一些项目，也已经可以变相“零首付”了。
04
结语
最后几句话。
预测房价走势，还是要关注中心精神。
今年中央经济工作会议草案25次提到“稳”一个字，明确明年经济工作要“稳中求进、稳中求进”。
所以大家可以放心。
考虑到现在全国房地产业已经进入了一个国家高度控制的状态（该打死的地产公司已经打死了，该进ICU的都已经进ICU了，经过一波一年一度的“杀鸡警猴”剧，留着不是玩家，就学会听话。反正国家有办法让你听话。）既然国家说要“稳”，那作为“中国经济之母”的房地产行业当然要更加稳健。
总体而言，一旦房价大幅上涨，国家必然会采取行动打压；一旦房价大幅下跌，国家也会出面撑腰，注入信心。
总之，要让广大群众继续持有房子，决不能让投机者蜂拥而至，炒房牟利。
也就是说，要逐步将房子归还其住宅物业，最终实现“居者有其屋”。当然，这不是一年两年的事情，因为中国经济确实和房地产绑得太紧了，真的是“圈套”。
目前的情况是房价，一方面需要通过其他方式弥补政府财政收入（2020年全国土地出让收入占全国财政收入的46%，地方财政收入的84.03%）财政收入）；另一方面，我们一步一个脚印，小心翼翼地去房地产去杠杆，以免引发系统性金融风险。
所以目前来说，调控房价只是辅助。更重要的是，要继续优化经济结构，转变增长动力，逐步填补老经济增长点留下的空白。
但即便说了这么多，很多人可能还是有疑问。
比如前几天央行放水的时候，有人问我怎么想的？它会再次推高价格吗？
我不认为这种影响可以说是不存在的，但是很小。
早在11月8日，央行就发布公告，将通过碳减排支持工具向金融机构提供低成本资金。也可以看出，如果说房地产行业是旧的经济增长点，那么绿电就是新的经济增长点。我们现在要做的就是尽快弥补和逐步用新的经济增长点取代旧的经济增长点，那我们怎么能走回老路呢？
就算是放水，也要尽量有方向、有节制的放水。
总之，我们的目标是逐步将全社会的核心资产从房地产转向实体经济和高新技术企业。任何违背这一目标的事情，国家都会尽量避免。
也有人担心明年美联储加息将对中国经济，尤其是房地产行业造成巨大冲击。毕竟，美联储每次进入加息周期，都会在新兴市场国家掀起一场血腥洗礼。
但我想说的是，今天不一样了。
美联储加息肯定会对我们产生一些影响。一旦加息，随着美元大规模回流美国，中国企业必然面临更高的融资成本，部分地产企业甚至会被压垮。
今年10月以来，有报道称房地产公司无法偿还美元债务。10月26日，国家发改委、国家外汇管理局还召集万科、佳兆业、新城等8家主要美元债券发行人在北京召开会议，希望化解危机。
这也是养马12月15日放水的背景之一。但放水的目的绝不是为了刺激房地产市场再次繁荣，而只是为了维持系统的稳定。
同时，我们的股票市场和我们的价格这次都没有紧跟美国。
这是什么意思？
这表明我们的经济和股市不再愚蠢地被美国人的鼻子牵着鼻子走。2008年以来，人民币逐步走向国际化。此外，我们还有数万亿美元的外汇储备。
那么，“乱”可能会成为中国的“阶梯”吗？
当美国资本不断从其他国家撤出，导致很多国家再次陷入经济危机时，我们也可以像当年美国那样，用美元购买那些国家的优质资产。只是我们的目的不是掠夺，而是胜利。
总之，即使央行放水，美联储加息，未来房价也不应该跳出我上面分析的框架。
关于中国未来的房价，只要记住以下两个特点：
一是稳定性。也就是说，整体没有暴跌，也没有暴涨。
二是分化加剧。不仅城市之间的房价差距会拉大，市内各区的房价也会拉大。
有了这两个特点，房子就失去了炒作的空间，因为差价太小，风险加大，不知道你是入手“大白马”还是“垃圾股”。
同时，由于房子的单价太高（至少远高于“大白马”茅台的股价），未来投资房地产只会是富人的游戏，而且普通人不应该玩的。应该创业的人应该好好创业，该工作的人应该努力工作，多做实事，少考虑炒房致富。
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