文/顾天杰
西北“小”省会再夺第一
实力较弱的西北省会银川，再次因房价上涨而登上头条。
统计局2月21日发布了全国70个大中城市最新房价指数，其中28个城市新建房价环比上涨，3个城市持平，39个城市下降。
整体来看，有反弹的趋势。
其中，1月份银川新房销售价格环比上涨1.5%，重回全国第一。
此前，银川新房连续57个月创下新高的惊人记录。无论是刚需、改善还是豪宅价格上涨，它都是一座如此神奇的城市。
它还创下了之前的另一项记录：
2020年，银川以14.2%的房价涨幅位居胡润2020全球房价指数第10位，是唯一进入前10名的中国城市。
如果你看银川的楼市，你会发现，中国三线城市房地产的大部分特点，大概都有。
例如，公寓户型以三房一厅为主，省会经济和人口高度集中，吸引了大量周边城乡民众购房。
本地楼盘最便宜的不到6000平米，最贵的能卖到2万多元，主流价位在8000元左右。
近三年来，银川一直处于供地少、新房少、供需失衡的状态。
加上上一轮政策放松，当地购买力得到释放，房价上涨也是“自然而然”的。
2021年1-4月，银川新房价格同比和环比涨幅位居全国第一，5-7月新房增速遥遥领先。
紧接着2021年7月29日，住建部迅速约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州五市政府负责人，要求坚决“房住不炒”实施的。
这也促使银川升级“银八”调控政策。
限购更加严格，二套房首付比例提高到不低于50%，优化限价、控地价、提质的土地拍卖规则，严格控制地价率.
由此，2021年银川呈现“上半年火爆，下半年下滑”的态势，城南地产板块的竞争最为激烈。
房屋交易面积分布主要在120-129平方米范围内，其次是100-109平方米。均价8000-9000元的小高层卖得最多。
从国家统计局1月70个城市二手房价格涨幅来看，除一线整体环比上涨0.1%外，二三线二手房价继续下跌房价，但跌幅收窄。
特别是2月份以来，房地产利好政策层出不穷。据夜探财经不完全统计：北海、自贡、南宁、菏泽、重庆、赣州、佛山等城市降低了住房贷款首付比例。
这也带动了银川等城市，新房进一步明显回暖。
这是因为政策调整的重点是新房市场，比如首付和利率；其次，与二手房相比，新房在成本价格上具有优势。
从银川本身来看，支撑房价连续数十个月上涨的因素很多，其中人口流入占了绝大部分。
根据第七次人口普查，2020年银川市常住人口为285.91万人，与2010年的199.31万人相比，十年间增加86.6万人，增长43.45%，年均增长3.67%。
从另一个角度来看，银川的区位条件并不好。整个城市被沙漠包围，与其他省会城市相对较远。地方发改委曾在一份报告中明确指出银川的劣势：
分解2021年GDP的构成，你会发现地方经济大而不强，投资不足。
统计公报显示，2021年银川第二产业增加值1028.32亿元，第三产业增加值1150.81亿元。
2018年至2020年，固定资产投资增速分别为21.9%、6.2%和1.1%。2021年固定资产投资同比下降3.6%。
银川市发改委2021年4月的一篇文章《银川市扩大内需的困难与对策建议》提到：
全市交通物流网络与周边城市和东部发达省市存在差距。整体物流成本相对较高。经济开发区和工业园区吸引和培育外向型企业的能力相对较弱。西部地区合作不够紧密，近年进出口总额下降50%以上。
不仅是银川，宁夏整个产业结构都以石油、煤炭、电力等资源型产业为主。近三年才有新材料、电子信息、高端装备企业落地。
目前，银川已经开通了多条通往成都东、青岛北、济南西、西安北、中卫的高铁线路。人口、经济、物质的交流越来越频繁，与其他城市的交流也越来越密切。
在新一轮产业升级和新基建扩张战略下，银川、西宁、重庆、成都等内陆城市将迎来更多的出圈机会。
房价上涨不能带来幸福。稳健的经济增长可以促进就业和消费。祝银川早日摆脱一直靠房价上头条的困境。
不回国，三四线楼市还剩下什么？
银川占据省会优势，也能吸引人口净流入。在很多三四线城市，房价和房租在失去返乡购买力后就停滞不前。
唯一剩下的购买力是外地的农民工，尤其是巨额外卖和快递小哥。
国家统计局数据显示，我国灵活就业人数已达2亿人，预计每天约有1300万外卖骑手在路上奔跑，相当于中国人的1%是外卖兄弟。
在饿了么此前发布的《2022蓝骑士发展与安全报告》中，有这么一句话：
只要电瓶车有电，手机有电，我就能赚钱。
骑手们用单次外卖配送费来支撑三四线和县城楼市。
38岁辞职当外送员的长沙骑手邓晓燕，连续工作16个小时，终于获得了春季优秀骑手2000元现金奖励。
外卖工作不仅让他可以带着家人来到长沙，还在家乡耒阳买了一套商品房。
有很多骑手攒钱买房的故事。
北京外卖骑手彭中辉靠自己的送餐省下27万首付，在老家临泉县买了125平米的房子，总价89万。
安徽省临泉县骑手郭应亮在老家拥有100多平米的房子，每月用骑手的收入偿还月供。
来自广州市天河区的骑手林健，靠送饭还债近40万元，现在月薪超过2万元。
在一个极端的情况下，送货员存了钱去县里退休。
每日经济新闻报道，2020年5月，一位名叫连华哥的快递员在比较了几个城市的房子和一年的积蓄后，以7万元的实际价格在云南个旧买了一套员工住房。自己的流浪生活。
这似乎又是一个类似于“海员去鹤岗买房”的故事。莲华哥在百度隐吧发帖。目前，有超过 5,000 条消息。很多人在下面的帖子里询问个旧的房价、气候、环境等。.
据中国房价市场网数据，云南个旧房价近10年来几乎没有上涨。
当地人也总结了很多房价不涨的原因，包括：
一、红河州政府由个旧迁至蒙自，大量政府人员外迁
2、云南锡矿不景气，流动人口大减，需求下降
3.矿山工人住房需要改善。个旧新建住宅小区较多，有大量职工住房待售。
4、州政府搬迁导致外县购房者转移
毫不夸张地说，骑手支撑了三线市县的房价。
2021年11月，美团对10万骑手进行了调查，发现其中39.6%的人拥有固定房产，25.1%的人拥有汽车，超过三分之一的人买了房。近20%的骑手楼价超过110万。.
大约一半的骑手让他们的孩子参加了编程、绘画、围棋和游泳等兴趣班。
对于大多数骑手来说，送餐不是目标，而只是改善生活的一种手段。让他们的家人和孩子过上更好的生活是最终目标。
这也导致了很多普通人看似需要，但又不愿意为骑手和快递支付的费用，比如社保费。
北京一位骑手说，他的月收入超过1万元，需要留下5000元寄回老家。剩下的只能勉强维持北京的开销，交社保的钱也几乎没有了。
这一代外卖骑手和快递员进城面临的困难与上一代农民工没有太大区别。
广东省曾经是全国农民工最集中的地区。2002年至2007年，近1000万农民工退保，退保人数逐年增加。
2009年，深圳还上演了1.8万农民工退保的震撼一幕。
骑手们在大城市或者省会城市里节俭省钱，最后有很大一部分人回到了老家房价，或者离老家最近的二三线城市，成了买房的首付。
这也部分解释了为什么在大多数二三线城市，新房往往比二手房卖得更好，因为三四线城市的新房在布局设计上比老房有很多优势，配套设施，室内装修。
当然，这样的房子最适合自住。普通人不应该去房价回升的三四线城市投资买房。这是完全没有必要的。
首付比例降至20%，明年可能成为三四线的常态。人口外流、产业不足、房价上涨的城市无法持久。
2022年楼市以稳增长为主，一二线过热时降温，三四线冷时加柴。
随着越来越多的城市加入降息、降首付、打折、赠送面积的行列，对房子的价值筛选也就越要慎重。
外面的世界变化越快，你越要稳住自己的心。
点击应用程序末尾阅读！城市就像人。他们有长处和短处。每一个都是独一无二的。只有充分发挥优势，扬长避短，才能发挥自己的最大优势。在新的一年里保持心态，继续前行。
（免责声明：本文为夜探财经根据公开信息做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）
- 结尾 -
▲点击上方卡片关注夜探财经，让理财无难世间
夜探财经微信矩阵号
声明：叶探金融运营管理的微信公众号包括叶探金融、叶探股票、叶探楼市、叶探金融俱乐部、叶探财富、叶探新宝。以上六个账号，请广大用户查找以上微信账号。但任何与上述微信账号不一致的公众号均非夜探财经注册，亦非夜探财经运营管理，叶探财经对其任何行为不承担任何法律责任。请仔细鉴别檀香，谢谢！