STCN地产行业月报：限购令“放开”会刺激房价吗？
证券时报网()5月26日
1. 市场焦点
限购“松绑”有望强化房价再度上涨
受交易持续低迷影响，近期楼市“放宽”限购令的预期升温。除北京、上海、广州、深圳等一线城市外，其他城市放宽楼市限购已成为市场的共识预期。但是，如果非一线城市集体放宽“限购令”，是否意味着地方政府的“救市”将导致房价再次上涨？
不用担心地方政府“救市”
统计数据显示，截至目前，传闻有10多个城市计划救市，其中6个城市进行了一些调整。最新传闻称，天津将放开三套房限购。业内人士表示，在房地产市场持续降温的情况下，预计全国30多个城市有放松调控的预期和可能。
业内人士表示，当年佛山、芜湖等地试图救市时，都被制止了，这让不少地方心有余悸，不敢轻举妄动。事实上，今年两会政府工作报告中关于“分城分类监管”的表述，已经表明房地产监管将从过去的“一刀切”转向到“分类施策”，实际上为地方主导的楼市调控提供了政策依据。
日前，住房和城乡建设部法律法规司副司长徐宗伟在接受媒体采访时也表示，目前，国务院没有新的楼市调控政策。 . 他个人判断，全国制定统一调控政策不利于房地产发展，各地可根据自身实际情况，结合中央制定因地制宜、维护市场稳定的政策。宏观政策。
房地产专家张林晓认为，房地产市场是一个非常区域性的市场。与中央相比，地方政府更熟悉当地的房地产市场，由地方政府主导应该更有利。退一步说，即使地方政府真想不择手段地拯救楼市，在中央“不动声色”的背景下，恐怕也不会那么容易成功。
张林晓表示，在房地产泡沫扩张的宏观和微观基础不复存在的背景下，即使地方政府想不负责任、不择手段地救市，也未必那么容易。当然，市场更有理由相信，在新的形势下，地方政府在房地产调控上真的可以分清类型、调整方向。他认为，不必担心地方政府会救市。
限购令放松会刺激房价吗？
非一线城市放宽限购的预期升温，也引发了对“救市”将推动房价再次上涨的担忧。但多位专家表示，在市场作用日益凸显的新形势下，局部政策调整对挽救疲软楼市的作用相对有限。房价上涨，未来房价波动不大。
分析人士认为，要挽救房价，需要银行足额放贷和提价才能触发盈利效应，两者缺一不可。这就需要当局再次大规模放水（小规模没用），引发货币贬值预期，但这种贬值预期不一定会在房价中实现。
房地产评论员陈虎表示，取消限购不仅不会引发房价大幅上涨，反而会压低房价，打破这种幻想。他认为，鉴于目前的房地产形势，除北京外，全国所有城市都应立即解除限购。北京由于其特殊性，面临着放松城市功能的紧迫任务，一定时期限购的存在是十分必要的。在其他所有城市，限购效应早已名存实亡，房地产开发商也多次提出这一点，认为限购是政府干预市场经济的典型行政手段。
分析人士认为，房地产限购原本是为了避免大幅上涨而采取的临时阶段性措施。从逻辑上讲，一旦房价稳定下来，限购就不可避免了。
2. 制度观点
李克强总理在内蒙古视察时指出房价上涨，当前经济运行总体平稳，但下行压力依然较大。国泰君安认为，由于经济下行压力较大，未来货币政策仍有预调微调空间，底线思维或将再次发挥作用。国泰君安认为短期内货币政策不会出现全面转向，但目前观察到的种种迹象表明，未来货币政策还有预调微调的空间：央行定向降准4月22日下调针对县级农村商业银行和农村合作银行；这位首相” 讲话主要针对实体经济和小微企业资金短缺问题。此外，以往政策调整的经验表明，货币政策总体上存在从定向宽松到全面宽松的过程。因此，相信总理的讲话将打开市场对政策进一步微调的想象空间。流动性拐点可能已经到来。尽管房地产市场基本面仍处于下行通道，但货币环境和房贷环境的边际改善对缓解房地产销售下滑具有积极作用。因此，相信总理的讲话将打开市场对政策进一步微调的想象空间。流动性拐点可能已经到来。尽管房地产市场基本面仍处于下行通道，但货币环境和房贷环境的边际改善对缓解房地产销售下滑具有积极作用。因此，相信总理的讲话将打开市场对政策进一步微调的想象空间。流动性拐点可能已经到来。尽管房地产市场基本面仍处于下行通道，但货币环境和房贷环境的边际改善对缓解房地产销售下滑具有积极作用。
海通证券：4月新开工增速回升，房价环比涨幅继续收窄：4月土地购销和新开工同比下降7.9%、6.9%和分别为 22.1%。4月份，百城住宅均价11013元/平方米，同比上涨9.06%，环比回落0.98个百分点；环比增长0.1%，增速收窄。基本面向下，政策向上。目前房地产PE对A股PE的溢价率仅为1.87%，后期板块下行风险不大。
3. 成交与房价走势
交易
与3、4月份相比，5月份以来越来越多的城市加入降价行列，参与降价的项目也更多。受价格调整和政策变化预期的刺激，5月部分城市需求短暂释放，成交量降幅较3、4月收窄。
数据显示，5月前21天，上海新房市场成交量仅为36.7万平方米，环比下降25.56%，同比下降34.86%。
房价走势
经纪评级
4.经纪评级
购买，5；超重，6；中性，3。
5. 名人观点
朱大明：中国楼市将崩盘或继续坚挺。资深财经评论员朱大明在文章中写道，中国能否摆脱房地产经济的困境，是中国人民面临的重要课题。问题的症结在于能否改变投资驱动的经济增长模式。地方政府依靠房地产市场创造财富的一个重要原因是，土地出让金可以一下子让地方政府的腰包膨胀，把坏账清零。它还助长了地方官员的短视行为。如果这种思路不能改变，中国房地产市场的信贷之手就难以改变。中国房地产市场局部崩盘仍有可能，
马跃成（财源）：中国楼市正在经历一场革命性的调整。房地产评论家马跃成在文章中写道，中国楼市正在发生深刻的革命性变化，这是很多人不愿看到的。这个制度要保证老百姓的基本住房需要，也就是说，保障性住房要普遍化，房价高到几代人都能买房，一辈子收入都买不起房的情况就会出现。绝对彻底改变。当然，不能否认某些房型的价格会上涨，甚至是快速上涨，但这一定是改良房和豪宅，而不是基本房。让富人的房子变得更贵并没有什么不妥，甚至是住房制度的普遍原则。
（梁洋，产经新闻中心，STCN公司）
（证券时报新闻中心）