01陕西vs全国
陕西省房地产市场 8 月份表现逊于全国。
根据国家统计局8月份的同比数据：
·陕西房价下跌5.5%，全国上涨4.8%
·陕西成交面积下跌21.7%，全国下跌24.5%
· 成交额跌26%，全国跌20.8%
陕西省房价跌幅远高于全国。
02 ｜1-7月vs 8月
陕西省8月楼市跌幅明显大于1-7月
· 1-7月房价上涨0.7%，8月下跌4.8%
· 成交面积1-7月下降18.4%，8月下降21.7%
· 1-7月成交额下降17.8%，8月下降26%
陕西楼市已由领先走向滞后。
03｜西安vs陕西
西安楼市出现了一波独立市场。
据国家统计局《70城房价指数报告》显示，虽然涨幅有所收窄，但8月份西安市新建商品房价格仍上涨3.6%，也是全国首都涨幅最高的。城市。
涨幅最高点是 2021 年 6 月，为 8.2%。
04｜陕西楼市势必进一步下跌
8月陕西楼市崩盘只是个开始，病魔如山。
1）人口红利的流失
2018年之前，陕西年人口增长20万-30万人。2019年增速开始回落，2021年出现负增长。
2021年陕西人口自然增长率为0.51‰（出生率-死亡率）。以上年3955万人为基数，人口自然增长率为20万人，净流出人口将达到21万人。
失去楼市的人口红利，无异于瘫痪一条腿。
2）在建商品房存量高达7年
根据陕西国家统计局截至8月份的数据，
·今年住宅建筑面积19809万平方米
· 竣工面积696万平方米
·今年月均销售面积225万平方米
可以计算，目前在建面积为19113万平方米（=本年建筑面积-竣工面积）
在建面积够卖55个月，7.1年！（=在建面积/月均销售面积）
即使最大程度减去2年的期房，开发商手中的未售出库存也达到了5.1年！
开发商资金链堪忧。
值得注意的是，1-8月，新建商品房销售面积达到1799万平方米，但竣工面积仅为696万平方米。
3）近十年投资过热仍未消除
比较 2012-2021 年和 2002-2011 年这两个十年。
陕西省房地产投资增长415%，GDP增长257%，比值为1.62。
这个比率是为了评估投资热情造成的楼市泡沫。比值小于1时无气泡，1-2为可控气泡，大于2时为严重气泡。
可见，虽然没有出现严重的泡沫，但陕西省投资过热的局面并未消除。
综合以上3点，陕西楼市将继续走弱以弱落地房价走势，开发商年底有可能降价扩量保住资金链。
05 西安房价会跌吗？
西安的情况与陕西的情况类似，简单概括一下。
据全国统计，2015年以来，房价从6221元/平方米上涨到14777元/平方米，涨幅达238%。
同期，西安GDP仅增长84%，全省城镇居民收入增长54%。
西安能够维持房价的前提是大量人口流入补充需求和购买力。
但是房价走势，当陕西整体人口规模缩小的时候，其他省市可以被抽走的程度也会大打折扣，只能任由西安顽强抵抗。
今年显然会更加困难，所以房价下跌只是时间问题。