环北京已见底？
继四年前入股碧桂园后，中国平安又向“非典型地产公司”华夏幸福抛出橄榄枝。
近日，华夏幸福发布公告称，公司控股股东（以下简称“华夏控股”）、实际控制人王文学与（以下简称“平安资产管理”）签署了《股权转让协议》。
根据协议，华夏控股以每股24.597元的价格向平安资产管理公司转让1.7亿股华夏幸福股份，约占公司总股本的5.69%，转让总额42.03亿元。元。本次转让完成后，华夏控股的持股比例将由此前的41.98%降至36.29%，但仍为上市公司控股股东，王文学仍为实际控制人。
这是平安资管自2018年7月以来第二次增持华夏幸福。以此前137.7亿元的转让价格，平安对华夏幸福的投资已达到近180亿元。
交易双方还确认，上市公司董事会结构不会因本次股权转让而发生变化。本次交易前，华夏幸福董事会由9名成员（其中独立董事3名）、华夏幸福提名选举的上市公司非独立董事4名、上市公司非独立董事2名组成。由平安资产管理公司提名。双方决定维持上述董事会格局。
交易前，华夏控股向平安资产管理承诺，2018年、2019年和2020年归属于上市公司母公司的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180.00亿元。上市公司在上述任一会计年度的实际净利润低于承诺净利润的95%的，甲方应予以赔偿。
财报显示，2018年前三季度，华夏幸福实现营收451.41亿元，同比增长46.41%；归属于母公司的净利润为78.78亿元，同比增长26.49%。同期分别下跌 11.1% 和 2.7%。上述78.78亿元的利润，距离华夏控股2018年承诺的114.15亿元净利润还有很大差距，能否完成仍存疑。
2015年4月，平安系以每股2.816港元认购碧桂园22.36亿股，占碧桂园已发行股份的9.9%。随后，碧桂园业绩暴涨，股价也开始上涨。2018年2月中上旬，平安系在二级市场大举减持碧桂园3132万股，套现4.55亿港元。如果按照涨跌时的股价估算华夏幸福股票，平安在碧桂园的盈利至少是5倍。尽管如此，中国平安仍是碧桂园的第二大股东。
有业内人士告诉时代财经，平安部门的投资眼光一向准确。除了知名的陆金所、上海家化、汽车之家、碧桂园，他们还在融创、绿地、金地等多家房地产公司担任重仓。股票。至于“碧桂园奇迹”能否在华夏幸福复制，不能一概而论。毕竟也有上海家化这样有争议的项目。
《及时雨》安心
1月19日，华夏幸福发布2018年1-12月经营简报。数据显示，公司2018年实现销售额1634.8亿元，同比增长7.45%；销售面积1502.2万平方米，同比增长57.56%。其中，非京津冀地区2018年实现销售面积774.12万平方米，同比增长143.7%，占总销售面积的51.53%。公司“产业新城+地产开发”异地复制模式逐渐开始贡献业绩。
华夏幸福成立于1998年，最初的业务是房地产开发。随后几年，不断探索新型工业城市模式，成为该领域的龙头企业。从CRIC年销售额计算的行业排名来看，华夏幸福在2012年并列第20位，近年来一直保持在前十位。自2011年公司借壳上市以来，净利润增速一直保持在30%以上。
新型工业城市模式的缺点是初期资金投入巨大，开发周期过长，因此早期并未受到传统开发商的重视。2002年6月，廊坊固安工业园奠基，华夏幸福进入了一个当时看起来“不怎么赚钱”的新领域。
这一阶段，房地产作为支柱产业突飞猛进，土地资源成为核心竞争优势。结果，华夏幸福错失了行业黄金时代的发展红利。但另一方面，经过十余年的深耕，公司新型工业城市模式逐渐获得市场认可。
2002年至2013年，固安财政收入增长24倍，位居廊坊市第一。固安县2013年完成生产总值105.1亿元，华夏幸福开发面积占比高达81.1%，带动地方经济从全市倒数第二位跃居前三名。县级。与此同时，固安县的人均生产总值也从2005年的7339元增加到2016年的4.65万元，增长了5倍多。
2011年，华夏幸福借壳国祥股份完成上市。融资渠道拓宽后，公司逐步围绕全国核心城市群布局，包括长三角、珠三角、中原等。在此过程中，华夏幸福也完成了从传统开发商向新型工业城运营商的转型。
2013年后，华夏幸福利用京津冀一体化优势，加快培育产业发展服务业核心竞争力，缩短产业新城模式发展周期。数据显示，2014年至2018年一季度，公司销售额复合增长率达到42.01%。
尽管近几年北京周边房价的大幅上涨为华夏幸福带来了可观的利润，但2017年北京周边调控后的萧条也给公司敲响了警钟。2017年下半年以来，北京周边多地出台了严格的限购限贷政策，极大地影响了华夏幸福在该地区的销售，加大了资金回笼压力。同时，新型工业城市模式前期投入巨大，在去杠杆背景下面临更大的资金压力。
华夏幸福也注意到了这一点，并在其2017年年报中承认，当前业务面临各种形势，而随后平安系的出现堪称“及时雨”。
复制碧桂园奇迹？
2018年7月10日，华夏控股与平安资产管理签署《股权转让协议》，同意向后者转让5.82亿股公司股份，占公司总股本的19.70%，转让价格确定为为每股23.655元。共计137.7亿元。本次股权变动后，华夏控股及其一致行动人持股比例降至42.67%，平安资管及关联方持股比例为19.88%，正式成为公司第二大股东。
中银国际研究认为，中国平安的控股股东是深圳市国资委。华夏幸福成功引进国企，有利于公司扩大经营范围和质量；双方优势互补，相互赋能。
上述股权变动前，华夏幸福为单一大股东，实际控制人王文学拥有董事会除独立董事外的所有席位。本次股份变动后，平安资产管理将拥有两个董事会席位。
9月13日，平安人寿提名孟森、王伟为第六届董事会候选人。随后，有传言称，平安董事长马明哲已邀请华润置地执行董事吴向东出任华夏幸福高级管理人员，并与华润置地高级副总裁兼首席财务官于健一同出任华润置地高管。华润置地。
12月4日，于健被任命为华夏幸福联席总裁，负责财务和融资工作。据界面报道华夏幸福股票，吴向东已确认加盟华夏幸福，新职位为华夏幸福副董事长，这一任命将于近期发布。
然而，根据克而瑞的数据，华夏幸福2018年销售额为1680亿元，跌出TOP30地产公司排行榜的前十名，跌至第13位，较2017年下降了4位。如何为产业和城市业务积蓄力量，仍然是华夏幸福面临的巨大挑战。
中信证券表示，应“从战略角度看华夏幸福的拐点”。2015年4月，中国平安投资碧桂园。后来的历史证明，2015年上半年是中国低线城市市场的底部。从2015年到2018年，以碧桂园为代表的低均价、快速成交模式拿下了这三年。
以此类比，中信证券认为，2018年底也很可能是北京市场的底部，未来三年核心城市周边地区的发展机会可能是房地产市场最重要的机会。地产行业。区域准备。（北京时间财经胡飞）
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