文/吴若凡
下半年以来，城市限购、楼市降价的案例层出不穷。
数据显示，8月22日以来，LPR 5年期利率已从4.45%降至4.3%。仅8月份，全国90个城市共出台了120项楼市新政策，涵盖放宽限购限贷、降低首付等。然而，房地产市场尚未恢复。中央指数研究院数据显示，8月份全国100套新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比下降32%。中秋节期间重点监测城市新建商品房成交面积同比下降31%，长沙、西宁、南京等城市下降70%以上。
相比之下，上海楼市走出了一个独立的市场——量价齐升。在国家统计局刚刚发布的8月份70个城市房价数据中，上海的新房增速位居全国第一。
尤其是上海疫情之后，随着第四批楼盘的集中入市，不少楼盘的识别率已经超过300%。同时，6月份新房成交均价达到近7.5万元/平方米，达到近两年来的最高点，呈现逆势上扬的态势。
半个月后，记者对上海主流房地产市场进行了调查，发现虽然上海仍然是一线城市中限制最严重的城市，但其房地产市场已经明显回升。究其原因，新房市场供给的差异化、人口回归带动的需求不减、二手房市场的热传递都是不可忽视的重要因素。
营业部
新房率先反弹
部分地区一二手房“倒挂”
经过两个月的全球静态管理，从6月1日开始，中国第一大城市上海已全面恢复营业和市场恢复，开始恢复往日活力。随着上海整体经济生活的回暖，楼市逐步回暖，回暖明显。
“实际上，上海是四大一线城市中限购最严的，但楼市回暖最为明显。主要因素是人口回归。尤其是在6月份，上海连续两次发放人才后招聘政策，给新房市场打了一针。强心剂。” 易心盘营销总监王伟告诉记者。
2021年2月起，上海实行积分制。对房地产认购人，从名下房地产、5年内购房记录、家庭结构、户籍状况、社保年限等维度进行评分排序，确定入围比例。只有在这个比例内的人才能入围抽奖。
截至9月12日，上海第四批新认购39个项目，近10个项目触发“点”，而大虹桥片区则凭借其优越的区位和功能多样性，在近期上市。年。它是上海最受欢迎的地区之一。自新项目集中供应以来，大虹桥的新项目几乎都触发了积分，入围项目的平均分更是在上海更高。据统计，2021年，大虹桥共获得16个证书，14个证书触发点。
以大虹桥光明公馆为例，该楼盘的两次开盘相隔不到一个月，每次都触发积分，两次的认筹率都接近300%。
“总价低”、“价格倒挂”是项目受欢迎的主要原因。王伟告诉记者，大虹桥纯投资客户占比30%左右，光明公馆均价在6万元/平方米左右。不到600万元，这是大虹桥地区的“低总价”项目。相应地，其周边二手房均价一般为8万元/平方米，2万元/平方米的差价对购房者来说非常重要。换句话说，你买的就是你赚的。
房产顾问的说法，暗示了很多购房者的真实心理。
光明公馆买家赵某告诉记者，由于项目总价约600万元，而且地段不偏，像他们这样的首次置业者，可以“上车”，所以这个项目对他们很有吸引力。目前就是看触发积分后有没有运气“抢”。
从全市来看，总价600万元的新房是大多数首次购房者的首选。同策研究院数据显示，今年8月，上海总价500万至800万元的项目成交占比超过30%上海房价查询，成为市场主力军。
这部分房源一般在每平方米5万到10万元之间，也是上海新房市场的主要成交力量，占比39%。
虽然整体供给量很大，但部分地区刚性需求供给仍然比较少，一些热门板块甚至出现供给不足的情况。
58安居科研究所所长张波告诉记者，地段是此次交易的重要因素。上海多地一二手房价格差距依然明显，这也使得购房者对“新”的热情依然很高。
自《上海市城市总体规划（2017~2035）》提出以来，上海明确了中央活动区（CAZ）的概念，包括金融和商业服务业，空间涵盖购物消费、文化艺术、旅游休闲、运动健身等领域得到拓展。其中，靠近内中环的前滩和虹桥中央商务区属于CAZ区域。
记者注意到，新房市场较为火爆的板块都集中在这里，认购情况也符合区域功能定位和规划。
以浦东横面为例，该地区一个名为横面九井的项目验收率近300%，在今年第四批新房供应中名列前茅。
恒面九景营销负责人告诉记者，识别率高的原因在于其刚性需求。均价6.6万元/平方米，为业内唯一。
心态上，购房者赵某“并不恐慌”，因为市场供应充足。数据证实了这一点。8月14日，上海在线地产官网披露了今年第四批新盘。39个项目获得认证，总供应面积约138.9万平方米，共新建房屋12421套，与第三位基本持平。该批40个项目，供应面积136.1万平方米，供应新房12585套，处于同一水平。
忽冷忽热，上海新房市场未全面开花。松江区新城段、浦东临港保税区等外郊环等部分地区仍面临新建房困境。后者今年上半年的房屋挂牌销售率不到30%，虽然当地房子相对便宜但购买力不足。
嘉定、松江等需求量大的地区新房市场也相对稳定。嘉定当地一位新房中介告诉记者，地铁附近的项目大多会“引爆点”（说明筹款的人很多）。毕竟新房价格受制于指导价，涨幅是可控的。易形成一二手房“价格倒挂”上海房价查询，比二手房更具吸引力。
事实上，随着上海外环外几个主要城区配套设施的完善，上海购房的意识也在逐渐淡化。影响成交量的因素有板材供应量和性价比。
同策研究院数据显示，90-120平方米的成交量占比高达53%。该区域的消费者主要来自刚需和改善型客户群体，占比约7-80%，不仅是城市发展市场的中坚力量，也是影响市场供给涨跌的主力军和需求。
张波指出，购房标的选择重点要根据地区和自有资金来确定。一个地区的房价不仅取决于其所在的环线，还取决于该地区工作和生活群众的支付能力。换句话说，有一个好的行业。支持和高收入地区对房价的支持也较高。
上海人王霞告诉记者，她买房的首选是内环，但她也会考虑外环，因为以后租房和卖房会更方便。
在这方面，价格给出了最好的验证。
数据显示，6月以来，上海虹口、南汇、浦东、普陀、杨浦等区不仅成交量高于2021年平均成交额，房价涨幅也名列前茅。其中，闵行区新房成交均价大幅上涨至每平方米9.65万元。虹口区均价上涨至12万元/平方米，杨浦区也上涨至近11.5万元/平方米。
总体来看，6月份上海新房市场成交均价达到近7.5万元/平方米，达到近两年来的最高点。其中，6月份新房成交均价较1月份环比上涨21.6%。
上海链家最新数据显示，2022年前8个月，全市累计成交3983亿元，同比下降2%，成交53591笔，同比年减少 17%。成交均价65018元/平方米，同比增长17%。
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学区不再“破旧不堪”，废弃和二手房热传
与新房市场的上涨趋势相比，上海二手房市场相对平稳，“疫情无声”、“学区房光环已落”、“弃房”等新动向旧房破小”，以及新房市场客户的分流，对上海二手房市场造成负面影响。房地产市场受到严重影响。
上海链家监测数据显示，今年上半年，上海二手房累计成交额1767亿元，同比下降71%，成交量5.7万套，同比下降。同比下降68%，每套平均总价311万元，同比下降7%。成交均价38313元/平方米，同比下降6%。
“疫情是主要原因。” 上海浦东花木片区杨东段的中介王强告诉记者，疫情后的几个月里，他们的门店每月只卖出2-3套房子，而疫情前是5-6套。
“上一段成交量很大的小区，8月份的成交量只有3套，而上个月整个阳东路段的签约量只有十几套。” 王强认为，一方面，阳东不属于传统意义上的。热门行业，另一方面，大环境不景气，客户资金不多，很多人放慢更新换代的步伐。
疫情过后，客户与业主之间出现了激烈的博弈，随着博弈时间的拉长，成交量也逐渐下降。
相应地，老房子也面临着前所未有的“危机”，尤其是许多“破旧不堪”正在被废弃。
即使有“学区房”的加持，这类房屋的拆迁率依然不高。以长宁区江苏路段为例，该片区中介汪峰告诉记者，该段正宁小区今年连房子都没卖出去。汪峰告诉记者，虽然小区地处内环，设施成熟，但也有长宁区第一梯队的江苏路五小。这种类型的房屋在往年的这个时候是最受追捧的。
今年以来，该小区成交低迷，一套房成交周期甚至超过400天。
上述情况是学区住房政策发生变化引起的。2021年起，上海开始试点教师轮岗制。以黄浦区为例，2022年9月5日宣布，全区约100名教师开展为期三年的交流轮岗。
随着教育资源分配不平衡的逐步打破，“破旧”学区房的弊端也逐渐显现。
“过去，一些有名学区加持的破旧房屋，可以涨到20万到30万元/平方米的天价。现在，除非楼层好、总价低的房子可能卖得更快。” ，再没有高价的破旧房子了，有什么市场？” 汪峰说道。
王峰告诉记者，他所在的江苏路街区大部分都是这样的老小区，屋龄一般在40年以上，面积一般在30-90平方米。
“这类老少的特点是面积35~60平米，房型普遍较差，基本是两居室和一居室户型，虽然总价不高，一般300万到400万元，但均价一般在10万元/平方米以上，而且无论学区属性如何，这类房源在市场上没有竞争力。” 汪峰告诉记者。
张博告诉记者，如果学区政策不改变，老小区的价值就不会改变。学区因素被剥离，只考虑住宅物业。购房者的需求至少是两房以上，而长宁、黄浦的老旧破屋以一房为主，两房较少。三居室的房产就更少见了。屋龄一般30年以上，居住体验差。
单价高、年代久远、品质低劣、环境差、管理不善……种种因素都在让这类房源被废弃。
不过，疫情并未影响阻碍人口改善的置业步伐。
除了传统区域，记者在走访中了解到，在龙阳、前滩等热门板块，2005年左右的“二新房”成交较为稳定。
前滩一位中介告诉记者，对于小区内质量好、房龄15年左右的“二新房”，如果楼层、朝向好，价格会接近市场均价，成交周期长。会比较短。以前滩板块为例，目前单价在10万元/平方米左右的房屋单价一般在1个月左右。
中原地产宝山万达店负责人刘明告诉记者，疫情过后，由于收入普遍下降，购房者对价格更加敏感。同时，在沉寂之后，更多的人倾向于选择面积更大、年龄更短的“二手房”。以宝山阳杭段为例，由于轨道交通的便利性，客户的选择范围很广，因此该区域的交易并未受到影响。
刘明告诉记者，单套总价也是400万元，洋行区等疫情过后就可以买到。购房者会选择性价比更高的房子。在这里，他们只需要平均花费每平方米5万元的价格。你可以在离市中心10公里的地方买房子。
在同样的总价区间内，能够满足更多的功能需求，势必是购房者的首选，而低端的提升纯粹是为了满足功能需求。
因此，张博建议，在当前时间点，对于预算有限的群体来说，性价比高的夫家是个好时机。目前，丈夫的房子已经两年没有增加，甚至下降了。其次，越来越多的受收入和期望的影响，很多购房者购买预算有限的房子会比较慢。与其等待，不如及时卖出。
事实上，链家数据显示，上海二手房交易的主要价位段在200-600万元之间，占比超过60%；主要面积为50～90平方米，约占50%。也就是说，除非市中心的二手房具有满足客户需求的高性价比，否则二手房的吸引力将在首套房“价格倒挂”的市场中不断减弱。和二手房。
信贷松动，需求激活豪宅市场“独孤求败”
疫情过后，购房者面临更加宽松的金融政策和贷款环境，购房意愿相对增强，尤其是豪宅市场。
事实上，近年来，豪宅的热度一直在持续。据莱坊等机构报道，近年来全球房地产资产价格上涨，越来越多的民间资本涌入房地产。根据莱坊的研究，23% 的超高净值人士计划在 2022 年投资房地产。
“对于有钱人来说，他们希望通过购买豪宅来达到资产保值增值的目的。一线城市的豪宅资产抗风险能力更强，会获得更高的预期收益。
主要从事豪宅交易的二手中介周兵告诉记者，6月以来，上海单套4000万元以上豪宅交易较为活跃。号等热门豪宅项目都“出来卖一套”。
其中，翠湖天地五期项目虽仍处于5年限售期，但仍有少量房屋挂牌，挂牌价格均在亿元以上。其中一套建筑面积338.45平方米，采购价6500万元。6月挂牌价1.25亿元，同比增长92.3%。
太平洋置业数据显示，8月上海共售出总价在2000万至3000万元的豪宅59套，售出总价在3000万至5000万的豪宅35套，以5000万及以上的价格售出。13套；
上海中原地产研究院数据显示，6月，单套总价4000万元以上的豪宅数量为13套，7月上升至38套，8月仍有31套。 .
此外，上海现有的房贷政策正在放宽，可能会吸引更多类型的购房者进入市场。
建设银行上海某分行信贷经理张华告诉记者，今年以来，虽然首付资金审核依然严格，但银行放贷速度、资产审核等政策有所放宽。因为之前的政策要求流水双覆盖，今年，只要超过单次加上资产证明的协助，客户的贷款额度可能会增加，而且空间在逐步增加.
空间首先体现在预算中。随着5年多LPR的下调，首套房贷利率已降至5.17%。与去年大量超过6%的房贷利率相比，相当于200万元的贷款少了近2万的利息。
“疫情过后，老旧劣势被无限放大，豪宅和新房的优势备受关注。趁着这波信贷政策放松的浪潮，有望掀起上海的置换潮。”将迎来新高。” 张博说道。
国家统计局数据显示，从8月份70个城市新建商品房房价可以看出，上海近两年涨幅非常稳定，同比上涨103.7%。 -年。
从上海二手房成交量来看，8月份上海二手房成交约1.95万套，虽然比7月略低，但也有近2万套。从GDP来看，2022年上半年，北京GDP超过上海约3亿元，但也相差不了多少。在安静宅在家里两个月的前提下，上海依然能够保持与北京一样的GDP表现，这也说明了城市实力。
2021年，上海居民人均可支配收入78027元，位居全国第一。上海还是那个上海。作为全国最大的经济、工业、金融、外贸和航运中心城市，上海的地位不可替代。同时，上海作为人才储备高地，拥有全国十分之一的研究生，海归人数远超其他城市；生物医药、新能源汽车、集成电路、人工智能产业等均处于国内领先水平。
张博表示，未来楼市将有两条明确的发展路线，需求改善的比例将不断提高，因此新房和优质“二次新房”的关注度将越来越高。
经济社会管理和营商环境也达到国际水平，拥有一大批高收入人才群体。这些都是上海的强项，也是上海楼市的强项。
房价1.5万左右倒挂，2万左右倒挂是普遍现象，5年内房子倒挂2万左右。对于20年的二手房，银行放贷没有以前那么严格了。
（应采访者需要，文章中张华、王强、王伟、王峰、王夏、刘明、周兵均为化名）