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中国历史上是否出现过巨大的房地产泡沫？当然有！萨沙问答第149集
建国后的第一个房地产泡沫出现在海南。
1988年，有深圳、珠海、厦门、汕头四个经济特区。
四个地区都是一个城市，影响力相对有限。所以当时我就考虑了，能不能直接开发南方的某个省，包括很多城市和大片农村。
因此，国家选择了海南。
1988年，海南岛脱离广东省，成为第31个省，开始了全面开发时期。
到1992年，海南岛完全划为特区。
海南为何被列为特区？原因很复杂，我就不多说了。
但到了1980年代，海南虽然经历了较长的发展期，但还比较落后，大部分地区没有开发。
萨沙的父亲在1980年代去了海南著名的旅游城市三亚。那个时候，三亚还不是地级市。市区只有一点点大，就像一个大农村。在三亚市区，根本不需要打车，可以做类似北方机动三轮车的事情。有意思的是，这些三轮车都是当地中年妇女（很多是少数民族）开的，走到哪里都要2块钱。
国家重点发展海南后，全省经济确实立刻有了很大的发展。
以省会海口为例。最初只有20万人。到2000年，人口猛增到120万以上，增加了100万。
人口的刚性需求飙升，加上无数投资者的炒作，海南省尤其是海口市的房价开始快速上涨。
当时海南有一个奇怪的现象，把全国各地，甚至港台人，甚至外商的人都聚集在一起。
很多在海南的投资人，并没有像在广东那样开工厂、开公司，而是疯狂地投资房地产。
一位香港老板说：海南房地产升值太快，任何企业的利润都跟不上。
数据也证实了这一点。
1988年，海南商品房均价为1350元/平方米，处于全国正常水平。
然而，到了1992年，海南的房价已经飙升到每平方米5000元，1993年达到每平方米7500元。短短三年时间，增长了4倍多。
要知道，今天中国还有很多城市，还没有达到每平方米7500元的水平，可见海南房价被夸大了。
此时的海南人口只有600万，炒房公司有2万家，相当于一家公司平均有300人。
海南政府也被疯狂的炒房惊呆了。
1992年，政府每亩出让数万元的土地在短时间内达到100万元以上，增长了几十倍。
房地产为何如此火爆？
关键是核心炒房者身份不同寻常。除了资金极其雄厚之外，他们中的许多人还有政治和商业背景，他们知道这样的炒房者可以不亏本赚钱。
其中，炒房的中坚力量，其实是各大国企及其背后的大佬，以及一些有政治背景的商人。
这些炒房的人，最大的特点就是都是从银行借钱，对政策变化非常了解。
他们比谁都清楚房价崩盘，海南的房地产价格是假的，可能一夜之间恢复原状。
就像卖炸鸡的小店一样，炸鸡原本是10块钱买的。后来为了让炸鸡店骗取贷款，故意把炸鸡的价格提高到1000元。但是大家都知道，炸鸡其实只值10块钱，只是虚张声势而已。如果不是这么多的投资者去市场，炸鸡是不可能高卖的。
但投资者不能永远持有市场。只要他们放弃，炸鸡的价格就会立即恢复原状。
因此，这些投资者正在玩打鼓过花的游戏。
这个游戏的套路是，低价拿到土地后，立即疯狂炒作，将土地和商品房的价格拉得很高。
然后，他们尽快用土地和商品房作为二级抵押，然后又从银行借了更多的钱，继续新一轮的融资。
由于房地产价格快速上涨，即使此时银行翻脸，强行收回抵押的土地和房屋，也只能以当时的市场价格为准。贷款的人也赚了很多钱，不需要承担任何风险，更不用说拿出自己的任何资金。
但是，这些土地和房产绝对不能长期掌握在他们手中。
因为它们根本不值那么多钱，总有一天会跌倒的。一旦楼市崩盘，房价暴跌，手上的土地和房产可能会大大低于贷款金额。这被称为破产，可能导致贷方破产并欠下巨额债务。
所以，大佬们都想尽办法，尽快出手，避开最后接手的倒霉鬼。
这种打鼓非常疯狂。有的房子还在设计图阶段，已经卖了好几次了。
甚至可以说，房子和土地成了一种象征。
在四大商业银行的带动下，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业资金通过多种渠道涌入海南，总额不低于1000亿。1990年代，千亿是什么概念？
全国调查结果显示，海南省人口仅600万，海口市仅100多万。顶多能承担目前房地产开发的30%，剩下的根本消化不了。
这场比赛非常危险，随时可能结束。
果然，1993年6月，国家终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产行业。
一夜之间，海南楼市暴跌。
大佬们已经得到消息，拼命想逃出去。
唯一不幸的是银行和最后一个没有背景的房地产投机者。
海南楼市崩盘，留下600多栋“烂尾楼”，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。
其中，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。在一些中小银行，不良贷款率高达60%。
如果是资本主义国家，这些银行早就倒闭了。
由于后遗症严重，1995年国家被迫出面收拾烂摊子，成立了海南开发银行。
设立这家银行的目的是让国家出面处理坏账。
海南发展银行成立仅两年多一点，1998年宣布破产。
这也是新中国成立后第一家破产的国有银行。
在这场比赛中房价崩盘，许多大佬赚到了巨额的第一桶金，成为了世界级的富商。今天的很多富豪都是从当时的海南炒房开始的。
大部分中小型炒房者惨败身亡，有的甚至欠下了巨额债务。
至于国有银行，倒也不算倒霉，因为中资银行的坏账其实是老百姓还的。
毕竟，这只是政商大亨的一场财富游戏。