在美国房价上涨和借贷成本飙升的双重影响下，一股“寒意”在美国房市蔓延开来。
当地时间20日，美国全国房地产经纪人协会(NAR)公布的最新数据显示，9月份成屋销售总量录得年化471万套。若剔除疫情初期的异常值，该指标创2012年9月以来新低，同比下降23.8%，环比下降1.5%，连续第八个月下降，时间最长15 年下降。
NAR首席经济学家劳伦斯·云表示，随着利率持续上升，房地产市场继续调整。9月份，30年期房贷利率升至6%以上，目前接近7%的水平，在房价较高的地区。它尤其面临压力，房屋销售下降幅度更大。
美国房地产投资平台淘沙CEO兼联合创始人邝灏在接受第一财经记者采访时表示：“历史上很少见利率能在这么短的时间内迅速上涨， “这打击了买家的购买力和负担能力。进一步降低了买家的需求，进一步放缓了销售。”
数据还显示，美国的家庭交易活动已显着降温。据 Redfin 19 日发布的报告显示，9 月份，新上市数量同比下降 22%，是 2020 年 4 月疫情初期以来的最大同比降幅。买家正在重新考虑他们的购房计划，甚至退出交易。上月，购房合同取消6万份，相当于当月签约数量的17%，为历史第二高。
明年30年期抵押贷款利率会突破10%吗？
根据住宅抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）20日更新的数据，30年期抵押贷款利率已从年初的3.22%飙升至目前的6.94%，为2002年3月以来的最高水平。一步之遥。
金融机构 Whalen Global Advisors 主席 Christopher Whalen 甚至预计美国 30 年期抵押贷款利率将在 2023 年飙升至 10%。
“美联储今年快速加息反映了抵押贷款利率的滞后期。即使美联储在 12 月会议后决定暂停进一步加息，30 年期抵押贷款利率也很容易在明年 2 月触及。10%，”他说。
为遏制40年来的高通胀，美联储自年初以来已五次加息，共加息300个基点，将联邦基金利率上调至3%至3.25的区间%。根据芝商所的 FedWatch 工具，在 12 月的美联储会议上，利率有 74.1% 的机会升至 4.5% 至 4.75%。
Redfin经济研究负责人陈曌表示，在通胀依然居高不下的情况下，美联储将继续加息，这意味着20多年来一直处于高位的抵押贷款利率在中期之前不太可能走低。明年，抵押贷款利率是住房需求的一个来源。主要杀手。据该机构测算，购房者目前的月供比去年同期上涨了50%以上。“房地产市场在回升之前将继续恶化，”他说。
它会崩溃吗？
那么，美国房地产市场会重蹈 2008 年的覆辙吗？
匡先生说，鉴于库存仍然很低，房价下跌的空间有限。“虽然明年房价仍有可能下跌，但目前的库存水平只有2008-2010年期间的四分之一左右，再加上严格的贷款政策，除非再次发生严重的黑天鹅事件，否则几乎不可能发生。房地产崩盘就像次贷危机期间一样，”他说。
最新的NAR报告显示，截至9月底房价崩盘，美国有125万套现房待售，同比下降0.8%，环比下降2.3%。按照目前的销售速度来看房价崩盘，待售现房供应量可以支撑3.2个月，一般认为6个月的库存供应量反映了市场供需平衡。9 月份售出的房屋中约有 70% 上市时间不到一个月，现有房屋的平均上市时间仅为 19 天。
9 月份全国房价中位数为 385,000 美元，同比仍上涨 8.4%，连续第 127 个月同比上涨，是有记录以来最长的连续上涨。从环比来看，房价在 6 月份攀升至 414,000 美元的高位后已连续三个月下跌。