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问：问题：谢谢你的回答，我很受启发！接下来我还有三个问题要问你。第一，你说的850万（首付650+200贷款）投资在综合价值比较高的领域。有推荐的地区和社区吗？二、如果家里不能接受租房，那就在德胜二小附近，在德胜买房（目前价格略有下降，性价比好像有点，学区溢价挤出点) 以及德胜二环的东、西、北、南，你推荐哪个区域？? 不推荐东西两侧，南侧（什刹海和新街口）和北侧（马甸和二环之间），有推荐的街区或社区吗？第三，关于贷款，我对金融了解不多。我只知道通胀贷款可以，通货紧缩不能贷款。有传言说美国通货紧缩，中国紧随其后。所以我的问题是，未来十年中国是通货膨胀还是通货紧缩？你想借更多吗？我们有两套。我们可以借更多（300万）买一套丈夫的房子，但没有多少（186万）买一套商品房。我们犹豫要多或少借钱。再次感谢！8600万）购买商品房。我们犹豫要多或少借钱。再次感谢！8600万）购买商品房。我们犹豫要多或少借钱。再次感谢！
答： 答：您好，1. 850是纯投资。比较适合的地区可以看看潮庆和望京板块。这两个区域有产业集群辐射，整体购买力充足，房价相对靠谱；华房宜城2房800左右，青年汇家园三房850左右。这两套房子是潮庆的热点；望京澳洲康都2房在850-900之间，慧谷阳光800左右，首开智宇城2房。800左右，这些盘都是比较稳定的盘，适合这个预算投资；
2、德胜周边、东部六浦康、南部西四、西部新街口、关元周边部分地区均存在学区因素。马甸北部的投资物业稍弱，东部的安定门稍好。有的，在青年湖公园附近比较好，可以看看西军营；但如果只是为了生活，再买一个学区就不划算了；资金无法充分使用
3、我国三大重要数据；货币、实物和通货膨胀，也就是说，纸币的滥发速度远高于实物；造成全社会通货膨胀；纸币通胀是房价上涨的唯一动力；商品和房屋价格最先上涨；房地产作为重要的生产要素，决定了它与实体经济的内在联系。作为国家层面，理想的情况是，当普通老百姓收入增加时，房价保持不变。要扩大生产力，住房需求必然增加，房价难不涨。如果你想在不推高房价的情况下提高生产力，只能用技术密集型产业代替劳动密集型产业。但是，这会影响就业，减少老百姓的收入。这违背了政策的初衷；也就是说，只要其他前提条件不变，只要货币供应量继续增加，房价的上涨就没有尽头；
用债务投资房地产，就等于利用新货币稀释别人的财富。通货膨胀的本质是重新分配财富。每一次通货膨胀都相当于“抢劫”，即最先拿到新钱的那群人将受益最多。相反，最晚接触新资金的群体将承担损失；此外，通货膨胀会加剧财富和阶级分化的速度。富人通常拥有大量资产，他们可以利用这些资产获得新的信用，也是新的货币。穷人的资产很少，获得新钱的机会也减少了。普通人利用各种渠道和资源借钱购买优质房产。购买那些能够战胜通胀的房产是最有效的“抢钱”方式；通胀不会同时、均匀地抬高所有商品的价格，而只会永远地波澜起伏地改变商品价格；优质房产的价格越来越高，实际上是阶层分化加剧的具体体现；可以看精华专栏08#史诗级暴涨来袭，老百姓的应对之策；祝一切顺利！可以看精华专栏08#史诗级暴涨来袭，老百姓的应对之策；祝一切顺利！可以看精华专栏08#史诗级暴涨来袭，老百姓的应对之策；祝一切顺利！
问：问：景先生您好！仔细阅读了星球之巅的文章精华，受益匪浅。现在让我介绍一下我的情况。2010年之前，我在涿州投资了3套两居室的房子。目前市场价值在180W左右。2017年我在固安抵押了2套二层和1套一居室。目前价格减半，每年按揭还款20W左右。. 以房山户口，良乡4套房产，市值1700W北京房价上涨，潘家园117平两房，市值660W。目前没有房票，夫妻俩年收入25W。请指导我！如何增加资产价值和最佳优化方案！谢谢！
答：回答；您好，感谢您的信任！您的房地产布局策略存在一些问题。希望你在这期间能有不错的收入。现在调整你的位置还为时不晚。还没完呢，这是一个大部分人都不知道的概念；一个行业可以通过看新闻知道发生了什么，但要真正了解某个细分市场需要大量研究；
具体建议 1、先去掉涿州3套、固安3套；在良乡或潘家园留一套，（如果住在良乡，住最好的小区，面积2-3户）；卖的话，有1张房票，（如果良乡和潘家园都住，可以全部卖掉）；良乡、涿州、固安无核心产业支撑，未来增长空间有限；这种房子会不断的增加时间和成本，但会损失成本和效率；潘家园虽然靠近三环核心地段，但商圈本身并不达标，拆迁房屋占区域住宅的90%；增长率一直被市场抛在后面；
拿到房票后，可以增加一定的杠杆，在优质区域购买优质房产；这样，即使自己一个人住，也会提高生活质量，主要是享受板块红利；您的年收入略低，但资产数量比较优质，盘活现有资产，利用杠杆提升资产价值是您的主要任务；如果2张房票全部售完，可以有2套三房，分开安排。如果你留一套，选择一套三居室；龙头盘就够了；祝一切顺利！期间有什么问题可以问我；
问：问：景先生您好，看了您的文章和一些问答，我有一些疑问。我家现在的情况是夫妻都是北京人。富头翠城有一套他们父母名下的保障房即将出售。估计收入400元左右。2019年我和爱人在怀柔买了一套竞争有限的房子，契税21年交完。5年内可以上市。目前住在怀柔，在城里工作，儿媳在密云工作。（这也是我当时在怀柔买房的原因）
家里有一个两岁的宝宝，4年后升职。这个家庭目前的年收入在45-50左右波动。房子卖掉后，父母考虑换房子。好处是它是唯一没有贷款的房子，但目前比较纠结，考虑到孩子未来的上学和房产的保值或升值。
问题一：怀柔商业贷款今年已还清。近年需要提前还公积金吗？考虑1：父母直接在怀柔买房，可以在怀柔学区买房。当时看到了新盘北科建海滨延溪，是平房。一楼带庭院的总价不到300万。开发商的理念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京市实验二小怀柔分校），这个选择是为了满足家长的居住环境+孩子的就学需求（学校目前一般）。但是看了你的文章我也知道这种新盘属于护盘，预计5-10年后发布。从这个想法衍生出的一个问题是：您如何看待怀柔科学城未来的发展？影响房地产升值需要多长时间？
考虑2：如果在市区的朝阳新源里、流芳、花家地等地区买一套带学区的老破孩，可以借一部分总预算提500左右，租房补贴抵押。孩子在朝阳上学区学位，一年后回城上幼儿园，上一些九年制学校，但目前朝阳区的入学率却惨不忍睹。
考虑3：这个不是原来的。看了你的文章，和周边教育网点的朋友商量了一下，500的预算也可以用在东城区的老破。东城学区的概念比较一般，整体入学率还不错。房子出租后，可以在附近租一间大一点的房子住。
总结后续问题：综上所述，我个人希望利用这次卖房的机会，把400万的房价未来做大。如果我现在能把城里的房子卖掉，孩子上学的时候就只有这一套了，至少加上学生身份。要求，最快8年才出手。意思是可以长期驻守，那么是在城里老小驻守好，还是在怀柔科学城一带驻守比较好？怀柔教育目前处于全市垫底，但目前的信息是，2025年怀柔将有清华附中直管12年一贯制学校开始招生（我家要上学了） 2026 年）。考虑到科学城的定位，应该不会太差。所以现在比较纠结。这次换房子的方向是市区还是怀柔，然后再看一下我能到达的区域。希望各位大神指点迷津，万分感谢。
答：答：您好，感谢您的信任！1、怀柔属于北京远郊，地理位置比较冷。北京的产业发展轴整体在东南，西北是海淀，西南是丽泽，中间是金融街，东部是朝阳亦庄。分中心，这些载体是成熟和发展的；因此，怀柔发展相对困难；一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后是商圈发展，这是楼市的第三个方面。一个支撑点；
这三个对怀柔来说难度更大，而且每一个都有很大的不确定性；非硬性要求不建议在怀柔买房；哪怕是租房子，这也是怀柔买房的基本逻辑。清华大学附中；没有人能保证教育的整体质量。学校好不好，要看师资和生源。更进一步，这取决于父母。从教育平衡的逻辑来看，市内六区以外的优先支持。不应该是怀柔；
2、东西海潮学区逻辑不同。朝阳主要对有外籍户籍的家庭友好，海淀比较有竞争力，东城比较佛系，比较平衡。从房屋保值和子女就学两个维度来看，东城的总量最低。这种方案比较稳定；城里老少都不会站岗，升值属性稍弱，但还是有一定提升的，怀柔很可能亏本，资金成本比较高。城里的房子尽快卖掉，这个地区的保障性住房市场不会很好，公积金的利率很低，短期内不出售的，无需提前还款；建议仔细阅读星球文章《北京房地产投资核心逻辑与原则》精髓祝一切顺利
问：问：您好，北京，想请教一个令我不解的现象：通州、门头沟等地区北京房价上涨，新房价格比周边二手房高2万左右面积，但比附近的二手房低1万左右。每次推销员都说两三年后新房会比周边高很多，也有人说期房至少要涨一万元。新房的价格是这样的。
A: 答：你好，销售是在骗你，他们把你当成一个完全不懂市场的新手。开发商的日子越来越不好过，利润这么低，能多卖为什么不多卖呢？一个很好的交易应该是新房比二手房便宜。购买新房最重要的指标之一是价格。你必须区分买入价和卖出价。很多人会认为是某个开发商调整了某栋楼的价格，其实不然。都是你买的价格，开发商卖给你的价格，
新房市场成交价无参考意义，市场不会认可二级市场成交价。只有三级市场的成交价是公允的，可以参考！三级市场是通过各种政策干预，买卖双方长期博弈最终形成的价格，得到了大家的认可。也就是说，真正的决战是在三级市场，也就是二手房存量市场，也就是说，如果你真的在二手市场挂牌出售，那么第一售价是多少？，第二次交易周期需要多长时间，当真正卖出二手时，它与周围一手之间的折扣差是多少倍
这个贴现率是一个明显的指标。在一些相对较差的行业，几乎是70-20%的折扣，有些甚至更多。这些地区的房子都是高价买的，绝对不能投资；门头沟在15-17年非常炒作，就是在这个时期开放的。金地华辰、西山怡景、西山御苑、秋马四季等盘面目前处于下滑状态；跌幅超过 20%；而且能接单的人很少，交易周期大多在一年以上；建议仔细阅读星球精华栏目《北京房地产投资核心逻辑与原则》一文祝一切顺利！
问：问：景先生您好。我的情况是这样的，崂山区没有电梯复式，价值500万元；长阳建邦华亭一套三居室价值500万元，现金150万元。目前在双鱼树南里二区租房，孩子上初中，我和老婆一个在中关村工作，另一个在西三环工作，老人在崂山里。我要做资产配置，方案一：卖掉长阳，买南里二区三房（已经看好户型，1991年三房总价950万），回归崂山6年买电梯房；方案二：长阳出卖，石景山泸沽' s新房（在学士里有用吗？）买了一套700万的三房，6年后回到崂山里买了电梯房。方案三：长阳保留，石景山泸沽新房700万。纠结：石景山的房子比较坑，海淀其他地方不熟悉，双鱼树的房子比较老（户型还可以），长阳感觉以后起不来。请指导我 而长阳觉得自己以后也爬不起来了。请指导我 而长阳觉得自己以后也爬不起来了。请指导我
答：回答：你好；感谢您的信任；最有效的计划应该是两组；500+500+150=1150（可以适当加点杠杆）这个基金买一套纯投资产品，吃几年市场，以后如果要换货或者在别处买，主动权是掌握在自己手中，资产在此过程中处于升值状态；您可以从更广泛的范围中进行选择；
1、北京全市产业布局和发展轴心以东南为主，西北为海淀，中为金融街，西南为丽泽（发展阶段）。发展一个新的产业似乎有点困难。其次，北京目前人口进入停滞阶段，不足以支撑郊区的发展。作为一种投资，必须避免。价格决定了未来房价的空间。以低成本购买高价值资产就是您的收入。以后你卖房子的时候，议价权也掌握在自己手里。这里的低价并不是绝对便宜，而是比竞品更划算，而且绝对价格通常更低。都是坑，而竹笋则是指比其他同等价值的房产更便宜的房产。核心有价值，价格低于价值，因此有增长空间。
房山明显缺乏产业支撑，难以形成商圈。房子的最终价值不仅取决于它的价格，还取决于它的盈利能力和成长性等许多因素。买便宜的房子就像拿100块人民币换一堆韩元。虽然摆在你面前的有很多，但都不值钱。房地产是一种长期投资产品。随着社会的发展和经济的增长，特别是在北京这样购买力比较强的城市，人们对房地产的要求会越来越高。想。核心区域的优质物业在市场上总是稀缺。长阳属丰台溢。在将来，
2、当地石景山缺乏核心产业支撑，买家均来自海淀西部城市的外溢人群。未来石景山的规划也是生态的，投资价值相对较弱；目前房价上涨的规律是学区和热门区（核心区）住房质量劣新，第一波上涨，其次是同区管理良好的旧房小区，第二波依旧是学区+成熟溢流区（也是二新的品质），溢流区呈现的市场形势是列车上的新车数量领涨。规律是，在楼市上升趋势中，
第三波还是学区+人气核心区+溢出区品质更新+刚需；第四波会转向冷门的板块，也是质量次之，这些冷门板块普遍存在溢价现象，上涨的前提是溢价一定要清理干净。这是大市场出现时房价轮动的规律；但目前普遍上涨的市场越来越少，如果预算足够的话，核心区的质量应该尽量选新的。在这个阶段，买房的投资第一是选择资金的能力，第二是理财和理财能力。能否以有限的资金实现利益最大化，这是现阶段的投资原则。
在核心区配置优质楼盘一直是我的理念；不代表其他地方不涨，投资是效率优先的原则；虽然有更好的投资条件选择优质地区的优质房产，但确定性也更高；筹码方面，纯投资选择在1150-1400之间；买双鱼树可以跟市，但涨幅不如人气区和新市场的品质；双鱼树整体以老社区为主，东里、知春里较好，北里次之。1000多万元的价格在这个地段配置房产还是有点亏的。可以和家人商量是否可以接受短途通勤，或者选择分居，最好的配置是租换。租; 如果有任何问题，然后沟通。推荐阅读北京房地产投资核心逻辑与原则精华专栏81#文章；祝一切顺利！
问：问：景先生您好，很荣幸加入。我在丰台东丽温泉有一套小两房，然后想换成靠近通道的小三房。总预算750左右。宝宝在紫竹学院学区。点，以后方便，不知道合不合适。或者有重点推荐区域供参考，谢谢
答：答：您好；感谢您的信任！1、东丽温泉属于丰台洋桥板块。该地区的民居一般建于90年前左右。2000年后，只有一个社区。在北京的二手房市场，除了海2000年以前的老房子，面积越大越难卖。小区域总价低。刚需要的客户会选择用它来过渡通勤距离。丰台洋桥板块已经向固化方向倾斜，未来难以吸纳入市。市场上的优质购房者，在当地有一点钱的人会选择住在更好的地区
其次，丰台缺乏核心产业。房子必须稳定地保值增值。一是产业集中，二是配套设施成熟，三是质量。尤其是商圈的品质与人文；丰台没有学区的概念，所以只能关注这三个；产业是吸引人的角色，教育是留住人的因素，丰台没有这两个，所以房价常年偏低，未来教育在平衡的前提下，将优质资源投向高性价比的领域端人才齐聚，
优质产业结构的背后意味着高收入，高收入可以吸引更高层次的人才，不断引进人才；各种高端配套会容易很多，有了这个基础，这个区域会逐渐形成良性循环，变得越来越有活力，对人才和资本的吸引力会不断增加。所以丰台唯一值得持有的房子就是丽泽附近的优质小区，其他地区的持有成本非常高。，投资是效率优先的原则，有条件的可以选择更好的区域；你可以吃到板块的红利，坐上这座城市的快车。从这些基本的市场规律转向其他领域是正确的。
2、可以在离紫竹桥比较近的板块看看长洼社区；这个古老的社区管理良好且具有成本效益。750元买一套三居室还是很划算的。接下来可以关注公主坟的翠微中里。，南丽；它们都在您的预算之内。如果选择附近的优先工厂，可以接受一定距离的可以关注公主墓；这两个部分在这个预算中还不错；祝一切顺利！
问：问：目前西城有一家老少自助。为了让儿童和老人的生活环境更好，我计划再次开办石景山人才和丰台华熙公馆。请问楼主推荐哪一款。我真的不知道这个地区。我担心房子不能保值或者通勤不方便。我在复兴门工作。可惜天篆已经卖完了，不然还好。目前在丰台看过华熙公馆，感觉性价比不错，但是交通好像不是很优，很方便。人才外迁是不是有点过分了？
答：回答；您好，感谢您的信任！总价太高而且石景山和丰台的布局不是特别出名的选择，人才比华西府更明显，但石景山在当地缺乏核心产业的支持，买家都来自海淀西城虽然石景山的定位是向高端产业转型，更像是现实中的通勤卫星城，更多的是承接海淀西城的人流溢出。如果未来产业转型失败，最终定位将与门头沟保持一致。全区购买力相对较弱，
之所以支持房价，是因为位于海淀和西城的主要溢出区域。如果未来石景山不能吸纳优质产业，楼市普遍上涨越来越少，那么投资石景山房地产的可能性比较大。人才的优势在于，它是整个石景山的优质工程。公寓做工也不错，基本没有瑕疵。未来，该项目在整个地区将具有一定的稀缺性。如果你住在里面，那就太好了。价格便宜，短期内有一定溢价。石景山成交量最大的商圈之一是泸沽。泸沽区成交量大的原因在于位于石景山东门，靠近海淀，可以优先考虑刚需的西城、海淀采购团。整个商圈的配套设施都比较成熟，泸沽已经在石景山整个西区留住客户。
该商圈成交量最大的两栋楼是远洋风景和京汉旭城；目前海洋景观均价为6.8万平方米，京汉旭城均价为6.4万平方米。泸沽商圈 远洋沁山水平均售价9.1万平方米。未来人才市场主要来自海淀和西城。部分客户如果不能接受远洋沁山水的价格和远洋山水的质量，可能会牺牲距离，选择二级，如果这样的区域总价在1000以上，总价越高越差流动性，以及房子的流动性差。金融资产价值将被折现；祝一切顺利！
问：问：你好，我在这里。镜湖亮娃，目前大一，预计26年上小学，镜坊在马驹桥香雪兰溪，有150现金，想做换人。有两种选择。一是卖香雪兰溪，手头加现金，杠杆清河700元左右买房。孩子上学使用后，价值也可以提升。工作与居住分开，继续在西局租房。二是香雪兰西不动（价格低，卖了就是亏），150加杠杆，高米店北金惠里93平米，两房三房。公认。没有移动。
答：答：您好，感谢您的信任！1、房地产属于每个家庭的基础设施，应该尽快解决，然后才能有其他更好的表现。如果家庭的基础设施问题不解决，就没有一定的优质资产。，通货膨胀会逐渐花光我们的积蓄。只有持有优质房产的人才是真正的资产阶级。他们有足够的优质资产，心态阳光，判断风险能力强。如果我们想要过上好生活，拥有真正的自由，真正的善良，就应该成为有钱人，不如成为有钱人，幸福指数也会增加
一个人到了一定的年纪，如果还没有建立起自己的身价，他还是一个没有产业的人，他对社会的变化和政策会极其敏感，没有筹码可以带来安全感。对家庭和外界的风险是一样的；这个阶段，只要大家努力，大家都可以通过买房实现升迁；我们很幸运住在北京，通过努力买房，我们可以继续积累自己的产业。相反，住在小城市或者没有机会在北京工作的人，就没有这样的机会。从我们自己的角度来看，我们应该抓住这个机会；
2. Maju Bridge 是一个潜力区。香雪兰溪属于该地区的优质市场。如果该地区发展良好，这个市场将不可避免地升值。拿着香雪会有两种情况。存在不确定性，购买清河板块的优质楼盘必然上涨。这只是时间问题。一是不确定性，二是必然性。这就是机会成本。楼盘会越来越贵，便宜的会越来越便宜，优质楼盘的价格越来越高。事实上，这是日益分化的阶级的具体表现。到达顶峰后，更换起来会更加困难。其次，高米店北金惠里的楼盘行情很差，未来上行空间也很小。从投资角度来说，没必要买这个盘。建议仔细阅读星球精华栏目北京房产投资核心逻辑与原则81#文章，按照文章思路选择赚钱。祝一切顺利！
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