通过与粉丝的交流，我发现大部分购房者对滨湖情有独钟，这源于他们对滨湖发展前景的长期看好。早在2016年合肥限购时，滨湖就调整了一段时间。经过一年的盘整，目前的房价已经基本固化，下跌空间不大。
本文收集了2017年合肥链家二手房成交数据，共3069个样本，其中滨湖成交508套，占总成交量的16.6%，约为1/6。在所有区域中，滨湖的成交量比较大。
根据滨湖的建设顺序、各区的特点和重点学区范围，我将滨湖分为5个区，分别是：
1. 启动区域。主要针对滨湖世纪城和登陆观湖花园。
2. 46中学区板块。主要是46所中学的学区范围内的所有学区。
3.泛省级政府板块。主要是方兴大道以北、泸州大道以东的所有社区。
4.金融后台西段。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有社区。
5.核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有社区。
在滨湖的最后分析中，我记录了去年前三季度的数据。详情请参阅本人公众号“楼市小义”发表的《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》一文）。本文主要关注2017年全年成交数据，去年前三季度共售出409套，全年售出508套。四季度，滨湖增长约24%。
滨湖全年成交均价17671元/平方米，比前三季度（17587元/平方米）上涨84元/平方米，涨幅0.48%。如果按比例计算，滨湖四季度应该会增长2.34%左右。但交易周期拉长，议价空间缩小。
起始区
启动区共售出111套，比前三季度的95套增加16套，增长16.8%。该数据低于平均水平。成交均价由16416元/平方米小幅回落至16391元/平方米，但成交周期和议价空间均下降2.7天和0.38个百分点。
在新增的16宗交易中，兰亭观湖花园涨幅最大，达到6宗，而地铁一号线沿线社区合计增加12宗，占比75%。由此可见，地铁洋房在创业区更受欢迎。
与滨湖市场缓慢上涨不同的是，开盘区出现小幅回落，成交量也低于平均水平。启动区房龄已近10年，投资价值还没有赶上大盘。
46中学区板块
46个中学区共售出117套，比前三季度的85套增加32套或37.6%，远高于平均水平。成交均价由19263元/平方米小幅上涨至19313元/平方米，涨幅0.26%。交易周期延长1.3天，议价空间下降0.27个百分点。
登陆滨湖度假社区的成交量是整个滨湖最高的。四大园区总成交量为82套，占板块成交量的70%。如果加上不在学区内的观湖园，总成交量为104套，登陆系列约占整个滨湖总成交量的20%。如此高的周转率令人印象深刻。
除了西部的46所中学、东部的地铁一号线、南部的塘溪河公园外，滨湖假日仍处于成熟的商圈，地理位置得天独厚。但从二手房成交价来看，46中+师小学区房更好。
46中学虽然是目前滨湖最好的学区，但值得注意的是，它只是一个二等水平。详情可参考我的文章《合肥真假学区房——最新优质学区划分与分析》（公众号《楼市小易》）。
泛省板块
泛省板块共售出57套二手房，比前三季度的45套增加12套或26.7%，与平均水平相近。成交均价由17873元/平方米上涨至18077元/平方米，涨幅1.14%，交易周期延长4.3天，议价空间下降0.2个百分点。
这个板块的住宅小区很少，主要是嘉园巴黎大都会、万科蓝山和高速时代城。万科蓝山、佳园巴黎大都会波旁皇宫均新增4套成交，成交价格均小幅上涨。.
泛省板块有很多新楼盘待售。佳园巴黎都会一期二手房均价17553元/平方米，基本含增值税，实际含税成交均价约1.85w。我们看到在售的3期均价为17978元/平方米，性价比不错。
万科时代之光的高位备案价为18999元/平方米，基本符合预期。碧桂园中堂和招商永华府的成交价比市场价至少高出2000元/平方米，性价比非常差。紫云赋江山银的价格是16100元/平方米，性价比也很不错。
金融后台西区
金融后台西段共售出二手房135套，比前三季度的102套增加33套或32.4%，高于平均水平，也是热门区域. 成交均价由17747元/平方米小幅回落至17717元/平方米，交易周期延长4天，议价空间下降0.18个百分点。
该区域主要成交仍为滨湖万科城和保利拉菲公馆，成交量分别为40宗和36宗，占板块总成交量的一半以上，可见品牌社区的成交率。除徐汇皇宫、中铁滨湖名宅大幅上涨外，其他小区成交价格均出现不同程度下滑。
该领域目前有 5 款新房源在售。我们看到，华业万象公馆成交均价14152元/平方米，含税基本在1.5w左右，而对面的万科城已经售出18495元/平方米。这么看，云谷的创纪录价格是13500元/平方米。，性价比真的很高。不过据我的小秘圈成员介绍合肥滨湖新区房价，云谷是按照首付比例依次选房的，全款优先。当轮到60%的首付时，可能只剩下顶层和底层。
文一巨金地17400元/平方米，性价比不高。西南三盘都市1907，时间与世界的印象，性价比不高，但随着低价滨湖区的消失，将成为价格洼地，可能会受到刚需人群的青睐“第一所房子”。
核心区
核心区共成交二手房84套，仅比前三季度的78套增加6套，涨幅7.7%，基本没有变化。成交均价由17056元/平方米小幅上涨至17074元/平方米，成交周期和议价空间变化不大。值得注意的是，核心区的大部分房屋都不足2年。如果加税的话，平均价格在1.8w左右。
目前，信达园的备案均价为17999元/平方米。参考毗邻的中海湖公馆18194元/平方米的成交均价，这个价格还是很有吸引力的。公园内105平米的公寓售价在1.75w左右。我觉得性价比比较高合肥滨湖新区房价，值得考虑。
核心区的其他新房我就不多说了。大家可以参考我的文章《合肥滨湖区限价房有哪些，哪些新房性价比高？》（公众号“楼市小易”），具体性价比已经写好了据我小秘密圈的成员介绍，倒挂价格比较贵的淮矿东方蓝海和联投书城，都需要一定的人头费或者占用车位。
滨湖分析总结及购房建议
鉴于前期合肥房价暴涨，刚需购房门槛进一步提高，同时限购抑制了大部分有资金实力的投资者，因此很难淘汰高价项目，优先消化低价项目（公众号“楼市小义”“在合肥。100万还能买什么房子？”）。这种解毒模式主要体现在先消化各区最低价，对位置似乎不是很敏感。
1、比如去年位于合肥市东北角的新站区磨店当代moma未来城，创纪录的售价仅为9500元/平方米，几乎是全市最低；
2、此前滨湖区紫云富江山印章基本位于滨湖最东端，创纪录价格仅为1.61万元/平方米。除了一些难买的限价单外，几乎是当时滨湖的最低价；
3、后来的西子曼城和望江台几乎是合肥市最西端，创纪录的价格只有1.2w-1.3w，也是高新区最低的；
4、即使地处合肥西南最偏远的地方，隶属于肥西县华南市，由于创纪录的价格仅为8500元/平方米，打开市场也很好。
昨天我得到消息，今年云谷剩余的2000多套房屋可能全部上市。云谷在滨湖金融西岸的位置尚可，其平均备案价仅为1.35w，远低于周边市场价。如果如此大规模推出，前期高首付的门槛可能会降低。这是滨湖上车的最佳机会，但与此同时，投资者也会虎视眈眈。
基于以上分析，我对滨湖购房者提出以下建议：
1、滨湖房价基本稳固，难有下行空间。如果你只是需要它，你应该检查时间并尽快上车。在合肥限购前，我曾向滨湖发出“短线看风险，长线看潜力”的提醒，指出当时滨湖存在房价泡沫，下跌风险巨大（公众号“小易谈楼市”“小易近两年对合肥地产的分析”分析与预测）。目前，经过一年的盘整，滨湖房价调整到位，未来依然看好（公众号“楼市小义”“合肥” 二手房市场成交回暖，房价拐点来了？- 2017年12月-2018年1月《合肥房价分析及购房建议》）。
2、滨湖最好的学区是第四十六中本部和师范附小。如果你特别想在滨湖买房，又要考虑学区，那就只有这个区最好，虽然46中学不是全市一流学区（公编号《小逸伦楼市》《合肥的真假》学区房——最新优质学区划分与分析）。如果觉得学区房太贵，或者没有好的选择，登陆滨湖假期也是性价比不错的，毕竟周转率高。
3、投资尽量避开启动区。上篇文章提到，房子投资价值10年以上，投资价值基本没能赢得市场（公众号“小易谈楼市”《二手房哪几层》）合肥最受欢迎，房价每年贬值多少？”）。滨湖创业区房屋平均房龄接近10年，没有有利的规划，应尽量避免。可以预见，在不久的将来，启动区将被其他板块拉得越来越远。
4、核心区二手、二手新房均可考虑投资。购房者总是喜欢先买便宜的房子。我们看到滨湖的低价新楼正在慢慢消失，但限价楼的门槛太高，很难买到。性价比高的低价房售罄时，可以适当考虑核心区的二手和二手新房，笋盘的投资收益不比限价房差房（公众号《楼市小义》《2018合肥购房攻略》——最新全新房性价比排行榜》）。
5、滨湖西南或成为下一个刚性需求中心。虽然我觉得滨湖西南的性价比比较低，但不得不承认，很多人都有“地块”的地块，要求买的第一套房子必须是新房。这样一来，对于滨湖的刚性需求，下一步可能会选择滨湖西南，因为这将成为滨湖的价格洼地。
6、泛省板块存在一定程度的高估。如果说泛省首府板块的发展更有潜力，我认为只是因为该地区比较年轻，新建社区的新房是新的。有潜力的领域不一定适合投资。目前看来，省会板块的新开工项目大多存在一定程度的价格泡沫，性价比不高。（搜索关注公众号“楼市小义”，更多合肥楼市真相将呈现在你面前）
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