上周，上海2022年第六批集中发行名单公布。与之前类似，有不少楼盘备受关注，有望吸引大量质押。
但目前，部分地区的倒挂现象对购房者来说是馅饼或陷阱，因地区差异存在较大变数。
倒过来看起来很漂亮
上海新房限价以来，一手、二手房倒挂现象层出不穷，也形成了“新热”。其中最典型的当属浦东前滩段。每个新项目都会被多次出售。录取率基本都在200%以上，上万人的抽奖更是普遍。
前滩最近一次开业是在今年9月底。前滩东方悦兰推出481套房屋，共有1463组客户认购融资，均价录得11.9万/平方米。
在项目西侧的第二个新房社区景耀名地，目前有154平方米的房屋挂牌，平均挂牌价为每平方米23.6万，几乎是新房价格的两倍。
类似的现象在其他领域也存在。例如，在徐泾板块，新房备案均价在6万/平方米左右，而该板块新房挂牌价已超过10万/平方米。根据贝壳的寻房数据，葛洲坝虹桥子骏公馆挂牌136平方米，挂牌均价10.2万/平方米。
价格倒挂的背后，有很多错觉。业内专家指出，所谓价格倒挂，就是将一栋新房的创纪录价格与下一栋新房的挂牌价进行比较。
“价格倒挂需要满足两个条件，一是比较成交价，二是成交量是否充足。” 它接着说。
交易支持是关键
业内人士表示，一个区域真正形成倒挂，需要量价齐升等多重条件。
以前滩为例，虽然该片区有新房小区以每平方米20万以上的价格挂牌，但房源挂牌已7个月未成交。该板块最新的新房成交记录是江悦名庭。7月份，房屋单价为15.2万/平方米。
此外，根据上海链家提供的数据，今年前9个月，前滩板块共售出二手房（包括旧房、破房、小房）96套，成交均价11.4万。每平方米。
业内人士分析，从数据上看，该板块二手房成交均价接近新房价格，二手房真实成交价将略高于创纪录价按照惯例，新房确实卖了，可见前滩板块的价格是倒挂的。现象有一定支撑，但考虑到不足100套的成交量，价格的稳定性还有待观察。
而徐静则是另一种情况。数据显示，今年前9个月，该板块共售出813套二手房，平均成交价为4.8万每平方米，比该板块新房价格低25%。此外，该板块标杆子新房小区无高价成交记录。
据该板块一位中介介绍，成交主力依然是10年以上的房子，这类房子的价格相对较低，而一些质量好的二转新房却在高位挂牌。价格，而且业主不愿意讨价还价，另一部分因为限售，5年内无法入市。
时间是最大的不确定性
去年3月上海房价网，上海出台了新房销售限制措施。优先购房政策下购买的新建商品房，需在购房合同签订并网上备案满5年后，方可转让。同时，对高估新房项目的坚决调整也很明显。
此举严厉打击了一些想通过一二手房倒置来赚取短期利润的投机者，也给新玩家增加了不确定性。
“热门地区的楼盘基本会触发限售，现在这些地区出现倒挂的现象，但是5年后政策会如何变化，规划会怎样，都不好说。价格是否还会倒挂是个问号。” 是的。专家直言不讳。
此外，一旦新房限售5年后集体解除上海房价网，在挂牌量激增的情况下，市场接受度不足也将导致房价下跌。对于急于倒挂的购房者来说，这一点尤其值得关注。
历史证明，房价倒挂只是暂时现象。随着时间的推移，价格在市场消化下回归正常规律将是大概率事件。