两天前，成都再现“万人抖”魔盘，近7万人报名抢购774套房。刚需彩票中奖率为1.72%，普通彩票中奖率仅为0.48%。相比之前的深圳和杭州，更是锦上添花。
此外，统计局最新发布的70城数据显示，6月份成都新房和二手房价格同比分别上涨10%和5%，位居全市前列。国家。
横盘2年多，成都房价又要涨了？
一、说烂的《万人摇》
首先，大家不要被所谓的“万人抖音”有节奏地带动。这与未来房价上涨与否无关。
比如这次爆款的成都凯德卓金万达，就因为开盘价太便宜而被狂抢。均价仅为1万左右/平方米，与周边二手房的剪刀差每平方米5000-6000元。
有人开玩笑说，这样的均价，在成都像大熊猫一样稀有。
巨大的差价，买就是赚，现在信息这么容易获取，有多少人可以参与抽奖呢？
对于普通购房者来说，真正关心的是：
1）成都的房子有泡沫吗？2) 未来的上行潜力是什么？
第二，泡沫？
之前我们在《房价这么高，是炒作吗？》讲到。房价的上涨本质上是经济增长、通货膨胀和城市化共同作用的结果。
当时还给出了一个参考公式：房价增长率=经济增长率+通货膨胀率+城镇化增长率。
现实中，2000年成都的GDP为1310亿元，2019年增长了一个数量级，达到1.7万亿元。19年来，经济增长11.98倍，年复合增长率14.4%。
房价呢？2000年，成都的平均房价约为每平方米1800元。2019年，成都平均房价约1.3万元，比2019年上涨了7倍，年复合增长率为10.9%，甚至低于GDP增速。
因此，成都的平均房价远非泡沫。
三、成都潜力的需求端
那么，成都的房子未来还有升值潜力吗？要理解这个问题，我们必须考虑需求和供给两个维度。
先看需求。什么是需求？说白了，就是有多少人愿意在成都落户或投资。这需要考虑城市规模、人口流入和人均收入等变量。
1) 城市规模
大城市会产生明显的“集聚效应”。
什么是聚合效应？一个简单的理解是，如果一个地区成为行业的创新中心，那么这个中心就会自我强化。随着时间的推移，这个中心的成长性会越来越大，优势也会越来越明显。
集聚效应会给当地楼市带来外部经济效应，增加消费者的住房需求，推高房价。
城市的规模是多少？国内生产总值。
2019年国内生产总值1.7万亿元，在全国343个城市中排名第7。四川省1名。
增速方面，在GDP排名前十的城市中，成都以7.8%的增速位居榜首，经济一路红火。
更值得注意的是，2008年以来，第三产业占GDP的比重持续上升，从2008年的46.5%上升到2019年的65%。
这种现象说明了什么？此前有学者发现，以服务业为主的城市发展潜力大，即使在经济下行的情况下也表现更好，优于以工业为主的城市，具有抵御经济下行的特点。成都的这种产业变化表明，房价正变得越来越有弹性。
因此，从城市规模和第三产业比重来看，成都具有很大的增值潜力。
2）人口流入
长期来看，人口流入是支撑房价上涨的重要指标。1990年代之前，日本的房价飞涨，这与劳动年龄人口的增长和城市化率的快速提高相对应。自 1990 年代以来，房价大幅下跌。当然，房地产泡沫破灭是有因素的，但为什么房价这么久都没有回过头来呢？
人口是关键。日本的劳动年龄人口在 1990 年代中期达到顶峰，然后开始下降；而自1990年代以来，城市化速度也显着放缓，这意味着支撑房价的人口基本面发生了显着变化。
成都市人口近年来一直处于净流入状态，从2008年的1270万增加到2019年的1658万，居全国第四位。常住人口的增加也表明成都的房价具有增长潜力。
从细节上看，“在校儿童人数”的增长值得关注。
该指标的增长率越高，越能生动地表明他们的父母（青年和中年人口）正在涌入城市，这很好地反映了城市对人口的吸引力。
2009年以来，成都幼儿园儿童数量持续增加，增速居全国前列。
除了小锅友，大学生储备也很关键。
中国未来城市竞争的核心是人才竞争，这可以从前几年各大城市发起的“抢战”来说明。一个城市的大学生是这个城市的人才库。如果城市基础好，机会多，留住大学生的概率就高。
我们发现，成都在校大学生人数从2016年的79.1万人增加到2018年的91.3万人，增长了15.34%。
不知道这个增加？我去计算了同期全国大学生的增长率，发现这个数字只有3.62%。这样，对比就很直观了。在全国大学生人数几乎没有增加的情况下，成都以超高速吸纳大学生。
3）人均可支配收入
房屋是一种特殊的消费品，具有使用价值和投资价值。但只要是商品，就需要花钱购买，而消费者的购买需求取决于消费者的购买力。
对于需要房子住的人来说，可支配收入越高，买房的需求就越大，从而推高房价。
1999年，成都城镇居民人均可支配收入仅为8231元。2019年为45878元，近20年复合增长率为9.54%。这与房价增长 10.4% 几乎相同。
所以，很多人抱怨房价涨得太高，同时也认为老百姓的收入一直在增加，收入增长是拉动房价的坚实基础。
有人可能会说，如果收入上去了，我买不起。
这种现象确实存在，而且非常普遍。因为在未来成都房价均价成都房价均价，不是每个人都能买得起房，只有中高收入阶层才能买得起房。
例如，在纽约、东京、香港、首尔等国际大都市，出租率在60%左右。但即便如此，仍然无法阻止房价一路上涨。
所以想买房的朋友一定要想办法增加收入。不要以为周围很多人买不起，房子就会倒塌。这真的是一种错觉。
4) 执业医师人数
医师数量代表了城市发展的后勤保障，执业（助理）医师数量更能直接反映城市的医疗水平。
我们发现，2014年全国执业（助理）医师人数为289.3万人，2018年为360.7万人，增长24.68%。
2014年成都市执业（助理）医师4.82万人，2018年6.2万人，增长28.63%，略高于全国水平，但优势不是很明显，与一线城市大。
因此，综合考虑经济发展、人口流动、医疗资源等因素，成都发展势头良好。
四、成都潜力的供给端
清淡需求旺盛，有时未必见效，也要看供给。研究供给，可以从“土地财政依赖”和“土地去分配”两个维度进行观察。
1）对土地财政的依赖
所谓土地财政依存度，就是政府的土地出让金与财政预算收入（如政府征收的各种税金）之比。
即土地财政依赖程度=土地出让金/一般公共预算收入×100%
这个值越高，政府对征税越不满意，也想补贴土地出让。这将增加住房供应。
如下图，成都的土地依存度高达94%，可以说是一个爱卖土地的城市。
不过，成都的财政收支情况其实还可以。“财政自给率”始终在70%以上，居全国前列。可能是成都政府天生爱卖地。
