历史不是简单地重复，而是惊人地相似。最近很多人问我，今年房地产利好政策太多了。一个个国家如此大张旗鼓地支持房地产，但房屋销售数据依然没有明显好转。您觉得房地产何时会复苏？
大家好，我是青岛大海。今天，我们来聊一个很多人比较关心的话题。房地产什么时候回暖，是今年买房，明年买房，还是等我买房？
在详细回答这个问题之前，我们要回顾一下我们中国房地产发展的历史，从历史中寻找规律，发现规律，从历史规律中学习，因为历史不是简单的重复，而是惊人的相似，但我们不能完全参照历史规律，因为现在的房地产市场不同于历史上任何一个时期，也增加了判断的复杂性。中国房地产发展的历史主要分为四个阶段。
第一阶段是1998年以前，是我国房地产市场化正式市场化前的准备阶段。《土地法》等法律的制定和实施，为未来房地产开发提供了法律依据。
第二阶段，从1998年到2007年，1998年开始停止住房实物分配，即取消福利房分配，房地产开始走上商品化道路。这个阶段可以用6个字简单概括，启动、过热、调节。
2004年以来，房地产出现过热，所以2005年颁布了国家八项规定，2006年又颁布了六项规范房地产市场的政策，简称国家六项规定。房地产调控就是在这个时候开始的。调控的目的是遏制房地产市场过热，稳定房地产价格。
第三阶段，2007年到2019年的时间，可以说是最热闹、最辉煌，也可以说是跌宕起伏，房价也比浪高。
2007年，次贷危机在欧美爆发并逐渐蔓延房价回暖，严重拖累了全球经济。再加上国家八六调控政策，引发了我国房地产市场的第一轮大调整。听当年搞房地产的朋友说，当时的售楼处真的很轻！你可以查到当时很多房价下跌了30%以上，买的人很少。
在这样的市场环境下，为了稳定经济增长，国家提出4万亿投资刺激计划，央行5次降息4次降准，一系列房地产政策宽松。同时，为避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，出台信贷支持、增加保障性住房供应和税收减免政策，房价大幅上涨。这个阶段是我国房价的一个飞跃。2008年买房的人真的很珍惜。
在政策刺激下，随之而来的是市场不仅回暖房价上涨，而且出现过热现象。因此，2010年楼市政策不断收紧，“两会”之后开始了最严厉的调控。. 2011年1月，国务院正式颁布国家八项规定，在重庆、上海启动房地产税试点，房地产政策进一步收紧。在土地供应、市场结构、税收和信贷调控的基础上，全面出台限购措施，房地产过热现象得到暂时遏制。政策层面的持续收紧导致2011年10月出现小周期调整。
2013年，颁布了国家五项规定，严格执行限购限价政策。重点加快房地产税制改革立法。部分房企因资金压力倒闭，房地产信托违约等负面事件频发。银行迅速收紧了对开发商和个人抵押贷款的融资。
到了2014年，房地产市场进入低迷期，当年的房地产市场也十分惨淡。那时我已经进入房地产行业，开始接触这个行业。虽然市场很惨淡，但还是有人买房，还有人在买房投资，我接触过很多，所以不管行情再差，总会有人交易，因为当大多数人恐慌时，有些人反而看到了机会，炒股的人应该知道，就像股票一样，大多数人在跌停时恐慌性卖出，但仍然有很多人在买入。这时，交易者可能会默默地对对方说些什么。
由于2014年房地产市场较为惨淡，提出了“稳增长”“去库存”的刺激政策，主要是放宽限购、放贷，加强信贷支持和税收减免。受各项政策刺激，2015-2016年上半年楼市相对平稳。其实我觉得这个稳定的状态是最好的，也是国家最希望的。
然而，市场往往不会跟随你的想法。2016年至2019年，一二线房价开始暴涨，带动三四线城市房价上涨。与此同时，全国房价迎来暴涨。没有人来。当然，这也是最后一轮暴涨的机会。
2016年下半年以来，不少城市出台限购限价政策。但是，由于以往的经验和教训，这些政策并没有阻止消费者的购房热情，购房热度也越来越激烈。2017年之后，国家监管再次升级。2019年楼市终于开始企稳，部分房价虚高的地区开始降价，但部分城市的购房热情并未受到抑制。
第四个阶段是2019年之后，因为2016年和2017年房地产过热，国家下定决心要坚决整顿房地产，挤出金融泡沫，让房子回归居住属性。主旋律“不炒作”，政策紧缩从一线城市传导至二线、三四线城市，房地产各项调控政策逐步出台，限购限贷限售和价格，提高抵押贷款利率，并翻新学区的住房。
2020年，开发商“三条红线”政策出台。融资端开始强调去杠杆和风险防范。一些高杠杆、高负债的房地产企业无力偿还债务，房地产开发企业开始出现资金链问题。2021年下半年，开发企业的雷雨将从中小企业向大型民营企业蔓延，信贷政策的收紧成为压垮骆驼的最后一根稻草。本轮房地产调整周期开始。
在这一轮房地产调控中，国家的态度是非常坚决的，到底坚决到什么程度？2020年新冠疫情暴发后房价回暖，全国有广州、济南、青岛等6个城市，取消限购等政策都出现在一日游上，其中，青岛的政策持续最长，3天。青岛更有趣。周五我下班时，政策就发布了。周六和周日关门，我周一上班。政策没了。因为中间是周末，所以维护的时间最长。为什么是一日游？从这点可以看出国家调控房地产的决心，所以房地产被打死，冬天已经开始。
但让人没想到的是，去年九老九成的地产，今年却成为全力救市的对象，政策变化让人措手不及。去年房地产被打死后，今年又成为全力救市的对象。就像昨天没有病房住的病人，今天却直接住进了老干部的包间。
简单算一下去年以来楼市的利好政策，肯定会让你不知所措，尤其是最近。去年10月下旬的第一个好处是信贷全面放开，因为在此之前，信贷政策成了压死骆驼的最后一根稻草，所以从它结束的地方开始。
然后是去年底的降准，肯定了房地产作为国民经济支柱的地位。然后在今年4月，很少有人说房地产是实体经济。5月份，利率大幅下降，史无前例。首次购房者的利率在一个月内从 5.4 下降。到4.15，在这么短的时间里看到这么大的利率下降，真的很少见。
随后，6月份，不少城市开始放开限购、增加公积金贷款额度、契税优惠、不认房。9月23日，银监会指出，房地产金融化、泡沫化趋势已基本扭转。
坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”三个目标，不断完善房地产理财长效机制。其实这个说法就是告诉大家，房地产调控已经达到目的，大家可以放心买房了。
9月30日，财政部、国家税务总局联合发文称，购房一年内购回退税。2022年10月1日起，下调首期个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
也有人提出鼓励团购。唉，利好政策太多了。尽管楼市利好政策陆续出台，但房地产销售形势并未明显好转。并点燃。
从房地产发展史来看，每次房地产市场惨淡，国家都会出台房地产市场的利好政策，开始救市。最具代表性的年份是2008年和2014年，其中2008年影响最快。从救市到楼市 房价回升最短的时间是半年左右。2014年这个阶段的救助是渐进的，从下半年到2016年用了将近两年时间。
如果说这次救市是从去年年底开始的，到现在才将近一年，一般房地产市场不会恢复这么快，因为现在的情况和以前不一样了。2008年，虽然有国六条款的影响，但次贷危机最为突出。2014年，外部因素影响较小，主要是政策调控。
目前的情况是，内外经济压力都比较大，还有新冠疫情影响收入问题和消费观念，上一轮房价涨得太猛太猛，让很多人感到认为目前的房价处于高位，加之众多龙头民企开发企业的雷暴，极大地影响了消费者的信心。
市场不缺钱，缺的是信心，因为人们对房地产和股市没有信心，所以钱都在银行里，你可以问问银行里的朋友，居民存款多少今年都增加了，比往年多了很多。
这次市场修复可能需要比以往更长的时间，因此市场恢复最快的时间可能要到2024年。
我们今天就到此为止。等下一个视频的时候，我们主要分析一下，2024年房地产市场是否回暖，何时以及如何买房。