进入知识星球提问
问：问：景先生您好！我在亦庄河西工作。我有工作和居留许可。我有一个两居室的海子豪宅。我没有贷款。500W左右，我想兼顾投资和住宅资产配置。我应该直接出售和更换一套北京房价暴跌，还是购买另一套？如果换了，是否可以考虑亦庄金茂或者河东三居室或者四居室？如果再买一套，还是应该选择亦庄河西还是其他地区？谢谢！
答：答：您好，感谢您的信任！1、亦庄河西段，海子公馆增值空间比较大，天花板比较高。是的，你不需要卖掉它，而且你有一个现有的房子，有房子票北京房价暴跌，没有贷款。您可以设置资金并与校长一起购买一套。这种属性可以多保留几轮。
2.亦庄金茂系目前溢价较高，小区质量好，自住有优势，但成长性可能不如海子府。，生活质量也会提高，如果你是单纯的投资角度，你现在的社区可能更适合。
3、北京的每一轮房价上涨都是由置换群体推高房价的。长期调控造成的购买力积压将集中在改善组，核心区接下来3个购买力相对集中的房子更符合未来市场的主流。三房公寓未来的流动性可能会好于四房公寓，如果流动性不好，大房子的价值就会打折。那么这样的四居室比三居室有优势。
4、在区域选择上，亦庄是北京所有新区中较有价值的区域之一。已有产业支撑，配套设施将逐步发展。未来，这里也将是一个生产与居住相结合的区域；买，亦庄买房的逻辑与其他区完全不同。在其他地区，我们通常沿着地铁站看。在亦庄，我们看的是优质的学校设施，购买力相对集中。在高容积率中寻找低容积率。这就是房地产投资的原则
亦庄的特点是产业足够强大，所以不乏购买力。河东是产业集群+轨道交通，但是从居住的角度来看，河东不一定是核心区，比如国贸，核心区就是国贸桥区，但是国贸的密度太大了，而且老整个核心区的小区都是写字楼，会出现居住体验不好的现象，所以国贸的房价没有九龙山双井大望路高。
河西将是未来亦庄的稀缺地块，其优势比河东更加明显。拥有南海子公园+教育设施；这是一个低密度区域。从长远来看，河西会更有优势！
建议仔细阅读星球之巅精华文章《大兴跑赢市场选股指南》和《北京房地产投资核心逻辑与原则》。祝一切顺利，有问题可以咨询我！
问：问：景先生您好！2016年买的延禧华盛顿豪宅，当时总价600万。房子后来升了，然后又倒了。现在估计还不到购买价，房子用了两年。听说丰台三期计划附近有地铁，但最终选址不确定能不能到小区。我想问一下，延禧华府值得长期持有吗？还是等价格上涨再卖出？
因为二宝想上上海点实验小学，而且户口在海淀，所以看了附近学区的房子，只能买小户型。因为延禧华盛顿卖不掉，所以只能买第二套，总价500左右。想请北京的经理分析一下海市学区的价格是不是太高了，会不会买的时候小心点？
除了上学的需要，其实还有投资买第二套房子的需要。希望保值增值，把后两套房一起卖掉，买一套适合自己住的。北京可以帮你规划，在这种情况下，你是不是应该买第二套？孩子已经有了海淀户口，我们也有房子住，只是想考上更好的学校。
答：答：您好，感谢您的信任！1.青龙湖确实太远了。优点是楼盘质量比较高，但缺乏通勤优势。即使开车去市区也需要很长时间。如果你现在卖掉它，你将不得不削减它。肉多不会有好价钱；2017年后房价涨跌规律处于房价上涨期，核心区是最新品质+XQ领涨，然后溢出区也是最新品质，最后蔓延到偏远地区同样是新的质量。这是大行情出现时的上涨规律。核心区的品质一般是该区房价的风向标。如果房价上涨，基本会领涨，并且对横盘下跌的抵抗力也是最强的。这些房子的特点是品牌开发商+品牌物业和新楼盘。它们是整个地区的稀缺产品。整体居住体验高于周边社区。它们属于这方面的替代和改进的目标。延禧华府虽然属于通勤盘，但是这个盘在这个商圈还是有一定稀缺性的，建议留着看今年行情
2、海淀实验小学不属于一流学区。GJ专注于DJ学习Q房，所以没有站岗。
3、既然已经有了海淀学籍，暂时不用急着去换，因为每次换的成本都比较高。原则上建议一次性更换。建议等到市场好的时候。计划一下，可以一次性买一套优质的房子，生活质量也可以提高，兼顾保值增值
建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。我祝你一切顺利，如果你有任何问题，可以问我。
问：问：我2016年在门头沟买了一套loft公寓，当时想先买，两年后卖掉，能多拿点首付买一套屋。谁知道现在降价很严重，据说只能卖不到100万。我当时借了一笔，已经借了10年了。已偿还4年，本金50万余元。但是因为这个房子不能享受任何东西，积分结算不算住房，个人减税不算，公积金也不能用。此外，我当时还借了很多钱来支付首付。基本上就结束了。
现在孩子两岁多了，今年可以上幼儿园了。我还有第一套房子的资格，我想买个小一点的房子。这也将有助于孩子上学并申请积分以安顿下来。
我只想知道应该怎么选？如何往有利的方向发展？
答：答：您好，感谢您的信任！首先，建议仔细阅读《星球精华》专栏文章《北京房地产投资的核心逻辑与原则》
2016年和2017年，门头沟有一个公寓项目，在北京很火。它被称为中港时代广场。起火的原因是频道的代理费被夸大了。一套售价10万元以上，完全由中介代销，通过现场氛围营销大批量带走客户。基本上，如果你买这种房子，你会赔钱。现在因为政策的原因，它基本上没有市场。会有不错的价格。其次，你卖掉之后基本上没有多少钱来偿还贷款。建议先保留。你能告诉我你目前的财务状况，不卖房能拿到多少首付？
问：问：景先生您好！想问低品质的新底层带花园公寓的购买逻辑？单价在未来交易中是否会比其他楼层遭受更大的损失？看中铁汉亭后，发现价格比同类型户型的其他楼层要贵一些。不知道有没有坑。谢谢！
答：答：您好，感谢您的信任！新底层带花园的质量有几个条件：
第一种：带花园的中高层建筑，一般在15层以上，这种房屋在以后的销售时间上没有太大优势。主要原因是楼上住户较多，长时间呆在花园里会有安全隐患，所以会对二手房市场造成这样的影响。
第二种：下层有花园，一般7层以下。如果这种房子位于核心区，价格更具有优势。一般比楼上贵。不一样，一般比楼上贵3%-6%，属于正常价格，有的好房子可能会达到10%以上。
建议仔细阅读《星球本质》中的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。我祝愿一切顺利。如果你有任何问题，你可以再问我。
问：问：北京主席您好，我虚心请教。我们户籍在西城，工作单位在海淀五棵松。这次我们只需要上车，首付200w左右。考虑到未来2年还有孩子，希望能在西城或者海淀上车。最好有两个住宅。一居室可改为两居室。您对区域和属性有什么建议吗？此外，学区是否应该成为现在选择住房的一个非常重要的因素？期待您的回答，谢谢！
答：答：您好，感谢您的信任！1. 你还没有孩子。如果你想让你的孩子在2年内上学，预计是6年后。在这种情况下，中间会有8年。如果提前支付学区费用将面临ZC的不确定性。学区房肯定不如纯投资市场稳定。建议你看看普通的学区。买学区房的逻辑是，今天买普通学校，以后就变成牛校了。有可观的收获。
2、如果在五棵松附近工作，可以看看天村的乐府江南和兰德花园，都是2004年建成的，也可以体验一下生活。如果你在西城，可以看看广安门的梦幻花园和浪琴。公园; 这两个板块的学区溢价都比较低，房地产的成长环境比较好
另外，首付200不知道是不是首套首贷。您可以通过其他渠道增加一些首付。如果你能达到2间卧室，你可以尝试拥有两间卧室。一居室的增加不如两居室的增加。该板块的股票都是比较好的投资产品。增加取决于筹码的选择，收入的多少取决于杠杆。这是从最大化纯投资收益的角度推荐的。
建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。我祝你一切顺利，你可以问我任何问题！
问：问：北京好，想住得更舒服，兼顾保值。我的情况是这样的：目前我在京城国际有一个90平米的小三房，目前住着2位老人。我和老公现在在北三环租房子带孩子上高中。今年6月，我的孩子通过高考后，租约到期。我们也希望改善居住环境和换房间。现有资金200万，想在首都卖掉90平3房（预计900万），一共1100万，用这笔钱换更大的房子（150多）平方米，需要三间卧室），但我不想再花很多钱，但我想兼顾舒适性和保值性，我希望它在 10 年后卖得很好。（因为我从小就住在双井附近，父母年纪大了，有一套老房子出租，是不是还应该在双井附近买，以后保值呢？）希望找专业人士您的建议：
1 卖掉首都换大房子不合适吗？（我觉得90平米的都城会随着大盘慢慢上涨，150平米以上的房子价格会很稳定）
2要换的话，我看过劲松乐兰宝地（贵一点1200万）和十里河御景园200平米左右。这两款哪个值得买？（华腾花园不超过150平米，九龙小区太破了）
答：答：您好，感谢您的信任！1、首都国际是一个跟随市场的房子。你做替换和改进。如果你卖掉你在京城买的房子，你会亏本。
2.劲松乐兰宝地和十里河御景园都是跑输大市的房子。显然，它们的质量不如京城国际。朝阳东南的商圈比较穷，拥挤。房子一年四季都表现不佳。如果要更换，可以看超清板。超清称之为国贸第二后花园。之所以能发展到今天，主要得益于国贸之光。此外，他们更具竞争力，优质社区聚集在一起。虽然大悦城的风水多年来饱受诟病，但并不影响整个区域的价值。全区发达商圈的人普遍年轻，可以说是中国国际贸易最优质的刚需环节。楼盘分高、中、低三个档次，可容纳不同人群；保值和升值都比较稳定，像你这样的预算也能买到 说到一线市场，超清不缺购买力，所以品质和新品全年都领涨圆形的。
寿开西月上县银谷美泉家园可看花房义城
建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。祝一切顺利，有问题可以咨询我。
问：问：北京先生很好。目前你和你女朋友可以凑齐650-700的首付，打算买一套总价不到1K的房子（第一套房）。我在复兴门附近工作，我女朋友在东单。
购买房屋时要考虑的因素包括：
1、交通便利（地铁1号线、2号线沿线最好）
2.生活更方便
3.2000年后的新房，三房最好，二房也可以
4. 适当考虑学区。
5、有一定的保值增值
目前主要犹豫的是是直接上车去西城还是选择朝阳建国门附近。西城目前正在考虑广外地区。选择西城主要是提前考虑学区，不过我还没结婚。政策风险。另外，我对广外的整体社区环境很满意。缺点是女朋友上班交通不是很方便，在广外上班只能坐电动车。朝阳建国门附近，重点是东方瑞景。优点是在地铁1号线沿线，交通便利，附近生活方便。缺点是学区一般。如果你选择这个，以后打算存钱，等孩子快上学的时候在西城买个小车库。西城）
希望北京总裁给您建议，或者如果您觉得有更适合我们情况的楼盘，请给个推荐，谢谢！
答：答：您好，感谢您的信任！1、从保值增稳的角度，只需要避开重点学区即可。广安门板块学区一般，溢价不高。沁园。这两个盘子都是可以接受的。
2、首付650-700建议加点杠杆。投资房子的增加取决于筹码的选择，而赚钱则取决于杠杆。只要筹码选择正确，建议在资金有限的情况下杠杆较大的资产。这是原则。
3、建国门的路段比较分散，从居住的角度看还不如大王路、双井等住宅和商业分开的纯住宅区。双井可以说是目前北京投资的首选区域之一。属于承接国贸的优质板材。最大的优势是弥补了东三环国贸以北的质量不足、质量低劣、东部板块断层。是朝阳东南最好的住宅区。所以有一种说法，双井称之为国际贸易的后花园。有高、中、低三个不同档次的住宅，可容纳朝阳核心区不同的购房者。长期以来，该行业不乏购买力。目前区域价格不高，后期优质楼盘成长性较好。看看富力城、首都国际、A式公寓、优雅的柏林。
将军：你现在没有孩子。如果过早在学区买房，就会面临ZC的不确定性。学区的房子还不如纯投资稳定。如果考虑保值增值的稳定性，买一套纯投资。是的，10 年后，你需要一个地方来制定计划。
建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。祝一切顺利，如有任何问题，请再次咨询我。
问：问题：感谢您长时间耐心的回复，我想再补充两个问题：
1、朝阳奥森西侧的奥林泉和景石园值得买吗？附近产业不多，但奥森园资源稀缺。
2.个人认为品质提升最终会提升增值潜力和物业水平
关系非常重要。首开国风系列的属性点被严重降低。你觉得有必要拥有足够的容科橄榄城吗？
答：答：您好，感谢您的信任！奥林泉和净石园性价比比较高，在整个盘子里比较稀缺。只能说，这两个板块后期成长空间都比较大，但当地生态资源丰富，产业匮乏。，还是依赖国外产业，所以购买力没那么强
如果注重生活品质和长期持有，这两个项目问题不大。如果专注投资，如果想在中短期内有可观的涨幅，望京有优势。国丰在整个板块的优势是价格，所以楼盘的问题影响不大。融科属于望京的改进计划，也是我的选择范围。如果资金压力不大，能拿到的话，可以优先考虑。毕竟北京整整5年了，所有的改善群体都被挤了。这个计划当市场来临时，你可以在短时间内吃到一波。
建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。我祝你一切顺利，如果你有任何问题，可以问我。
Q：问题：老师您好，我的预算是65-700万（首套40%首付+60%贷款），希望能保值增值，2-3房就够了，我的工作单位是在金融街；我所有的亲戚都在大兴如果你在黄村和枣园附近，如果你在大兴，你的父母可以照顾你；如果你买了房子，你暂时住不进去。无处可去。那时候没钱的话，能住这一套就更好了，但首先考虑的是欣赏价值，因为我觉得我有赚钱的空间，我会换来改进的在将来; 老师，谢谢！麻烦！
答： 答：您好，感谢您的信任。五年后有更换的可能。建议重点关注二手房。新房有溢价，更多的是质量溢价。二手房可以出租，租金可以部分抵扣。抵押。丰台可以关注夏丽泽；丽泽的人口红利尚未释放，保值升值相对稳定。关注下草桥新园4区、三环新城7号、8号、万年花城4期；这三只股票在最近2轮市场增长中涨幅过快。短期内可以关注社区的交易量。如果有不错的性价比，建议在下一轮上涨前上车。
朝阳看双井朝庆四会板块，这三个商圈可以承接国际贸易的主要溢出，长期不缺买家；保值增值相对稳定。超清关注国美第一城、青年汇嘉花园华芳宜城；双景关注华腾花园、百环家居、四会关注下线国际、通惠家居；
如果您在大兴区，请关注亦庄河西段。亦庄新城将在人口红利满载、配套设施慢慢成熟时释放红利。如果你想更亲近你的父母，你可以考虑这个部分。大家可以看看万科金隅东县海子府丰台大兴朝阳我发布的星球购买地图分析刚好需要改进
建议仔细阅读《星球本质》中的《北京房地产投资的核心逻辑与原则》一文。祝一切顺利！
问：问：北京总裁您好，燕郊现在有C波可能吗？
A：回答：您好，这个地方属于溢出阶段。如果分析燕郊楼市，说燕郊与通州市场分开是逻辑错误。
北京楼市的崛起是导电的。一般当核心区房价暴涨变热时，会自动传导至周边二次溢出区。但通州目前的情况一般不会发生，存在严重溢价。，短期内不会溢出到周边地区。如果溢流区的地基太弱，会造成过山车现象。上升的时候会很热，但是冷的时候会很快。
因为这些市场更有可能纯粹是投机性的，而不是真正的价值。房地产经历上升周期是正常的。一般30%的上涨和5%-10%的回调都在正常范围内，但绝不会有大起大落。涨50%，跌50%，这样的领域肯定有炒作和炒作。沉睡之城本身就是一个伪概念。
产业集中+人口不断引进，是楼市最坚实的基础。依托通州运河CBD的未来优势，燕郊属于阶段性溢流板块。如果是自住，可以买。离核心区不远。如果是为了投资，建议不要投机。
建议仔细阅读星球之巅的文章《#81北京房地产投资的核心逻辑与原则》
以上问答均来自公众号 | 景芳汇