导读
房地产行业的矛盾是我国经济转型过程中各种矛盾的集中体现。中国人民银行研究局局长徐忠近日在文章中写道，我国房价上涨过快，部分城市房价远超合理水平，对中国房价造成净挤出效应。消费和投资，导致全要素生产率下降和收入差距扩大。推动了经济杠杆率的上升，严重威胁宏观经济平稳健康发展。因此，我们必须清醒地认识到，房价的快速上涨不仅与经济发展方向“截然相反”，
徐忠指出，近年来，我国建设用地供应面积逐年下降，与强劲的住房需求形成鲜明对比，成为推高房价的主要因素。其次，从财税体制的角度看房价上涨，地方政府财力与行政权力的错配导致地方政府公共服务与房价的因果关系倒置。从金融监管的角度看，宽松的货币政策，即低息信贷的供给，是房地产泡沫形成的必要条件，但不是充分条件。
徐忠认为，促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，探索房价持续上涨对宏观经济的影响，结构性和制度性根源，构建房地产市场的基础。体制机制和长效机制。
徐忠 中国人民银行研究局局长
以下为内容全文：
房地产行业的矛盾是我国经济转型过程中各种矛盾的集中体现。可以说，在现阶段，我国房地产市场已经充分满足了系统重要性的特点，历史经验反复证明，如果经济金融发展过分依赖房地产，任由房地产价格继续快速上涨，很可能成为触发因素。系统性风险的结构性缺陷，进而对国民经济持续稳定健康发展造成重大危害。为促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的，
房价上涨过快对宏观经济的影响
鉴于与房地产相关的众多行业，在我国，房地产一直被视为经济增长的“支柱产业”房价上涨，甚至在以往的宏观调控中被用作调控工具。在我国体制条件下，房地产投资作为宏观调控工具，往往伴随着房价的快速上涨，必然会产生巨大的负面影响。从近两年的经验来看，我国房价上涨过快，部分城市房价远超合理水平，对消费和投资产生了净挤出效应，导致总量下降。要素生产率，拉大收入差距，客观上提升经济杠杆率。利率上升严重威胁宏观经济平稳健康发展。因此，我们必须清醒地看到，房价的快速上涨不仅与经济发展、转型升级的方向“截然相反”，而且容易引发系统性风险，对宏观经济产生诸多负面影响。
一是对消费的净挤出效应。房价波动对居民消费的影响可以概括为房价波动的财富效应和挤出效应。一方面，房价上涨通过已实现和未实现的财富效应及其流动性约束效应增加了居民财富，从而促进了居民消费的增长；效应及其替代效应挤压居民消费，最终影响取决于正负效应的功率比较。从我国目前的情况来看，房价上涨对消费的作用已经大于促进作用。大多数研究认为，我国房地产的财富效应较弱，消费仍取决于收入。近期研究表明，房地产价格长期上涨倒逼我国城镇居民“存钱买房”，城镇居民出行约束趋紧，抑制了消费。2016年，北京社会消费品零售总额同比增速由上年的7.26%大幅回落至4.8%，远低于同期全国10.4%的增速。做过上海、广州等一线城市。
二是对投资的净挤出效应。房价上涨对投资也有正面和负面的影响。正面影响主要是指通过投资关联效应、抵押增值效应和家庭财富效应三个渠道促进实体经济投资；负面影响主要是要素成本的驱动渠道、资本挤出渠道和投资替代。渠道对实体经济投资的抑制作用。从我国目前的情况来看，挤压渠道和投机渠道所产生的反向抑制作用已经超过了正向促进作用。由于我国房价快速上涨，地价和租金上涨，并且行业之间的利润率相差太大。在房价快速上涨和经济周期下行的一致预期下，资源过度向房地产领域倾斜。加剧了实体经济成本上升，直接抑制了对制造业、贸易商品等实体经济领域的投资，影响实体经济的健康发展。
三是对全要素生产率提高的阻碍作用。许多实证研究表明，房地产的高回报率吸引了许多非房地产公司进入房地产领域。尤其重要的是，在预算软约束和金融压制的制度背景下，国有企业在信贷扩张过程中以较低的成本获得了稀缺的信贷资金，大量投资于房地产领域，然后利用“资源重新分配方法”。形成高生产率企业补贴低生产率企业的“倒转机制”，扭曲全社会资源配置，阻碍全要素生产率提高和经济增长。
最后是收入差距拉大的作用。根据西南财经大学“中国家庭金融调查（CHFS）”2017年一季度公布的数据，近6个月，城镇无房家庭新增购房比例为4.9 %，低于 5.3% 的已经拥有房屋然后购买房屋的家庭的比例。%，低于5.9%的已经购买多套房屋的家庭，甚至低于总资产前20%的富豪家庭购买房屋的8.1%。这说明房价上涨吸引了更多投机性购房者，对购房自住的刚性购房者产生了排挤效应。因此，
当前房价上涨的结构性制度根源
首先，从供给体系来看，房地产供给弹性不足的地区更容易出现房地产泡沫。近年来，我国建设用地供应面积逐年下降，与强劲的住房需求形成鲜明对比，成为推高房价的主要因素。从行为模式来看，很多地方政府的收入有一半左右来自土地收入。一些地方政府为了获取更多的土地出让金，在“招拍挂”的过程中，故意采用“挤牙膏”的土地供应模式，从而推高房价和地价，这已成为土地出让金的重要原因。房地产供需严重滞后。.
一方面，城镇化布局不平衡导致土地错配和低效利用，对房地产供给形成人为约束。在高度规划、严格的土地管理体制下，我国城镇化布局具有明显的计划经济色彩，政府行政干预发挥重要作用。国家均衡、分级管理、层层实施的发展模式，必然与城镇化和工业化发展的客观规律背道而驰。正如库兹涅茨所指出的，一个地区的经济发展过程也是一个城市化和工业化的过程。我国东部地区和沿江地区在城镇化和工业化方面具有得天独厚的优势。城镇化和工业化起步早、发展快，住宅用地和工业用地需求旺盛。然而，政府的土地规划控制使得住宅用地没有按照城镇化发展规律紧凑开发，城市群建设远远落后于人口流动的实际需要，抑制了城镇化发展。在我国确保18亿亩耕地和粮食安全红线的国家政策下，目前建设用地占补平衡不能跨区域实施。东部沿海和沿江地区的土地要多用于城镇化和工业化，而不是农用地。因此，
另一方面，过度的行政干预导致工业用地和住宅用地分配失衡。国际上，大城市的土地利用结构多为住宅用地。在纽约和东京，住宅用地分别占城市建设用地的44%和73%，工业用地分别占3.9%和5.1%；而北京、广州和深圳分别占住宅用地的28%、29%和29%。26%，工业用地分别占22%、32%和36%。鉴于工业用地的地价远低于住宅用地，这种地价二元结构的背后，其实是住宅部门向企业部门的补贴和价值转移，
其次，从财税体制上看，地方政府财权与行政权力的错配导致地方政府公共服务与房价的因果关系倒置。从发达国家城镇化发展进程和地方政府提供公共服务的角度看，房产税是地方政府公共投资的重要财政来源。控股环节的房产税不仅能给地方政府带来持续稳定的收入，而且对调节房地产市场的投资需求也起到了很大的作用。事实上，地方政府公共服务与房价之间存在良性循环关系，即 “房价越高——房产税越多——公共服务供给越完善——房价越高”。也就是说，不同地区、不同品质的房地产，其内在价值是不同的，应该有不同的税收。房价越高，房产税越多，区内教育、医疗等配套设施越完善。从而带动区域内房价上涨，地方政府可以从房地产中获得更多税收，从而进一步提高公共服务供给水平和质量，形成良性循环。但是我国的教育、医疗等投资都是财政直接分配，分配极不均衡，
这种地方政府公共服务与房价因果关系倒置的现象，本质上仍是地方政府财力与行政权不匹配所致，即地方政府财力不足，但承担了大部分基本公共服务。责任。从税种上看，我国的增值税、所得税等主要税种为中央和地方共享税种，没有地方税的主要类型。从税制上看，地方政府没有制定税种的立法权，也没有调整共享税率的权力，地方税控能力不足。
第三，从金融监管的角度来看，宽松的货币政策，即低息信贷的供给，是形成房地产泡沫的必要条件，但不是充分条件。货币因素是影响房价波动的重要变量，但这种影响是不对称的、结构性的。对于供需关系比较平衡、市场竞争充分、价格没有上涨预期的商品，货币因素的作用并不显着。太多的钱可能不会导致包括房地产在内的大宗商品价格持续大幅上涨。相反，当供需失衡并且预期价格会持续上涨时，投资者更倾向于选择以房地产为代表的保值增值资产进行投资炒作。尤其是在我国土地供应受人为控制、缺乏弹性、不能随房价变化自动调整的情况下，低息信贷供给可能进一步失衡，导致房价上涨。因此，低息信贷的供给是房地产泡沫形成的必要条件而非充分条件。
同时值得注意的是，相对于货币和信贷因素，金融市场的放松管制是房地产泡沫的更直接触发因素。在监管放纵下，美国通过“低首付”甚至“零首付”的方式向无力还款的居民发放住房抵押贷款，进而引发了席卷全球的次贷危机。这是一个明显的例子。由此看来，近两年我国政府有关部门对首付贷款的打击不言而喻。
因此，构建房地产长效机制应该回归“治本”的初衷，至少包括以下几个方面：如何完善土地制度的市场化机制，增加土地供给弹性; 如何建立与地方政府权力相匹配的财政权，形成地方公共服务供给与房价的良性循环；如何优化当前房地产市场调控政策。
构建我国房地产市场的基本制度和长效机制
近期，部分城市陆续开展“同租同售”、“同租同购”、“共有产权住房”、“农村集体建设用地可进入租赁市场”等试点，促进了住房租赁市场的发展。一定程度上提高了住房供给的灵活性。但是，由于中央和地方财税关系没有理顺，土地市场化改革没有推进，户籍、社保、医疗、教育等配套措施没有落实到位。 . 此外，一些共有产权房或农村集体土地出租房屋地处偏远，也可能造成城市发展中的交通问题。一般来说，这些探索对遏制房价过快上涨有一定作用，但仍属于辅助性政策。房地产市场的结构性和制度性问题仍需从根本上解决。当前，党中央、国务院对房地产业平稳健康发展提出了明确要求。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快研究建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制。既抑制了泡沫，又防止了房价的涨跌。房地产市场的结构性和制度性问题仍需从根本上解决。当前，党中央、国务院对房地产业平稳健康发展提出了明确要求。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快研究建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制。既抑制了泡沫，又防止了房价的涨跌。房地产市场的结构性和制度性问题仍需从根本上解决。当前，党中央、国务院对房地产业平稳健康发展提出了明确要求。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快研究建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制。既抑制了泡沫，又防止了房价的涨跌。
一是房地产不再作为宏观调控工具。在我国历次宏观调控中，以房地产为调控工具的刺激倾向明显。当前，房地产本身已成为排挤投资、制约经济转型和健康发展的严重问题，也是金融风险的重要来源。不宜继续作为宏观调控工具使用。
二是以市场化方式改革完善土地制度。要以市场化方式发展城市群，改变严守耕地红线的传统思维，探索新的耕地保护市场化机制。预计将快速上涨。同时，以土地等价物为基础，按照市场化原则建立全国统一的土地定价和交易市场，实现全国占补平衡，促进建设用地指标合理配置。在东部沿海和中西部地区，通过市场化机制。
目前，关于振兴东北的讨论很多，但这些政策建议更多是从一个省的角度提出的。事实上，从全国来看，地区之间的竞争会导致人员和资金流向更具竞争力的地区；解决东北振兴的资金也应该更多地依靠市场机制。建立全国统一的土地定价和交易市场，实现全国占补平衡。东北也可以依托丰富的耕地资源，轻松获得开发资金。依托市场机制，发挥地方土地的比较优势。同时，
三是以房地产税为抓手，深化中央和地方财税体制改革。将房地产税改革纳入财税体制改革的总体框架，明确房地产税立法，使其成为地方政府的主要税种之一，减少对土地出让金的依赖。房地产税在控股环节征收，采取房地产税与市政债券相结合的方式，与当地基础设施和公共服务供给挂钩，实现与房价的良性循环。部分热点城市率先启动房地产税试点，有利于抑制房地产投资需求，释放房地产供应存量。当然，房地产税应从低税率、全覆盖和负担能力开始。虽然初期房地产税收收入不高，但可以稳定房价预期。
短期内，应积极探索正规融资渠道，开展市政债券试点工作，以及城镇化建设项目带来的未来现金流（包括稳定的房地产税、公共设施和服务使用费、商业繁荣）各种增税等）偿还债务，实现债务“发、用、还”主体的统一，实现未来收入在时间轴上转换为当前时间使用。通过“自用、自发起、自还”，权责明确，激励相兼容，各级政府相对独立、自我平衡，提高地方政府举债额度，降低中央和省级政府的隐性担保责任和义务。硬行政要求，更好地拓宽地方政府借贷的“大门”。从长远看，要理顺中央和地方财税权力体系，提高各级政府财政收支匹配度，赋予地方政府一定的税收权力，充实地方财力。政府。一是建立包括零售税、财产税、资源税、基础设施和公共服务使用费在内的综合地方税收体系；第二，赋予地方政府设立地方税的权力，完成房地产税立法；第三，
四是继续保持稳健中性的货币政策。货币政策虽然具有调结构的作用，但本质上是总量政策，不能指望单靠货币政策来解决中国房地产市场的问题。货币政策要保持稳定中性不动摇，适当调整货币闸门，营造适宜的货币政策环境，抑制房价过快上涨和结构性改革。
五是加强宏观审慎政策框架和监管。关注房地产价格因素对金融宏观调控的影响，可考虑在宏观审慎评估体系（MPA）中加入房地产广义信用偏差指数，抑制房价大幅波动从信贷增长方面看。调整个人住房贷款价值比即首付比例，严禁“首付贷款”等监管套利产品泛滥。
六是政府要加强房地产过旺时的管控，加快住房保障体系和住房租赁体系建设。鉴于投资者并非完全理性且存在认知局限，政府应在房地产过度繁荣时加强控制。在供给侧结构性改革、房产税等长效调控机制在新常态下推进并有效发挥作用之前，一、二线城市房地产市场应保持从紧调控，不宜随市场变化而放松管制。同时，加快住房保障体系和住房租赁体系建设，