中国人天生对房子感兴趣，很多人生大事都会和房子有关：
2020年是不平凡的一年。疫情过后，主要行业尚未完全从阴霾中复苏，但房地产略有复苏。
最新数据显示，全国房价普遍再度上涨，紧随其后的是新一轮限购……
那么，你应该在2020年买房吗？怎么买房不踩坑？刚需房、置换房、投资房、学位房的购房技巧是什么？
今天宝深蓝用4D长文来聊聊“买房”这个话题。主要内容如下：
2020年是买房的好时机吗？
如何购买人生中的第一套房子？
如果你想改善你的生活，你如何选择替代房子？
如何选择投资房产赚取更多收益？
如何选择合适的学位房，让孩子赢在起跑线上？
文章很长，但都是干货。你可以选择阅读你感兴趣的部分，或者先保存再阅读：）
1. 2020年是买房的好时机吗？
如果倒退十年，有没有办法成为富翁？
答案很简单粗鲁，买房，借钱买房，借钱买套房。
2020年这个时候，现在是买房的好时机吗？十年后房价会怎样？相信对于大多数人来说，这是一个纠结的问题。
有很多支持买房的论据：
2016年以来，我国房市调整了近4年，价格泡沫几乎被消化。
目前房价下跌的空间不大，最多是等待反弹的时间更长或更短。
而且，疫情之下，世界各国央行都在放水，我国“货币供应量M2”增速恢复到10%以上：
一方面，贷款变得容易了，一定有大量资金流入房地产；
另一方面，投资者担心货币贬值，因此他们会想方设法借钱买房。
国家统计局8月14日公布的数据中，全国70个大中城市房价普遍上涨（大于100个）：
如图所示，7月份全国70个大中城市中，59个较6月上升，62个较2019年7月上升。
不少专家甚至高呼“今年的房价将是未来五年的最低价杭州租房价格，买来好好珍惜”。
反对买房的意见也很多：
全球累计新冠确诊病例已超过2500万例，现有确诊病例接近700万例。全球经济仍处于复苏阶段。
经济不好，失业率上升，收入下降。目前的基本面根本无法支撑房价的上涨。
刚刚过去的7月，深圳、杭州、南京等地出台新一轮限购政策，我国“有房不炒”的基调没有变。
7月15日，深圳公布了最新的限购政策“深八”。
其中，深圳户需落户3年，缴纳社保/个税3年，非深圳户需缴纳5年社保/个税，符合条件。买房子...
事实上，每一笔交易同时都有买家和卖家。市场上总有人看涨，也有人看跌。
现在是买房的最佳时机吗？恐怕没有人能给你一个100%准确的答案。
“穷人”总是想照搬答案杭州租房价格，顺其自然，而“富人”则坚持独立思考，愿意为自己的行为负责。
如果您已经有购房计划，有首付能力，还款能力充足，那么我们将按照以下步骤进行：
只需要房子、置换房、投资房、学位房，分别讲清楚购买技巧。
二、人生第一套房子怎么买？
中国人一直有一种“爱情情结”。毫不夸张地说，房子就是一个完整的家。
但对于刚需的人来说，在最没有经验的年纪，却要做出最重要的决定时，又怎能买到人生中的第一套房子呢？
1、如何选择最佳的买房地段？
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，一是地段，二是地段，三是地段。”
位置好，上下班交通便利，各种生活设施一应俱全，幸福指数远超平均水平。
为了您的方便，我们整理了一个快速判断表：
直接得出结论：
不同的人对位置有不同的要求。上班族可能更关注交通，宝爸宝妈可能更关注学校设施。您可以根据自己的实际情况进行选择。
在我们的读者调查中，一位读者@Jenny 与我们分享了选择地点的经验：
2017年她在广州郊区买了一套二手房，当时觉得价格便宜，环境安静，总算有了自己的房子。她一时兴奋，可住在那里，却越来越后悔……
由于我在天河区CBD工作，所以每天都要早起。步行和乘坐地铁需要一个半小时。我觉得我的生命在路上被浪费了。
而且房子周边都是农村，更没有更大的商场。通常，如果你想买东西，你必须去市区，这很不方便。
最麻烦的是附近的学校不是很好。我儿子将在 3 年后上小学。每每想到这，我就觉得头疼……
“我真的后悔在我的肠子里。”
这句话她在分享中重复了很多次，希望大家看完之后，对选址有更深的了解。
2、什么样的房子更适合居住？
除了找到合适的位置外，同一个社区的每栋房子的楼层、布局和朝向都是不同的。住什么样的房子更舒服？
我们还总结了一个选择点：
让我们逐项讨论：
① 如何选择户型？
如果你想知道什么是好的，你可以先看看什么是坏的。
网上有一篇爆文叫《历史上十大奇葩房型》，相信你绝对想不到房子能建成这样？
妙花一：跑道屋型
奇葩2：户口户型
奇花异草3：高跟鞋
以上户型要么是“狭长”、“三尖八角”，连家具都不知道放在哪里；或者有不好的内涵，比如虎口、逃跑，听起来很不舒服，让人住起来不舒服，更别扭。
其实好的公寓，最重要的是要方正，像下面这样：
尤其是在地价高的一线城市，房子可能不是很大，方方公寓可以充分利用面积。
另外，单元的功能分区要合理，避免出现主卧的马桶必须横穿整个客厅，而餐厅正对着马桶的情况。
② 如何选择方向？
一般来说，南北通透性最好。也就是说，南北都有窗户或阳台，保证空气对流。
当然，南北通透的房子也是最抢手的。如果买不到，朝南、东南、东向也是更好的选择。
如果再加上一扇大落地窗，阳光就会照进房间里，非常的明亮，让人感觉很舒服。
二是西南，但是夏天，西边的太阳比较猛烈，房子会感觉比较热。
最后一次是北方，采光最差，冬天又冷又冷，可以的就不要选了。
③ 如何选择地板？
我们都知道，同一栋房子不同楼层的价格可能相差几万。
地板的选择可以从几个方面考虑：
高楼层的优点主要是采光好、视野开阔、安静。但如果是顶楼，要注意夏天暴晒，雨天漏水。
如果楼层太高，首先要重点救火，毕竟消防车的救援高度也是有限的。其次，要注意电梯与户的比例。如果电梯太少，只能着急早上上班。
如果家里有老人，可能低楼层更方便。如果电梯发生故障，即使是年轻人也无法忍受爬几十层楼。
④ 如何选择装修？
在选房的过程中，装修也是一个纠结的地方。让我们比较一下这两种情况：
直接得出结论：
另外，精装房的总价会更高。好处是装修的钱可以顺便一起借，坏处就是首付会比较多。
⑤ 如何选择社区环境？
第一次买房的人很容易忽略这一点。我们的房子不是独栋别墅，房产的社区环境同样重要。
在良好的社区环境中，最好有足够的绿化和康体设施。想想如果你家是楼下的一个小公园，幸福会多很多。
选择房屋时，尽量避开噪声源，如停车场出入口、主干道旁等。
最后一点是物业服务。经历了新冠疫情之后，相信大家都知道物业管理的重要性。
3. 资金紧张，如何获得最经济的贷款？
刚需普遍紧张，如何存首付，如何获得最经济的贷款，必须提前做好功课。
关于如何理财，节省买房的首付，可以参考我上一篇万字文章《教你如何投资基金》。
今天我们带你掌握房贷技巧：
① 哪种贷款最划算？
银行提供两种主要类型的抵押贷款。区别如下：
其实，银行对房贷的要求并不高，因为房子就是好抵押。任何人都可以申请，只要您的信用卡按时还款，您的信用记录良好，并且您有稳定的工作和收入。
两种贷款的主要区别在于利率。以首套房、100万贷款、30年还款为例：
商业贷款利率5.4%左右，每月还款5615元；公积金贷款利率3.75%，每月还款4631元，足足差1000元。
公积金贷款很优惠，但不是人人都能借。以深圳为例：在申请公积金贷款之前，您必须至少缴纳6个月的公积金。
此外，其贷款额度有限。比如深圳最多只能借到公积金账户余额的14倍，单身不能超过50万，夫妻不能超过90万。
如果要买200万的房子，首付60万，公积金贷款50万，剩下的90万商业贷款。这种情况也被称为“组合贷款”。
② 最经济的还款方式是什么？
第一笔贷款很容易上当。除了两种按揭，还有两种还款方式：
下面以100万元贷款30年还款为例，看看如何还款更划算？
直接得出结论：
两种方法之间没有绝对的好坏之分。如果您不想向银行支付这么多利息，而且通常没有任何理财渠道，您可以选择等额本金。
如果不想把自己逼得太紧，选择等额本息也没关系。每月多出来的钱也可以用来自学或学习理财。
③ 如何使用按揭计算器？
买房、贷款，都是一哄而上。如果你不考虑它，你会先来。如果你去过销售部，相信你会对这种紧张感印象深刻。
因此，沉兰君建议大家提前做好准备，比如学习使用“房贷计算器”。
这个小工具很好用，上面的还款金额是这样计算的。在百度或者微信，随便搜索一下就可以找到很多。
使用方法也很简单。选择贷款类型，填写金额和利率，点击计算。
注意图中有个地方叫“LPR”，相当于之前的基准利率。各家银行在LPR的基础上加上“基点”，也就是我们的最终贷款利率。
抵押计算器还可以查看总还款额和每月还款额：
计算这些数据，除了知道，还可以看到某一年的本金剩余多少，为提前还款做准备。
建议大家试一试，贷款前自己算算。
④ 常见问题
年轻人一般从来没有贷款过，不熟悉的东西不熟悉，难免会被踩坑。
以下是一些常见问题，供您参考：
问：每个银行的贷款利率都一样吗？
A: 不可以。建议先问问房产销售，哪些银行有合作，然后看哪个银行的利率最低。
但是，不能只看利率，因为有些银行可能没有贷款额度。如果您急于关闭该物业，您必须接受更高的利率。
问：最好的贷款期限是多久？
A：一般建议按照最长的时间段来选择。例如，对于许多候选人来说，30 年就足够了。
在通货膨胀的情况下，未来你的收入会增加，你会觉得还款越来越容易。
并且通过延长还款期限，每月还款更少，节省下来的钱可用于继续深造或学习理财。
Q：银行说我还款能力不够，怎么办？
A：年轻人的收入比较低。如果还款能力不够，可以增加父母或配偶为共同付款人。
您每月的还款额不能超过几个人总收入的50%。
问：抵押贷款利率是否固定几十年？
A：贷款合同签订后，房贷利率一般一年调整一次，具体看合同的写法。
对于房贷，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济是不可预测的，如果银行收取的利息不够，就会损失很多。
问：我需要提前还房贷吗？
A：按揭贷款基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱。如果你擅长理财，就可以用钱来赚钱，完全不需要提前还款。
但如果手头有闲钱，不知道怎么办，可以早点还，至少可以少付利息。
提前还款一般会产生额外费用，详情请咨询您的银行。
4. 买房需要交什么费用？
我们平时出去吃饭的时候，除了伙食费外，餐厅还会向我们收取额外的“茶水费”、“服务费”等，其实买房也是一样。
除了房子的价格，你还要准备一些。以总价100万、80平米的房子为例：
可以看出，房子并不是一个明确的价格，表面上是100万，但实际上你要付出超过103万。
幸运的是，您不需要一次性支付这笔钱。如果买一手房，从买房到交房一般需要1年多的时间，可以等一段时间。
5、购买一手房还需要注意什么？
房子是我们最宝贵的财产，买房的一些细节不能掉以轻心。以下是一些常见的注意事项：
① 确认五证齐全
国家规定，开发商要出售房屋，必须完成五证。具体包括：
这些证书通常挂在销售部的显眼处。如果找不到，可以请售货员看一下。
② 区分存款和存款
两种黄金只有一字之差，听上去很像，但根本不是一回事。
看房时，销售人员会鼓励我们付钱。押金可随时退还，但一旦转为押金，则无法退还。
如果还没有想清楚，就不要随便交押金。
③ 买房有空地吗？
计算房价时，房子的阳台、花园、飘窗等只按面积的一半计算，另一半相当于“送”。
这是一种很常见的推广方式。事实上，羊毛来自绵羊。只要房子每平方米的单价提高一点，开发商就可以随心所欲地送。
④ 买房送车位？
开发商提供的车位分为产权车位和车位使用权。
产权车位签有《购房合同》，以后有房产证，可以自由买卖。
车位使用权是签有“租赁协议”的，即长期出租给您，不能随意出售。
6、买二手房要注意什么？
一手房是从开发商那里买的，而二手房是从私人那里买的，所以有不同的注意点。
① 核实房子的主人是谁？
最直接的方法就是看“房产证”。谁是上面写的财产的所有者？
如果房屋有多个业主，则需要业主同意才能出售。如果对方结婚了，还要看是否是夫妻共同财产。
对于婚前财产，一个人可以签署出售；对于婚后财产，夫妻双方必须在场签字。
除了房产证，我们还要去房管局“查”。
该信息相当于房屋的“身份证”。不仅可以看到房产的主人，还可以看到有没有银行抵押，有没有被法院查封。
如果屋主不配合搜查，那就小心了，房子可能有问题。
② 卖家账户是否已搬出？
原业主户口不迁出的，新业主不能迁入。
签合同前一定要问清楚，卖家的账户搬出去了吗？什么时候搬出去？
③ 房子有租约吗？
如果租赁合同未到期，承租人有权继续住在该房屋中。所以在买房之前，请让卖家处理掉租约。
不要高兴地买套房，才发现住不进去。
④ 做好交易资金保管工作
房子往往几十万，资金安全千万不能掉以轻心。
比如卖家带钱跑路，房子被查封，不能过户……这些情况时有发生。所以，不要冒险去存一点钱。
许多中介机构可以帮助您处理资金托管。房子过户前，把钱放在银行的监管账户里，千万不要直接把钱给卖家。
以上就是深兰君为大家总结的刚需房购房攻略。
许多人只需要在家里掏空 6 个钱包，就可以攒够买房的钱。希望本指南能帮助您少走弯路，一次买到合适的。
3、如果你想改善生活，如何选择置换房？
大多数人对自己的第一套房子或多或少都有一些遗憾，等以后攒够钱就考虑换房子。
换房子的原因因人而异，比如想要更大的房子、更好的位置、更好的学校……
那么，换房有哪些技巧呢？
1、先买还是先卖？
这里给大家分享一个“换房换钱换房”的案例：
李姐一家四口住在五楼。考虑到婆婆不方便，她找了中介，想换一楼的房子。
中介让李姐签了两份合同，同时买卖，声称住新房会更快。
没几天，李姐看中了一栋房子，交了定金。中介也很用心，每天都带人来看李姐家，很快就找到了意向买家。
但后来，买李姐房子的人后悔了，既不交定金，也不签合同。后来，中介不仅没有卖掉李家的房子，还辞职失踪了。
卖房子的钱李姐没有收到，自然负担不起一楼的首付。最终，一楼业主以违约为由起诉，并支付了30万多违约金……
现实中，像李姐一样受苦的人还有很多。在资金不足的情况下，最安全的方法是先卖出后买入：
先确定你的老房子能卖掉，签合同，收到首付，完成按揭审批，然后再去买新房，否则很容易落得“空钱空房”的下场。
此外，不能完全相信中介的话。如果您认为有问题，您必须将口头承诺落实到合同中。
2、如何高价卖房？
换房不仅需要与卖家讨价还价以获得更多折扣，还需要与买家进行心理战以保持底价并尝试高价出售。
那么，你怎样才能以更多的钱卖掉你的旧房子呢？
① 打扮好看
这是一个看颜值的时代，漂亮的女人通常会得到更好的待遇。
因此，房子就像一个要结婚的女孩。想嫁得高，相亲前就要好好打扮一番。如果房子脏乱差，看房的人一看就会过关。
卖房子之前，打扫是基础，其次还要在包装上花点心思。例如，重新粉刷墙面漆，更换灯光和窗帘，房间就会焕然一新。
这些几千块就可以搞定，多卖几万也不成问题，何乐而不为呢？
此外，带电器的家具通常是加分项，但如果家具太旧和破旧，那就是减分项，最好不要。
简而言之，如果您想以更高的价格出售您的房子，您必须考虑一下。如果买家看到房子并有立即搬进来的冲动，那么你赢了。
② 利用从众心理
每个人都应该听说过“羊群效应”。喜茶刚开业的时候，就请人在门口排队，刻意营造一种非常热闹和抢手的氛围。
卖房子也是如此。您可以同时安排看房，以营造一种对房子有需求的氛围。
电视剧《宅》的女主角海萍和老公去买房时，遇到了很多护士从中介找她们。
另外，小区楼下中介这么多，记得把房子都列出来。当更多的人来看房子时，就会有更多的投标人，你会找到出价最高的人。
③ 做好形象管理
有时，细节决定成败。没有经验的卖房子的人通常会忽略这一点，并建立良好的个人形象。
回想你自己买房的时候，你永远找不到一个邋遢的推销员，因为你打心底里知道这个人不靠谱。
越高档的楼盘，销售着装越有气质。现在，您正在出售自己的房子。
出现在租客面前时，着装整齐，精神抖擞，给人留下好印象。其他人也更愿意和你沟通房子的细节。
④ 想一个高层的理由卖掉房子
为什么要卖房子？这是大多数购房者都会问的问题。
这时，可以适当美化理由。比如，家里的孩子考上好学校还要去陪，又被调到外地升职等等。
暗示房子会带来好运是加分项。但如果你说你急需用钱，对方肯定会讨价还价。
虽然这样不够诚实，但这种“善意的谎言”不会损害对方的利益，是无害的。
换房子的技巧就是这样。能换房的人，不是第一次买房。比起刚需，他们会有更多的经验。
如果您有更好的体验，请在下面的评论中分享:)
下面深蓝君继续为大家讲解投资房。
4、如何选择投资房产赚更多钱？
如果要问2020年最火的投资是什么，答案一定是股市。
尤其是创业板指数从年初的1800点涨到现在的2800点，升值55%！
但正如我在《教你做基金投资》中所说，做投资一定要有逆向思维：
中国股市历来是“牛空熊多”。如果未来牛市结束，巨额资金将流向何方？房地产会是一个机会吗？
虽然我们无法预测未来，但机会总是偏爱有准备的人。让我们来了解一下：
如何选择投资房产赚更多钱？
一、如何选择投资房城市？
有人说，投资房地产就等于投资城市股票。要想快速发展，首先要选择基础较好的城市。
虽然很多城市限购，但只要提前做好准备，还是有变通办法的。
比如我们有个同事，户籍在佛山，社保在深圳。两地都有资格买房...
那么，如何选择适合投资的城市呢？
关键一：更好的经济发展
房价的涨跌，背后的逻辑依然是供求关系。
一个城市要想有旺盛的住房需求，首先必须要有良好的经济发展和高收入。毕竟，不需要购买力，只有美好的祝愿。
最新数据显示，深圳上市公司数量已超过300家，仅次于北京。华为、腾讯、平安、招商银行等企业都是深圳的知名企业，员工收入远高于全国平均水平。
目前，深圳房价已居全国第一。毫不夸张地说，经济是房价上涨最重要的基础。
当然，并不是说每个人都要来深圳买房。可以参考每年的《全国城镇GDP排行榜》，一二线城市的经济发展会相对好一些。
关键2：不断增长的人口
良好的经济发展决定了人们是否有钱买房。人口不断涌入，决定有钱买房的人不多。两者相辅相成，共同影响需求。
2019年人口增长前十名的城市如下：
显然，这些城市都是经济比较发达的。
好的经济会不断吸引年轻优秀的人才，这样才会有源源不断的购买力。如果你想投资房地产，可以优先考虑这种城市。
其他城市的人口流入情况可通过当地统计局官网查询。
关键三：土地供应不足
估计房价走势，光看需求是不够的，还要看供给：
一个城市的土地供应将逐渐演变为住房供应。当土地供过于求时，就会带动房价上涨。
2015年至2018年，深圳常住人口增长超过200万，2019年成为第二大人口流入城市。
另一方面，深圳土地供应紧张，面积不到上海和广州的三分之一。人少，人多，住房需求巨大，最终导致供给不足，房价暴涨。
当然，话又说回来，房地产不能只看供求关系，因为它不是一个完全开放的市场。
目前全国很多城市限购，有时候看中了可能买不到。建议大家多参考以上思路，在分析自己的城市时也可以使用。
授人以鱼不如授人以渔。这也是深蓝保护的理念。
2、什么样的房子投资价格会涨得快？
投资必须学会换位思考。当我们自己买房子时，最重要的是位置。其实买投资房也是一样，选对地段已经成功了50%。
那么，什么样的拍品最能欣赏呢？我已经分享了选择刚需房间位置的方法。这是另一种实用技术：查看控制计划。
所谓监管，就是政府对城市的规划，每块地块的用途。该文件通常可以在当地土地局的官方网站上找到。
例如下图：
我们可以看到每个图的颜色是不同的。投资买房，主要看黄色和红色区域。
如果黄色比较集中，周围没有红色，那就是住宅区；如果红色较多，则表示该区域办公楼较多，业务发展良好，可提供大量就业岗位。
大家都喜欢在公司附近租房买房，所以这个地方的租金和房价都会有不错的趋势。
一位上海读者@Sofia 之前和我们分享过，她家附近没有批准住宅用地，新建的都是超高层甲级写字楼。
因此，在选房时，商业用地的比重也是一个重要的参考指标。
但这种方式对政府规划能力的考验很大，有些城市的CBD多年未建成。
所以，看管控规定选房，并不是保证利润。同样，学习想法更重要。
3、投资房要避开哪些坑？
每一枚硬币都有两面。除了知道哪些房子升值快，我们还需要知道哪些房子最好不要碰。
避坑1：老旧破旧没有学区
老旧破旧的房屋不仅陈旧、年久失修、没有电梯，而且没有财产、卫生条件差、人流复杂。
这种房子虽然便宜，但没有投资价值。除非是名校的学区房，否则直接通过。
避坑2：远郊
郊区的自然环境肯定比市中心好，但是各种配套设施不是很成熟，上班或者游玩都很不方便。
除非以后要修地铁，或者城市开发区发生变化，否则尽量不要选择。
如果你自己不喜欢住在那里，愿意接手的人肯定少了。
避坑三：价格太便宜
如果一个地区比较成熟，但是该地区有价格特别低的房子，一定要谨慎投资。
因为你得到你所支付的，所以一定有便宜的理由。例如，一些房屋发生了谋杀案，业主不得不将房价保持在非常低的水平。
这种房子要么暴利，要么烂在他们手里，普通人应该远离。
4、如何计算投资性房地产的收益？
投资房产的收入分为两部分，一是租金，二是买卖差价。
租金收益率 = 月租金 × 12 / 总房价
比如你花100万买房，每月能收3000租金，那么租金回报率为3.6%。
具体的出租等级可以去各种中介APP，如壳牌、安居客、蘑菇出租等。
租金回报率不能孤立看待，因为资本有“机会成本”。同样的100万可以用来买房子或者理财产品。
如果理财产品的收益高于3.6%，那么买房不是很划算，因为买房和卖房的手续都很麻烦，理财产品相对来说更省心。
当然，大部分人投资房子并不是为了收租金，但他们更看重的是房子的升值。
总价100万的房子，首付30万，贷款70万。如果房价涨到150万，相当于30万赚50万，回报率167%！
这只是一个粗略的算法，如果想要更精确，则需要使用 IRR 工具。具体用法可以关注“深蓝防护”，回复关键词“IRR”。
十年来，很多人通过不断的买卖房屋，积累了巨额财富，实现了阶级转型。
未来十年房地产投资会改变多少人？我们将拭目以待。
5. 如果想在名校读书，如何选择学位室？
在中国的房地产市场上，总有一群“神奇物种”，它们是名校的学位房难买。
即使房子破旧不堪，但仍有不少家长为之疯狂，为的是让孩子上个好学校，赢在起跑线上。