没有什么比房价下跌更令人恼火的了。
最近，随着最严监管的展开，
市场明显降温。
原本炙手可热的楼市已经完全停滞。
受高房价困扰的中国人
似乎终于看到了希望。
但问题是：房价真的下跌了吗？
1.房价真的是跌还是跌？
这两个月，中国最累的政府部门一定是北京的住建委。
现在看，北京的房地产调控政策已经到了极致，限购限贷限售限价，各种手段都用到了极致。目的很简单粗暴：就是不许上升！
市场终于停滞不前。从过去的明显上涨到4月份明显的止涨，楼市已经出现了久违的退烧信号。
传统销售旺季“金三银四”黯淡收场，“红五月”开局不顺。五一长假前两天，北京仅签约84套商品房，而厦门等其他热点城市更是在五一长假首日首次实现零成交。
紧接着房价会跌吗，各地的房价下跌的报道突然多了起来，而且是有定论的。有媒体报道：“厦门二手房交易连续6周下降，房东打着降价卖房的口号，有的甚至要降价200万卖”，“监管带来“楼市回归理性。北京近70%的二手房业主降价。”等等。总之，数据是多么的惊人是怎么来的。
但问题是，大部分报道都是扯淡，背后的小伎俩早就烂透了。
诚然，现阶段各个热点城市房地产降温是肯定的，但北京房价降10%之类的说辞却是无稽之谈。在热点城市，尤其是北京，目前的情况是：疯狂停止，观望出现，还有议价空间，但绝大多数楼盘并没有出现大幅降价。买卖双方都开始观望。
至于为什么媒体如此热衷于报道降价，因为媒体不再只是媒体。每次调控见效，媒体就开始呼吁降价，与当地政府和房地产商合作，一起唱苦头，忽悠监管奏效，忽悠中央不要多付。
这种伎俩在中国房地产市场上演过多次，内衣被揭穿也就不足为奇了。
2、房价调控最严
这一轮监管是历史上最严厉的。
去年11月以来，十多个城市同步出台限购限贷政策。看效果不大，房价还在上涨。今年3月，地方政策不断加码，二、三规相继出台。在手段上，他们甚至采取了限制销售公寓和新房的措施。
即便如此，几个月后，房价仍然居高不下。
此时，各地方政府声称房价上涨趋势已得到遏制，但可以给出的理由是成交量大幅缩水。但大家都知道，控制交易量比较容易，比如减少预售凭证的发行数量，或者延迟在线签名。
与此同时，地方政府也在玩“降房价”的数字游戏。这意味着什么？
其实这是地方政府对付中央的惯用手法：每当监管收紧，郊区的低价项目就会大量入市，郊区的项目也会大量入市。市场将拉低暴涨的城市房价，不仅掩盖了中心城区过高的房价，城市平均房价也被“拉低”。
也就是说，一个姚明和一个潘长江，他们的平均身高是1.78米，潘长江和姚明的身高没有变化，这叫做平均房价。
即使调控从1.0升级到3.0，房价依然坚挺。人们越来越相信政府不会允许房价下跌。这不仅从各个文件的措辞中可以看出，要确保房地产市场的稳定，而且，如果限购限贷是为了抑制需求，那么限售只会锁住交易，搞砸市场。供需更加紧张。
这表面上抑制了投机，但实际上是为了将房价锁定在高位，既避免金融波动，又为引入房产税铺平道路。
市场心理尚未逆转。不买房就追不上的恐慌还在蔓延。房主退价、加价10万多一晚等消息依然传出。没有人相信房价会下跌。
可想而知，在这样的市场预期下，房价要下跌太难了。
3、长效机制是房价的克星吗？
中国人可以说是被高房价摧毁了。
从政府调控到房产税，每个人都在不断寻找抑制高房价的救命稻草，现在他们把最后的希望寄托在一个长效机制上。
但大家要记住的是，建立长效机制的目的是为了房地产的平稳健康发展，而不是为了压制高房价，这可能与大家的预期相去甚远。
过去20年，每当房价暴涨，政府的应对措施就是风暴般的调控。但经过这么长的时间，政策的公信力逐渐破产。每当调控结束，就会出现更凶猛的反弹，让人绝望。
它绝对不会像这样工作。房地产要更多地依靠制度建设等长效机制。政府不能短视，不能频繁干预房地产的正常生理周期。
但问题是中国房地产体系建设的债务太多，基本没有。这也意味着，长效机制的建立，从框架到具体制度的建立和完善，都需要很长的时间。在这方面，没有办法担心。
此外，长效机制建立后房价会跌吗，也未必能解决所有问题。
比如学区的住房问题，不能靠长效机制解决。中国学区房之所以天价，并不是因为政府将房屋所有权与子女教育等基本公共服务紧紧捆绑在一起。在此前提下，政府也鼓励租房。不是打脸吗？
有人还没有弄清楚长效机制是什么，认为只要征收房产税，就能立即抓住七寸高房价。近两年，有人以长效机制的名义炒作房产税。
但是，中国房地产行业的税收问题，绝不仅仅是控股环节的缺税那么简单，而是需要重构整体税费体系，减该减的，增该加的。如果长效机制变成“加税”的噱头，房价最终不会下跌，老百姓反而会吃得更多。那个时候，我真的不怕神一样的对手，而是怕猪一样的队友。
伪砖房主可以理解大家对房价下跌的期盼，但切不可因为情绪影响我们对现实的判断。在这个阶段，房价可以调控而不上涨，可以顺利度过内忧外患的高风险期，成功建立长效机制。这对我们平民来说是幸运的！
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