南京房价现在涨了？还是摔倒了？
很多人都关心这个问题，即使是那些只有一个家的人。因为这唯一的套房也有资产价值，是未来更好房子的筹码。那么，谁不喜欢拥有高价值的房子呢？
其实这个问题需要一定的预设，比如什么时间段，什么区域，南京房价是涨了还是跌了。这类问题需要讨论。
为什么要加上这两个前提？
因为，与我们五六年前的分析一致：
什么是血腥分化？
这意味着某种残忍。南京不再出现房价整体涨跌联动的局面。简单来说，上升是一个美丽的词，但它并不属于南京80%的房子。
现在和未来，我们可以很清楚地看到，即使南京出现房价上涨的现象，引起一阵惊呼，其实也是“局部的”和“阶段性的”。
记住这两个词：局部的，阶段性的。
不要被一些似是而非的舆论所迷惑，客观事实如下：
（一）南京房价进入“稳”，尤其是长三角等整体富裕区域。与上海、杭州、合肥、苏北相比，南京相对稳定，调控取得了全面成功：
（2）我们多年来的观察和分析，真正的价值（通俗地说，房价还能涨的房子）不外乎2个点： a．区域发展带来的房地产红利，从0到1，从1到1。3个板块。当然，是否有可持续发展，区域板块也是不同的，差异化的。南京板块有的只是阶段性的，有的可持续10年以上；这种类型的房子在未来也会有所区别。那些“只有学区价值”的破旧破旧的学区房，在过去的两三年里，只是保值的意义，而不是市场的龙头。
这不是我们此刻的结论，其实这是我们五六年前的判断。2021年的这个时刻，我们需要对房地产市场的现状进行回顾，分析和回顾。
不了解大局，怎么买房更理性？
南京是一个走出独立市场的城市。2015年以来，楼市出现了这样一个清晰的背景：
深圳和上海：2015~2016年上升，2019~2021年上升；
杭州：2016-2017年上涨，2020年以来上涨；
苏北部分城市：2016-2017年上涨，2020年以来上涨；
南京：2015-2016年上升，其他时间稳定。
很明显，自2020年以来，南京已经错过了这次反弹。
这也是为什么很多沪深两地的人觉得南京房价可能被低估，甚至有“买底”的价值。
这也是合肥和苏北很多城市的人不觉得南京特别是江北核心区房价太高的原因。
看淮安的房价，房价高的地区在2万到3万、3万到4万甚至近5万/㎡的情况并不少见。
从杭州房价来看，链家网显示，单价在10万/㎡以上的住宅小区有85个。当然，这些也都是“无价”，而且大多是单价高、面积大、总价高的优质洋房和豪宅。
在南京，10万/㎡以上的住宅小区有24个。基本上，它们都是破旧的小学区房屋。虽然单价高，但面积小，总价也不是特别高。
最终，近两年，南京的监管清晰、实时、系统，对金融、土地、购房、售房、交易进行了全面管控。
很多人可能已经注意到，在南京河西、南部新城南站、江北核心等地区，房价继续小幅上涨，而燕子矶、仙林湖、江宁九龙湖等地区则出现阶段性上涨。
当然，还有更多的南京房子。自2016年10月高点以来，房价一直停滞不前。这一点不应该被选择性地忽视，因为这是南京的大多数房子。
那么，南京为什么会错过这个动荡的市场呢？
我们可以理解，这是综合因素造成的，而不是偶然的。
2020年伊始，疫情刚结束，南京就取得了丰硕的成果，正增长速度惊人。无论是在城市治理、疫情控制等方面，都令人钦佩，而且南京非常博爱，不嚣张排斥外国人。桂宁。这是一座充满爱与包容的城市。不可否认，疫情过后，南京房价已经出现上涨迹象，甚至有不少媒体惊呼2016年的市场又来了——但实际上，这只是一个迹象，火还没有到时候煮熟，浇上。
南京第一时间立即开展“楼市救火”。
2021年，上海和深圳的人将在南京投资房地产。的确，一些外商注意到河南的龙头开发板块，甚至以7万多的高价买入——至少，支付了一定的定金。
现在是七月，到目前为止，他们没有盈利，他们正在亏损。
很多人预测，与长三角其他城市相比，南京的房价是否也要松动？
对不起，至少到目前为止，真的没有这样的迹象。那么，让我们了解一下当前的房地产情况：
2021年1月至2021年6月，南京新房成交量达6.9万套。
与以往相比，半年售出6.9万台是什么水平？低于最疯狂的 2016 年，但明显高于任何其他年份，是有记录以来的第二高。
2021年1月至2021年6月，南京二手房成交量也达到6.9万套。
这在历史上是什么样的交易水平？
目前仅次于火爆的2016年，更是2014年和2018年的二手房交易。
2013-2020年南京二手住宅交易量
那么，2021年上半年，南京的新房和二手房成交量非常强劲，正好达到了6.9万套的高位。
数量，对吧？
它的确是。
数量为先，南京的新房、二手房价格如何？是否要弥补？上升？
其实这种情况需要特殊对待，并不是2016年的行情“昨日重现”。供应方面还有几个重要因素：
（1）新城区：南京新城区/新产业不断增加和扩大；
（2）土地/未来住房：南京市土地出让总量继续大幅增加。
2015年，南京人还在为地处偏远的河南和仙林湖表达担忧。2021年，围绕豫西南，将有长江五桥、城南赛洪大桥、河南南岸、雨花人居林等板块，栖霞也将有行知板块、栖霞山/仙林河畔等。盘子。
2015年南京9个新城：河西新城、南南新城、浦口新城、燕子矶新城、板桥新城、仙林副城、禄口新城、麒麟科技创新园、青龙山国际生态新城;
2020年，南京将有九个新城：龙袍新城、龙潭新城、桥林新城、滨江新城、禄口新城、哲塘新城、春华新城、唐山新城。
过去9个新镇还在发展中，新增9个新镇。近年来，南京的城市骨架已经实现了自力更生，随之而来的土地供应增加将导致未来住宅、商业和工业建筑量的增加。
那么，随着大量新房的涌现，无论品质如何，与老房相比，在户型、社区公共空间设计、立面、现代设计思维等方面还是有优势的。
新房、二手房成交量居高不下，不容忽视的是“置换链”：卖旧房买新房。
来来去去。
从背后的逻辑来看，南京每年的人口净流入与城市的品位、体量、经济产业等相比，并不令人意外——至少，南京从来没有以人口净增长大作为优势。也就是说，引进的人口数量吸纳了部分新房和二手房，但并未带动城镇房价整体持续上涨明显。
近两年，以南京河西及各地区为首的高端改善住宅是亮点。
这些因素、数据和现象都是联系在一起的。事实上，庞大的南京楼市的逻辑已经逐渐清晰。
不要急于下结论。
让我们去江宁，这个地区几乎占据了南京主城的一半。说到江宁，最热门、被提及最多的区域是万科金域蓝湾万科翡翠园朗诗玲珑岛等小区，给人一种江宁房价一直在上涨的假象。
万科金域蓝湾近一年房价变化
事实上，这只是江宁成百上千个社区中的极少数案例。
在江宁，武夷水安宅基地等大部分住宅小区都非常稳定，在很小的价格区间内小幅波动。
这里只有江宁，南京北部呢？
提到城北，就会想到中海玄武府。这是区域改进的领导者。近一年多来，房价从4万涨到5万，房价确实“强势”。
当然，一座中海玄武府，并不能代表这片区域的所有区域。
其实大部分小区都像红山机电园，很多人可能没有听说过。这是许多社区的实际组成。不是改善社区，也不是热点，也没有什么特别的亮点。
那么房价呢？一直，一动不动。
对于江宁、城北等地区，我们会发现，只有亮点改善的龙头住宅区房价才会上涨，而普通住宅区的房价一直是稳中有软的。
小贴士：这些地区以新旧混杂为特征，但少数改善型次新房小区已成为区域改善人士的首选，房价支撑性强，而大部分小区无学区，品质突出，平房价格。因此南京各小区房价，这是一个两极分化的区域板块——只有极少数次新的质量领袖，“独狼”的概念，才能保值。
河南和江北河呢？
提示：这些地区与江宁和城北不同。这个纯新板块，一个新房新房云集的区域，该区域全新，有计划开发，房价环环相扣，区域房价也在整体上涨（虽然涨幅不大大。），这是“狼群”的概念，整体价值得以保留。
当然，在所有的住房中，这些板块的总体比例并不高。不涨的街区大概有80%，28分化的残酷格局将失去“富贵光环”。
因此，从2015年以来特别是2021年上半年的数据和市场情况来看，房价和住宅面积的变化，本质上也是楼市政策、南京城市发展、经济产业发展的综合结果。 .
这些因素很明确：
（1）南京人口涌入特点：数量不大但质量尚可，受过教育的人口比例较高（全国第二）。但总体而言，由于高校科研、事业单位、经济产业、就业岗位稳定而非爆炸式增长的独特供给，人口素质突出但增量不突出；
（二）近年来，南京工业经济平稳，科技创新成果丰硕，独角兽企业不断涌现。人均GDP和人均收入都比较高，但互联网、新金融、消费品制造和供应链相对一般。尤其是龙头企业一一低迷，导致中高端收入没有出现行业般的爆发式增长；
（三）近两年南京城市建设稳步发展。客观地说，没有爆发式的增长，比如地铁，其他城市在落地，在爆发式增长；
（四）南京房地产调控真实有效。在土地供应/住房供应、购房、销售、金融政策等方面，足以消除房价上涨的预期，起到稳定房价的实际效果。近年来，南京的房价整体上并没有像其他城市那样上涨。
因此南京各小区房价，南京经济产业、巨头企业、人口涌入的特点，不足以推动南京房价整体上涨。而且，由于大量新城区、土地的供应，以及土地拍卖政策的影响，南京的楼市和房价都发生了变化。，出现了可预见的结构变化：
在主城区众多的老房子中，中海凤凰西安、金陵雅松居等新装修小区越来越受到南京主城改善家庭的青睐。说白了，没有别的选择。
需要特别注意的是：房地产公司获得土地既需要资金，也需要运气。这意味着南京稀缺的优质地段很可能无法为优质房企提供。既然是侥幸心理，未来南京三佳楼盘“好地段+好品牌+好产品”的概率极低。
很多好的白菜地，说得通俗点，已经被一些不太好的房企/猪拱起来了（当然南京也会出台提质措施）。
事实上，南京人非常担心一些资金实力雄厚但质量一般的房企。他们依靠资金和市场上的一点运气来获得优质土地，但他们非常可靠。
这样的担忧和担忧确实存在。好的，那是什么意思？
也就是说，房地产企业拿地的不确定性导致南京三好房现在和未来“好地段+好品牌+好产品”的概率急剧下降。那么，这也是极少数现有的三好房社区。精华注定要被洗劫一空。
未来还有多少优质地块？
尤其是同时满足优质开发商的优质产品太难了！
520南京首次土地集中拍卖结果出炉后，有地产高管透露：“我要抓紧时间看新品质的二手房，打算自己置换。”
他的想法是对的。
这是一个很长的时间，并将在未来继续。学区不确定性增加后，人们会更喜欢真正的“三好房子”。事实上，在上海、杭州、苏州等城市，这波行情也是一样的。不同的城市呈现出一种奇怪而相似的情况：好地段+好品牌+好产品的改良社区，房地产才能真正保值。
好房子住起来舒服，这也是人们想要的。事实上，房屋回归住宅物业也是必然趋势。
南京的好处在于，对于年轻人来说，刚需和涌入的新南京人，在购买大部分新房的时候，可以在心态上平和淡定，不会有太多的心理焦虑和负担，因为害怕想念一个新城区，某某新房开张，焦虑——真的没必要。
南京的价格限制非常严格。新房价格几乎没有上涨或小幅上涨。但新城区、新板块不断涌入，土地供应持续。出于自住的目的，你想买一个发达的，将来开通的地铁。, 周边有学校和企业，好的新房在南京一点都不难。是的，对于不追求房价升值的“自住”群体来说，南京新房/二手房的选择空间非常大。
现在，关键词是南京的“房产置换链”：
这符合当前的情况。
对中国来说，效率优先转向“公平”已经到了一个历史性阶段。不要指望像过去那样的超高增长。财富不会倾向于精英群体，而是会倾向于社会一般群体。
请记住，这是一个历史性的时刻。所有的格局思维和财富认知都发生了变化。作为个人，我们只能适应时代的新形势。
如果生活走错了方向，停下来就是进步。人们切不可贪图一时的欲望和高风险的财富，付出惨痛的代价。路，你可以回头看，但你不应该回头。《平凡的世界》中有一句话，“每个人都有觉醒期，但觉醒的早晚决定了一个人的命运。”
因此，要正确衡量自己的努力，正确评估当前的房地产形势和楼市变化，不要把过去行之有效的成功路径当成未来可重复的路径。这是错误的。
这时，可能有人对南京房地产市场持悲观态度，认为这个城市普通人的房地产无法起到保值作用。别说一路高歌猛进的上海和杭州房价，就连合肥等城市都在缩小与南京的房价差距。
事实上，没有必要悲观。现阶段，在以上分析因素的综合作用下，南京和南京的大部分房屋都不会上涨。这是客观事实。
但未来，我们也有理由看好南京的城市发展：
一是节能水平。事实上，南京正处于蓄势待发的阶段，包括符合南京特色的新兴科技产业。产业和人口交换。几年后，这些积极的亮点最终将带动城市新一轮的强劲增长。近几年要开发的新城区房价没有上涨，但可以吸纳更多的人。那些曾经认为南京房价很高的人，可以比较冷静地买房，这样就可以住在那里，而不是被一些投机者炒作。外地团体占据了这所房子，但他们实际上并没有在南京生活、生活或工作。
因此，城市的好处并不在于土地/房地产的暂时升值。从长远来看，南京的工业、人口和城区发展还是比较扎实的。
就算现在这个地方人不多，但也会逐渐填满，难免会产生一种“未来一日，回首过去，当年多么荒凉”的感觉。未来，走在南京街头，无论是主城、河西还是其他新城区，都会有更多的商业中心、更有特色的酒店、越来越便捷的地铁和高速公路。
更何况，地处华东核心枢纽，这样一座有底蕴、有未来的城市，一座山水城市林道，这样一座立体人文的城市，一个大国，一座大城市，这非常难得.
有人在网上提到，南京房价的未来是拉近与上海的距离，还是拉近与合肥的距离？我们认为，更深远的背景是长三角的城市竞争确实进入了一个新的热点阶段，一个是产业的竞争，一个是城市的吸引力，最后是人才的竞争。
房价不是房价，这一点变得越来越不重要。最好专注于满足预期的特定产品，居住和购买房屋。因此，南京大部分小区都实现了“有房不炒”。其次，要看城市的运行情况。