从2019年12月8日武汉首例肺炎患者到2020年1月1日武汉华南海鲜市场闭门修复；从1月20日钟南山关于新型冠状病毒肺炎人传人的讲话到1月23日武汉封城；从全国蔓延的疫情发展到昨晚2020年春节“双黄连口服液”断货，我们在恐惧、困惑和痛苦中度过。
今天是2月1日。新的一个月开始了，但我们一点也不兴奋。按照常识，今天应该是上班时间。但是因为肺炎疫情，我们的工作时间从1月31日延长到2月3日；现在从2月3日延长到2月9日，我们的工作和生活都在改变。
不仅是我们个人的工作和生活发生了变化，这次疫情对各行各业的影响也很多很多。除了直接受影响的餐饮业、旅游、电影业、交通运输业等，房地产业也首当其冲。
至于肺炎疫情对整个中国经济的影响程度和程度，不是本文的主题。
本文仅讨论对2020年郑州房地产未来发展趋势的逻辑推演。
当然，任何扣除都有先决条件。
根据人民网前日接受人民网采访的上海华山医院专家分析中提到的观点，疫情未来发展有三个结果：
1、完胜：短期2-4周的治疗结束，2-3个月全国疫情得到控制。2.焦虑：所有疫情都得到部分控制，患者人数适度增长并得到控制。抗疫进程推迟了半年到一年。3.失败：参考2009年墨西哥流感。
我同意这个说法。这是比较科学合理的分析。
我是一个乐观主义者。我相信第一个结果。
本文的逻辑推理就是基于这个前提。见下图。2020 年时间表。
正文开始。
目前，对房地产行业的直接影响主要有：
1. 售楼处关闭。
相信您对这张地图和政策有很好的了解。这是郑州市住房保障和房地产管理局1月26日发布的文件。
该文件的精神是关闭销售部门。至于营业部的复工时间？将根据疫情防控工作进展情况另行公告。
其实，这并不是问题的关键。就算没有这个文件，售楼部开门不开门也没有意义——这个时候谁来上门？1.没心情。2、不符合防疫要求。尽量不要出门。
那么问题来了：销售部门什么时候才能开门？
营业时间和营业时间一样吗？2月9日之后？你能开门吗？开门后有访客吗？
如果整个二月都不允许开门怎么办？房子怎么卖？就算二月份开门了，还有人看房买房吗？这是个问题。
如果疫情进一步扩大，2月份售楼部将无法开门，整个2月份郑州各房企、楼盘的成交量极有可能几乎为零。
2、房地产建设工地开工时间。
1月29日，《河南省住房和城乡建设厅关于做好住房和城乡建设系统新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的通知》发布，要求：
该项目对建筑施工提出了明确要求。
1.工作必须停止。2、开工时间需经当地住建部门批准。
所以，问题是：我们什么时候可以恢复工作？
2月9日？二月底？关在村里的农民工什么时候出来？如何解决施工现场的安全管理问题？要知道，工地也是一个集体作业系统。
2月底3月初可以复工，可以召集工人吗？速度能赶上吗？如何解决跨城问题？如何解决跨省问题？这就是问题。
然后问题又来了：
1、生产端无法解决。有两个层面：一是现有房屋的后续工程无法推进，难免会出现工期延误、房屋延迟交付的情况。二是新增供应不足，无法生产。——在未来的某个时间段内，【offer】会越来越少。
2.需求变化。
这个问题是核心。
这个中心问题的核心是什么？——也就是说，疫情对人们的住房需求有多大影响？
不少网友表示：经历疫情后，看不起生死，不少人不再买房。他们应该吃喝。
我认为说这种话的人是虚伪的。要么他有很多房间，要么他没有。我们不是经历过非典或者512地震，经历过就不买房了吗？真的会有这么大的变化吗？记住：中国人最擅长遗忘。
相反，经过这十天的煎熬，很多人更明白了：有房总比没房好，自住总比租房好，大房子总比小房子好，带花园的别墅比房子好。很棒的公寓。
你没看到吗，很多租到城中村或安置房的人连回租住的房子的机会都没有。
如果你没有自己的房子，你还有什么尊严？谁可怜他们？谁剥夺了他们返回出租房屋的权利？
同时，如果你有几套房子，或者你在其他城市或国外有房子，你的选择肯定有很多很多。换句话说——只有你有房子，你才有资本去做[好事][好人]：你可以给你的租户免租金。
说了这么多，说说我的观点：
疫情结束后，购房需求不减反增。
有两个这样的需求：
1.激发新需求。2、需求低迷——疫情期间不能满足、无法解决的买家，客观压制，等待疫情结束后爆发。
然后，问题又来了：
疫情结束后，会不会出现供过于求的时期？还是供不应求？
如上所述，住房供应有两种类型：一种是现有的新住房存量。目前无法统计新房的现有存量——符合预售条件但尚未售出的房产。这个金额是多少？城里有多少人？每个区有多少？每个房产多少钱？这个数据，相信官方是没有的。它只存在于每个项目的每个房地产公司的一般营销报告中。
二是新增供应。
由于工地停工，工地开工时间不详，目前和未来一段时间的新增房屋供应量几乎为零。房子生产不等于口罩。他需要时间。从地面到挖基坑到正负零到4到15层都需要时间。这个时间甚至需要三个月到六个月。
然后，可以得出一个简单的阶段性结论：
疫情结束后，短期可能会出现【周期性供不应求】的情况。
即便是【供需平衡】，也达到了一个事实：去库存。去库存之后呢？如果生产端的供给无法改善怎么办？
我们想了三分钟。
来听听贝多芬的第五交响曲吧。
并听听下面的细分。
来吧，让我们继续：
以上推论只是理论上的。
实际上，还有另一种可能：买家没钱了！
这是必然会发生的事实！
从目前来看，肺炎疫情对经济影响很大，波及各行各业。今年老百姓的收入会减少，这是不争的事实。今年有没有涨薪的机会？有没有发财的希望？对于很多农民工来说，不失业已经是一件好事。今年以来，许多第三产业中小微企业主甚至破产。这个问题很吓人。
如果这种悲观的预期真的出现了，那么：想买不敢买，想买不敢买，就成为一种可能。
这个概率几乎是 99%。
让我们回到那个时间线：
按照乐观预期，今年上半年疫情将在5、6月份结束。嗯，五月是一个关键时刻。
6月以来，进入今年楼市下半年：供需微博。然而，上半年已经是一个铁的事实：惨！可怕。. .
以上推论都是基于微观现实的逻辑推论。
人们关心的问题：疫情结束后，房价是涨还是跌？我没有确定的结论。因为很多事情和外围条件都在变化。我只是有一种模糊的感觉，即不太可能发生大崩盘——除非经济发生大事。当经济出现大问题时，我认为楼市政策松动肯定会成为现实，是“负与正”的逻辑。
我只是觉得上涨的可能性更大。
好吧，让我们再想想：
1、疫情结束后，楼市是否会松动？
2、房价涨跌的核心因素：供求关系，在什么时间点会出现稳定和失衡？3、购房者的需求与口袋里的钱减少之间的矛盾——尤其是预期减少，购房者该如何平衡？
4、当供需出现阶段性失衡时，相关部门是否会默认房价上涨？
5. 人们——包括购房者和开发商——对未来的房地产和房价有信心吗？信心有时决定房价。
这些，你要考虑。
还有一个问题：
开发人员级别。
作为购房者，不要以为开发商都是邪恶的资本家。这个时候，很多人骂这个房企不捐钱，那个房企不捐钱。事实上，作为房企老板——尤其是中小房企老板：他在思考如何生存。这一次郑州房价走势，这是一个真正的生死攸关的问题。
假期延长了郑州房价走势，您仍然可以获得报酬。开店，也可以呼吁房东减租。那么房地产公司呢？房地产公司的财务成本和时间成本，可能是压垮他们的大山。对于房地产公司来说，时间就是生命，时间就是金钱。很多房地产公司玩高周转，不是因为他们想快，而是因为环境条件他们必须快。你知道如果你现在一天不开始工作和卖房，每天的财务成本有多高吗？老板想吐血，银行绝对不会说没有利息的。
疫情结束后，开发商能否通过大促、返还资金渡过难关？开发商会不会缩减投资、推迟建设？开发商会不会打出一身冷汗，停止拿地，优化经营管理，维持现金流？...
这也是一种可能。而且，每种可能性都会影响供需。
供求关系是研究房地产和房价的基础。
总之，2020年，房企会更加艰难。
2020年，对于房地产行业的从业者来说，难度会更大。 - 这是事实。不要幸运地以为终于可以停止加班，终于可以睡到天亮了——当你睡到天亮的时候，老板和股东却睡不着觉。
这是一局。这个游戏，这个循环，未来需要时间去面对。
但是，这个局仍然面临着巨大的问题：行业资金问题、行业上下游关系、物业交付延迟、项目质量问题、行业薪酬问题、扩张和收缩问题、营销变化，以及几年前的房地产公司。年会上签署的任务书和军令...
这些问题影响并决定了2020年郑州房地产行业的更大问题。
而且，现在只是开始……
房价是上涨还是下跌？让时间证明吧。
备注： 1、本文所有逻辑推导均基于前文所述的疫情发展时间线，基于乐观预期，基于5月前疫情完全结束。没有人敢也无法对疫情未来的发展做出准确判断。双黄连？那是个笑话。
2、本文的逻辑推论并未提及2003年非典后楼市发展的历史数据。因为，我觉得2020年的中国和2003年完全不同，楼市也完全不同。如果拿17年前的数据和案例作为参考，纯属胡说八道，属于利剑。没有任何意义。
评论：