摘要：抵押贷款的增长是包括央行在内的监管机构对房地产市场态度的一个关键指标。
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张胤胤写的
众所周知，抵押贷款的增长是包括央行在内的监管机构对房地产市场态度的一个关键指标。
没有银行的资金支持怎么买房？所谓的杠杆，无非就是来自金融机构的钱。听周总的话，一定很有价值。但说实话，他的话云里雾里，数据没有说谎。央行怎么做，高峰要求商业银行怎么做，贷款数据最真实。
最近对杠杆游戏数据的审查发现它非常有趣。目前个人按揭贷款增速已降至五年来的第二低。顺便说一句，上半年的销售情况不错。
这意味着什么？上半年房贷数据有哪些秘密，这些数据对后市有何影响？今天，我们来做一个数据分析和解读。
一、个人按揭贷款数据增速降至5年来第二低
不久前，杠杆游戏分析了来自我国国家统计局的数据。2017年1-6月，我国商品房待售面积持续减少，东中西部表现强劲。商品房销售增速止跌回升，数据好得不能再好。
不仅如此，上半年，全国土地购置面积同比增速也明显回升，地价的杠杆作用更大！详情见《6月楼市爆发！看懂半年报刷新楼盘纪录的4组数据》（7月17日）
然而，与这些华丽的数据形成鲜明对比的是，前6个月，个人按揭贷款1.2万亿元，增幅仅为6.7%。去年同期，这一数字为11245亿元，当时同比增长57.0%。
特别值得注意的是，2017年1-6月，我国商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%。其中，住宅销售面积增长13.5%。
——这些数据远高于个人按揭贷款增速。这要么说明住房贷款数据存在一定的滞后性，要么说明居民用存款买房的比例有所上升，而从银行获得贷款的比例在下降。
而如果我们看看过去四年同期的数据，再与目前的按揭贷款增速进行比较，我们会感到震惊。
2016年1-6月，个人按揭贷款11245亿元，增长57.0%；
2015年同期，个人按揭贷款7163亿元，增长10.0%；
2014年同期，个人按揭贷款6512亿元，下降3.7%；
2013年同期，个人按揭贷款6763亿元，增长60.4%。
回顾过去的4年，你一定还记得：
2013年房价达到本轮大涨前的历史高点；
然后从2014年开始，三四线城市，甚至一些二线城市，都出现了库存，甚至房价下跌；
这种情况在部分二线城市一直持续到2015年底。当然，也是那一年降息降准扭转了局面。深圳是排头兵，拉开本轮我国一二线城市市场行情的序幕；
2016年的情况大家还记忆犹新。以重庆、沉阳、西安、长沙为代表，在当年6月左右，这些城市逐渐开始上市，市场达到高潮。
随后相关部门频频叫嚣，监管逐步升级。货币政策开始宽松或紧缩。当然，疯狂时无人能平静，开发商大肆抢地，频频搬迁。炒房持续加杠杆，开发商变相提价……
惯性一直都在，一直到2017年的两届之后，市场才勉强企稳。有些城市其实还在疯狂，比如武汉、南京、重庆等。
目前，个人抵押贷款增长是五年来第二慢的。最后，下一步是在2015年之后继续上涨，或者像2014年一样下跌。这可能是最可预测的数字，因为这个趋势意味着货币政策的真正收紧。
货币政策的实际情况决定了投资于房地产的资金的绝对数量。这个数额在很大程度上决定了房价的走势。至少，过去十年左右的情况是这样。
2、中国居民总杠杆率从2016年初的49.25%上升到现在的57.55%
我国央行有很多数据值得深思。
如金融机构本外币信贷收支表、存款类金融机构本外币信贷收支表、金融机构人民币信贷收支表、人民币信贷收支表。存款性金融机构的报表。
是不是很晕，除了这4组数据，还有3组。
中国大型国有银行人民币信贷收支表、中国四大国有银行人民币信贷收支表、中国全国中小银行人民币信贷收支表。字天，大脑袋。
毫无疑问，以上7组数据可以反映家庭信贷的一些情况，包括住房贷款。并且每个人都有自己的偏好，表示不同的侧重点和问题。
但总的来说，金融机构的本外币信用收支表是上述六组信用表的父表。让我们对杠杆游戏说一个结论。中国居民的杠杆率，至少在表上，可以通过金融机构的本外币信贷资产负债表来计算。
那么让我们来看看这个数据。先看2016年。
图1. 2016年金融机构本外币信贷资产负债表来源 | 中央银行
从上图1可以看出，2016年初，我国国内家庭存款为561390.34亿元。同期，家庭贷款276477.17亿元。简单计算一下，当时中国居民的杠杆率约为49.25%。当然房价走势，这个算法简单粗暴，但还是很有说服力的。
到2016年底，这两个数字分别为606522.23亿元和333729.46亿元。当时中国居民的相应杠杆率约为55.02%。
现在，在 2017 年 6 月，请参见下面的图 2。这两个数字分别为645588.77亿元和371554.71亿元。中国居民的相应杠杆率约为57.55%。
图2. 2017年1-6月金融机构本外币信贷资产负债表来源 | 中央银行
也就是说，过去一年，中国居民的整体杠杆率上升了8个多点。与我国经济的增长速度相比，确实不算很快。事实上，即使我们的经济增长率仍然高于8%，居民的整体债务增长如此之快也未免言过其实。
其中，主要原因是住房贷款增长较快。接下来，杠杆博弈将计算中国居民个人住房贷款与存款的比率。
一般来说，中国居民贷款分为两类，一类是短期贷款，一类是中长期贷款。短期贷款基本不是按揭，道理大家都懂。抵押贷款基本为中长期，其中中长期住户贷款分为消费贷款和经营贷款。抵押贷款自然不是商业贷款，主要是中长期消费贷款。
住房贷款虽然占居民中长期消费贷款的绝大部分，但也不是全部。幸运的是，央行每季度都会发布中国居民抵押贷款余额数据。通过这个数据，我们还可以计算出抵押贷款占居民存款的多少。
3、我国住房抵押贷款杠杆率从2016年底的31.56%下降到目前的31.13%。下一步可能主要取决于基准利率。
从上图1可以看出，2016年6月，中国居民中长期消费贷款172892.22亿元。央行通知显示，2016年6月末，我国个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速为5.4个百分点。高于上季度末，高于各项贷款增速16.6个百分点。半年增加2.36万亿元，同比增加1.25万亿元。
这两组数据说明了两个问题： 1.个人按揭贷款余额确实非常接近中国居民中长期消费贷款数据。说明上述分析是正确的；2. 2016年上半年楼市开盘的高效率，确实与房贷的支持息息相关。
根据以上数据可以推算出，当时中国居民的住房贷款与存款之比为28.13%。简单来说，这就是当时中国居民的房贷杠杆率。
2016年末，我国个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，增速比上月末回落0.1个百分点；全年增加4.96万亿元，同比增加2.31万亿元。
可以计算，2016年末，我国住房抵押贷款杠杆率为31.56%。
目前，截至2017年6月末，我国个人住房贷款余额20.1万亿元，同比增长30.8%，增速比上年末回落4.9个百分点。上一季度。值得注意的是，首先，增速较去年底有所回落房价走势，较一季度继续回落。
但即便如此，我国住宅抵押贷款杠杆率仍高达31.13%，比去年同期提高了1.74个百分点。但与2016年底相比，下降了0.43个百分点。
这说明去杠杆取得了一定成效。
或许，很多人会觉得，住房抵押贷款的杠杆率还是很高的。没错，还是要降的。但应该看到，除非货币政策严厉收紧，严格控制房贷，否则杠杆率大跌的可能性不大。
考虑到三四线城市和县级城市仍需去库存，大量企业仍需倒水，货币政策可能不会太紧。不松不紧，维持目前的水平应该是最大的可能。
这在一定程度上有利于部分地区去库存。值得一提的是，在三四线城市和县级城市，很多人足额买房或支付大量首付。在这些地方，库存已经耗尽，新的抵押贷款是可控的。不会像一二线城市的一百万、几百万的独户贷款。
由此看来，一二线城市已经完成了使命，可以企稳。三四线城市继续去仓，维持目前的货币政策，必要时甚至会收紧一点。
值得一提的是，回到本文的第一部分。过去五年个人抵押贷款同期的增长（下降）和增长（下降）率与当时的货币周期非常吻合。比如2015年的大幅降准、降息……
目前，如前所述，前6个月，个人按揭贷款1.2万亿元，增幅仅为6.7%。五年来第二低。从以上计算来看，抵押贷款杠杆率略有下降。
可见，政策制定者确实在收紧房贷。主要城市的浮动利率是另一个证明。
面对循环，我该怎么办？不同的买家需要有自己的考虑。目前，高位囤积炒房确实是有风险的。当然，从根本上决定未来房价走势和房贷杠杆率的可能是基准利率的变化。
敢不敢加息，可以判断真实走势。而这种变化主要取决于美国。
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