2月下旬，国家统计局公布了2019年1月70个大中城市商品房销售价格变动情况。数据显示房价调控政策，70个城市新建商品房均价环比小幅上涨0.6%月，增幅比上月回落0.2个百分点。这也是自2018年9月以来连续第五个月。分城市看，1月一线城市房价涨幅回落至0.4%，二线城市环比上涨0.7%，与上月持平，而三线城市延续了前几个月的下行趋势，价格涨幅进一步放缓至0.6%。
价格涨幅回落的背后，是市场情绪转变和成交量放缓的现实。2018年9月以来，整体住宅市场销售开始放缓，购房者逐渐回归理性。在政策的持续调控下，随着前期积累的需求陆续释放，临近年底，大量新项目集中入市，分流购房者，不少城市开盘率下滑，项目积累不及预期。
土地市场方面，由于限购限价政策和市场销售放缓，开发商的利润空间继续受到挤压，现金流压力加大，征地积极性持续下降。因此，各城市住宅用地成交溢价率均有不同程度的下降。
2019年“城市特定政策”下的政策变化
在上一轮楼市政策周期中，楼市调控不断深化，多地楼市进入“五限”时代，即“限购、限价、限售、限贷”。和业务限制”。2018年下半年，“五限”政策打压，住房贷款实际利率持续走高，棚改货币化安置政策收紧等多重效应叠加，给房改带来巨大压力。房地产市场的需求面；与此同时，国家“去杠杆”进入深水区，房企多渠道融资趋紧，倒逼开发商加快推动供给侧资金回笼。可以说房价调控政策，2018年下半年，各项监管政策的累积效应达到了顶峰。
2019年，无论从货币政策还是行政调控政策来看，都将走向边际宽松。
货币政策方面，春节前夕，央行共下调存款准备金率100个基点。2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，为近23个月以来首次环比下降，2019年1月首套房贷款平均利率持续下降。银行流动性良好，预计后期房贷利率将继续下行。
在楼市调控政策方面，2018年12月以来，部分城市因地制宜调整了部分限制性政策。例如，山东省菏泽市解除限售政策、湖南省衡阳市暂停限价政策、广州调整“商品房”政策、北京推出两块新地块解除商品房限价。刚刚过去的2月20日，合肥12家银行确认，已结清房贷的第二套住房可按第一套利率执行。21日，有消息称，2019年阜阳市多块新挂牌商住用地已取消限价。在同一天，国家发改委发布意见，提出“放宽除个别特大城市外的城市落户限制”。这些消息在当前“一城一策”和多项城市住房政策调整之际引起了市场关注。
2019年楼市政策将迎来边际放松
可以预见，在全球经济放缓的背景下，2019年我国货币政策、财政政策和楼市调控政策的边际放松是大势所趋。但是，刺激政策全面放松的可能性很低，因为这会加剧现有经济的系统性风险。我们预计2019年楼市调控主基调不变，但各市仍将延续“一城一策”的调控风格。在稳地价、稳房价、稳预期的目标下，一些过于严格的调控政策将迎来调整。
预计2019年上半年一线强二线城市成交量将继续下滑。预计下半年成交量将得到有力支撑。三四线城市将继续受到棚改货币化和安置政策收紧的影响，交易量将进一步下降。
在政府限价政策下，预计热点一二线城市的初级价格将保持稳定。三四线城市，由于有效需求萎缩，销售将进一步放缓，一级价格涨幅进一步收窄，部分城市可能出现价格下滑。