我是北京方杰，资深房地产投资专家。目前已经为10000+人提供了购房的最佳解决方案。方姐可不是像其他自媒体那样偷偷摸摸搞糊涂！房姐属于实战派，只讲对你最有用的操作和建议。
买房的问题可以私信问
问：你好，室友，你现在可以拿到160万的首付。因为我在上地工作，所以想在附近买房。最近我在房地产中看到了一些一居室。荣泽佳园一期、金域华府均接近400万，天朝园、灵秀汇谷一居室约360万，10年后全部有电梯。屋。还有龙博园和龙华园，都是比较老的小区，离地铁比较近，价格也比较低。另一种选择是再往北走，价格相对较低。你的建议是在附近买一居室公寓？还是更远的第二名？新楼更好还是老房子也可以考虑？目前，它被认为是一种过渡性的考虑。估计很难一步到位。还是希望以后能拍出来。
答：如果是超标产品，二代家的成交周期比那个短，以后卖的更好。两者的增幅相差不大。昌平的新房最好5-10岁，老房子最好照顾20几岁。
问：你好，室友，新人是第一个问的！我手里有1100颗子弹（加上贷款最多可以接受1600），两套，我打算要孩子，我想找一个三居室的改善房子（主要是改善，考虑到保值或投资和幼儿园），在朝阳北辰工作，本来想兼顾提高和教育，但发现预算有限，所以以后孩子大一点，也可以考虑换到海淀。看过九仙桥（丽都1号，丽都水岸180㎡&196㎡，阳光上东，丽都东城），潮清（天鹅湾，我不喜欢太密集），望京（国风，大西洋）西城、融科橄榄城、东湖湾）、北苑（海洋万和四季、润泽公馆、伏羲大道），东坝（奥林匹克花园一期，163平方米）新盘东三金茂公馆和天宇145平方米，鸿坤华宇别墅145平方米（开发商盖新房已出炉）。目前从纯生活起环境不错的丽都水岸、奥园、润泽公馆、融科橄榄城、东湖湾都不错，但后两者可见一斑。上述单位的总价略高于预算。另外，你觉得东三金茂公馆和鸿坤华宇别墅怎么样？我不太了解可以考虑的教育问题。改进是主要的。五年后，我打算把破旧的海淀换成另一座。主要是担心学区房六七年后政策风险有点高，不敢加太多教育。，能否从投资保值的角度综合分析这些盘的优缺点？或者方姐还有其他新盘推荐吗？海淀还没有看到。你能推荐一个满足我们需求的磁盘吗？如果你有好的推荐，也可以一步到位考虑。你能推荐一个满足我们需求的磁盘吗？如果你有好的推荐，也可以一步到位考虑。你能推荐一个满足我们需求的磁盘吗？如果你有好的推荐，也可以一步到位考虑。
答：酒仙桥的环境不好。那里感觉太独立了，马路弯弯的，断了很多路。未来大部分城中村改造难度太大，没有期待。不建议选择这个盘子。价格超过价值，短期增长乏力。望京和新北苑可以好好看看。想在朝阳搞教育，可以看看新北苑。如果你想获得巨大的增值潜力，望京是首选。海淀看橡树湾、中海枫联别墅、荔城、美园
问：你好，方智，我现在想买燕郊，我是SFSD，是现在上车，年底还是明年年初，燕郊有理想新城，燕京杭城，嘉都社区，金谷美城，哪个更合适，谢谢小姐姐
答：您好，最安全的投资肯定是燕郊线（平谷线）。虽然大部分都标明了，但流量肯定会增加。目前最靠谱的是神威街站的燕京杭城和田洋城北区，价格稍贵；赌性，据说平谷线会在潮白街站，中骏四季花都加一站，如果真的能加一站，如果成功的话，这个增幅可能会更大，但确实有点赌。但现在不是在燕郊建仓库的最佳时机。北京起飞后跑到场上是没有问题的。如果年底有20%的笋价，可以考虑入手。
问题：新人第一个问题：宝兴华亭161平三房4-7层多少钱买？你能推荐几个替代品吗？（在亮马桥、望京、酒仙桥、朝阳公园、朝阳大悦城工作是首选。）主要考虑3房130平方米。家里有孩子明年要上幼儿园，所以最好离家近一点上学。分社区，环境稍微好一点。另外，请帮忙看看这两个哪个更好？第一个161平，第二个178平燕京航城房价，价格好像差不多。
答：您好，宝兴华亭在下层6.5左右可以买到。望京也可以关注吉景沁园、北京新航线、澳洲康都、公园大道、观湖国际等，以上2个单位优先
问：方姐是第一个问题的好新人。上一个问题我没有排队，希望这次能回复。考虑5年投资，纠结于孙禾新房带花园和地下室（类似别墅功能，竞争有限）和望京\/双井新房平层之间的选择，别墅投资物业差，这种别墅比别墅性价比高，但是我担心这个板块的买家以后会更喜欢别墅而不是别墅（虽然功能差不多）燕京航城房价，恐怕有错位需求不容易出手。城市练级保值风险小，出手率高，但已经是成熟的社区，孙河觉得没有增值空间。如果这个平房可以捡漏，你能出手吗？听听你的建议。
答：洋房的回报率仍然没有大户型高。买房最重要的投资是地段的价值。孙和目前处于溢价状态，天花板不及望京，同地段同档次房企。高层与洋房的价差合理：6层洋房比高层贵30%左右，6层比高层贵20%左右，7层伪洋房约17.5比高层贵%，8层伪洋房比高层贵15%左右 伪洋房比高层洋房贵10%左右。房子再高，也算不上假房子。
问：方姐您好，看了您的文章，受益匪浅。新人的第一个问题是我急于回答。我女儿在北京和上海都没有结婚，第一套房子就是第一笔贷款。如果我在五道口附近工作，明年单位可以分到夫家。我们不是北京家庭。如果想买两房自住增值，就不用考虑学区了。首付在250-300之间，年收入30。位置离五道口市中心不远，生活交通比较方便。居住环境较好，之前主要看海淀和回龙观的一些盘，包括强友清河新城、水木天成、李家园等，回龙观有容泽佳园，金宇华府、国丰美堂、流星花园三期、柏悦还有龙泽花园、龙华花园、龙悦花园等一系列小型多层建筑，总体感觉海淀的价格还是比较高的，和国风美塘公园乐府更好，但距离有点远。,金宇华府还不错就是贵了点，所以一直纠结，请给我更好的建议，另外，金宇华府的限价房和商品房哪个值得买？容泽佳园和金玉华府我推荐一下。最后还有一个上诉。个人一直比较喜欢朝阳的奥森盘子，离五道口不远，但是好像满足我们选择的盘子太少了。请除上述之外，各位有什么其他的想法或板块可以推荐和指导，请多多关照！期待回复！️
答：1、交通 近看清河西三七段上林溪、当代都市家园和延庆园。这些对自住也有好处。2.昌平金宇华府>荣泽佳园，买商品房。如果价格可以接受，直接去金宇华府。质量不错，退一步看看朴乐府和国风。
问：1000-1300改善，中海天转，海淀兴富礼，富力桃园大平楼。北四环三空间。有什么建议么。还有什么其他选择。首付800-900，其余贷款。
答：中海天转自住也不错。户型通透三边宽，但房价不够高，但7+的单价保值效果一般。在海淀幸福，位置还可以。据说价格9+，在改良市场上还是有竞争力的。最后还是要看产品强度能否达到要求，大家可以关注一下。San Space离小影很近，小区太小，采用现代风格，澳洲风格，不适合国人生活品味，价格略高。看橡树湾或海淀当代都市家园，看朝阳上林世家、奥林泉
问：你好，新人夫人先问。准备在北京投资一套退休人员资格的房子，第一套，第一笔贷款。以后我会留给我的孩子，但我现在不会自己用，但我会出租。手头有400发子弹。目前还不清楚的是，是否应该买一个质量好的，在未来，比如20年后，直接给孩子使用。你还是应该买一个质量一般的，因为无论如何，20年太长了，你肯定会卖掉它，中间再买一个新的。不知道这两种方法如何最划算？另外，看了帖子说望京更适合投资。看了一个吉景沁园小区，环境属性很好。不知道有没有溢价 所以如果我现在买了房子，不自己用，多年后增加的部分会不会流失到其他社区？在我的情况下，你推荐望京投资在哪里？另外，双井的苹果社区、超清的华芳一城、青春汇也适合我投资？非常感谢您。
答：您好，谢谢您的付出！房子能否持有20年，背后最重要的变数其实是行业。例如：互联网是一个“以水草为生”的行业。就像草原上的部落。前五年A公司是老大，未来五年B公司崛起，这可能会导致互联网领域重心的变化和人的变化。最早的汉卡创始人搜狐，先到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013年，中美VC纷纷涌入，打鼓造“独角兽”“IPO”的浪潮神话分批，网络遍及东二、三、四环（胡同胡同、雍和宫、东直门、朝阳门、亮马桥、三里屯、呼家楼、青年路、九仙桥、定福村……），其中望京为主。进入后互联网时代，BAT进入后台，DMT逐渐站稳了第二梯队。这显示了互联网部落的迁移轨迹，从知春路的中关村，到五道口的清华大学，再到上地西二旗，再到望京，再到后厂村。今天，它开始逐渐向外传播。村庄已蔓延到永丰，望京一直延伸到广应和善庄…… 一个公司在哪里崛起，哪里就会成为一个新的互联网中心。互联网公司一旦成功成长起来，首要需求就是有一个便宜的办公空间，以原有为中心，寻找未被占用的空地，便宜的空地，如百度、腾讯、新浪、和阿里巴巴。北京市区人口中的房价理论上不会下降，除了显着的溢价本身。房价与人口挂钩，只要有人口存在，房价的基本面就不会改变。从中关村到望京。从望京到广应。可以看到，互联网大公司每次迁移，都符合这个规律。如果该地区本身没有其他产业，单一的互联网产业是非常薄弱的。一旦大工厂搬迁或倒闭或倒闭，价值就会受损，流动性会迅速下降。20年的钱，风云二环的一家外贸公司，三环的一家出口公寓，如今也在擦肩而过。望京胜过整个北京，而吉景沁园的表现可以跑赢望京板块80%的楼盘。对比这些楼盘，吉景沁园居于首位。
问：方老师，您好！2019年底回国，2021年1月落户（人才引进）。我会考虑买一套婚房作为自己的住所，考虑到投资，总价10-1500万。最近看到Palm Springs大两房（约1300），Park Avenue 3房（约1500），亦庄鸳鸯天竺（大平约1100，小联排别墅1500），大兴瀛海海盐春秋（上等1100左右），宋家庄金茂公馆（133平左右），长影龙湖三房（1000左右）。我正在考虑在朝阳开一家早午餐餐厅，我老婆在北锣鼓巷附近。我计划在未来 2 年内要一个孩子。我的父母来自外地，将来可能会来北京，但我现在年轻，这几年不会住在北京。1.棕榈泉位置好，社区环境好，地铁近3号线，以后上班开店都很方便。2.公园大道高，户型比较喜欢。3. 开车直达京沪高速到锣鼓巷50分钟左右，很方便。公寓很大，小区环境不错。感觉离亦庄很近，到国贸的交通便利，有一定的投资价值。4、海盐春秋，靠近地铁8号线，直达南锣鼓巷。但周边五校多为拆迁房屋。靠近南海子（骑车方便） 5. 长影龙湖，靠近地铁6号线，直达南锣鼓巷，房子比较新。6、宋家庄金茂大厦，靠近5号线，坐地铁上班最方便。有十一所学校，但单价是周边地区的两倍。而且周边住宅密度高，拆迁房屋多。因为是第一次买房，想在居住舒适的情况下有一定的投资价值。最近，我也看到了很多新的和二手的房地产。我一直在比较和纠结，我一点头绪都没有。方老师能不能给我一些关于居住环境、投资、学区的建议（因为孩子将来会早点上学，而且考虑最少），和交通？或者你能提供一些你认为更好的属性吗？
答：公园大道是美式草坪设计，户型多样，角度和方位各异。基本上与北京整体市场基本同步。海洋天竺是公寓+别墅。环境很好，但是海盐春秋周边增值方面比较薄弱，拆迁房屋很多，环境和配套也好不了多少。不建议看长影龙湖。价格太高，后续空间有限。宋家庄金茂大厦CEO溢价很高。现在，建议选择朝阳公园周边的基金
问题：你好，室友，一个新手问题。刚来北京的时候，豆各庄买了一套商住楼，大概130元左右。现在看来，这是一项相对失败的投资。今年11月就有资格买房了，算月入2万stsd。我目前单身，没有学区要求。我目前手里只有120发子弹，最多可以借150发。我看到了亦庄融创一号和双桥海洋。亦庄89号小三房11层和7层的价格在5万左右。这个价格是不是太贵了。1、亦庄等远郊能否跑赢大盘，有限竞争的期房8年不能买卖是我比较纠结的。2 双桥远洋这边是否可以兼顾投资和自住，什么价位更适合入手 3 商住楼盘高首付需要割肉吗？的回复
答：您好，官庄最大的问题是位置。运河、铁路、狭窄的道路，整体非常拥挤。朝阳和通州不匹配，被忽视了。Ocean Fang 是一个很好的社区。中国建筑设计院设计的低密度住宅，最大的缺点就是离地铁太远，会影响升值。我一般不建议购买这个社区。亦庄一号离地铁站很远。对于刚需的郊区房子来说，离地铁站的距离绝对是一大损失。如果考虑自住+保值，可以关注以下楼盘：国美第一城、玄特嘉园、青年汇嘉园、长影看柏林爱乐、苹果派、万象新田
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