蛋壳事件已经发酵了一个月。被房东赶走的年轻人怎么了？
方叔最近在朋友圈发现了燕郊的新项目。首付8万起，人、水、电、气都通了，还是个地铁房。
难道上帝给年轻人关了一扇门，又为年轻人打开了另一扇窗？
在朝阳和通州打工的年轻人用30多万元买了一套小房子，告别了邪恶的二房东。是不是很香？
今天方叔来说话了，燕郊值得买吗？
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这个盘叫做富城理想交易所。首先要说明的是，方叔的文章没有野心。现在愿意去北三县买房的人少了很多。
北三县是怎么火起来的？
北三县作为河北省的飞地，夹在京津之间，离北京很近，可以满足北京人口的外溢需求。
如果你住在北三县，尤其是燕郊地区的北表，可以开车到鹿城地铁站换乘地铁；或乘坐930、817、814路直达国贸。两者都实现了跨城通勤，绝对距离比固安甚至天津都近。
2016年到2017年，乘着北京房价高企的东风，北三县的房价翻了一番多燕京航城房价，炒房客蜂拥而至。
当时燕郊均价达到3.5万，个别楼盘成交价甚至超过4万；大厂均价达到3万；香河两万五千。
在北京的街头议论中，还有北三县买房的神话。不困在燕郊的北京老太太，谈不上生活。
看来只要抱紧北京的大腿，北三县就能腾飞。
然而，随之而来的史上最严限购政策，却让炒房梦中的北三县房价几乎跌了一半。
外地家庭需要缴纳三年的社保，才有资格买房。到目前为止，该政策已经实施了三年，仍然没有放松的势头。
3万多的价格一下子跌到了1.7万，活跃在燕郊大街小巷的中介逐渐消失。
高位接盘的炒房客，有的割肉，有的断祭，还有的还盖着被子。
炒房是不可能的。
投机套利空间出现，如何调整？要么使用市场的手段：投机者过多，会导致利润被平均化，最终回归市场价格。还是用行政手段：最严限购，让炒房者切最狠肉。
从此，燕郊给人们留下了一个印象：韭菜田。
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说起这个项目，富城理想汇。
最大的好处是一不限购，二是价格够便宜，三是有地铁。户型没什么好说的，配套设施也不如北京的项目一个数量级。不过它地处燕郊相对发达的商业区，满足生活需求是没有问题的。
周边“燕京航城”、“夏威夷北岸”、“东方夏威夷”、“弥敦堡”、“理想新城”等二手房均价1.7万元。相比之下，富城理想汇8000-10000元的价格非常有优势。
不过看LOFT这个关键词，稍微懂一点的买家都知道，这是一文不值的商住楼。
即使你的水电还是通煤气，即使你的公寓大小和住宅差不多，即使你能上学，也是商住两用。
商住物业一旦转手就要交很多税，而二手商住物业更是一文不值。这就决定了这个板块的主要客户群只能是刚需自住。
有人问，全款买下来出租合适吗？这也是一种投资。
然后你必须考虑租金与销售的比率。
据方叔所知，当地的产业并不多。也许最发达的是房地产中介行业。
这种情况下，有多少人会选择在燕郊租房呢？毕竟燕郊的定位是北京这个沉睡的城市。
基于以上因素，不少地产大V得出结论：这房子不值得买，燕郊也不值得投资。
方叔在这里唱反调。真正的需要，房子不值不值，只看合不合适。
正在建设中的北京地铁22号线，由朝阳通至平谷，途经燕郊市区。本项目靠近地铁神威街站。虽然项目说直线距离是1公里，但实际乘坐共享单车也在3公里以内，可以满足通勤需求。
曾经住在燕郊的北飘，不得不面对早班车的大排长龙，在北京每天都要接受检查，尤其是疫情期间。现在共享单车连接地铁直达公司，体验也好不到哪里去！
只要说出“让房子回归生活本质”、“让每一个北票人都能买得起房子”这句口号，方大爷听后泪流满面。
商住公寓本质上是商业地产，但肩负着把房子还给住宅的重任，打着住房不炒的大旗。
8万元的首付，真的就是工人钢铁般意志的“钢”。
没有钢铁意志，怎能面对每天早上六点初升的太阳？想上车的朋友好像来不及了。听说三天就有1700多套套房售罄。
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最后，让我们吃开发者的瓜。
对于购房者来说，最大的黑天鹅是房屋的交接权。只要开发商最终交出保质保量的房子，大叔就没什么好苛求了。
因为这房子太便宜了，放在商住楼里，还要便宜一千两千。
一般来说，对于打折房来说，要么是产品质量有瑕疵，要么就是开发商急着退钱。
大叔这才发现，府城确实缺钱。
根据网上披露的公开信息，2019年，富诚集团涉嫌偷税漏税燕京航城房价，相关资产已被冻结。
福成的老板是李福成。他从卖香油和养牛起家，后来转向房地产开发。燕郊几乎一半的楼盘都是富城开发的，所以业主也被昵称为“李半城”，也有人称他为“燕郊李嘉诚”。
李福成是燕郊楼市的最大受益者。
他成立于2002年，专注于北方漂流者，并以低成本低价策略迅速扩张。
2008年金融危机后，燕郊房价因北京限购而暴涨。府城先后推出上尚城、青年城、府城公寓等神级项目。许多项目从4000元的价格开始，一路卖到40000元。
其开发的上上城项目拥有近8万人口，被誉为“河北密度最高的楼盘”。曾创造“十个月55亿元”的销售神话，占富城集团年收入的一半以上。
以往年的表现，相信富诚集团对燕郊有足够的知名度和信任度。
但富城这两年一直没能做好。大叔查阅资料，推测有以下三个原因：
一是阜城蓬勃发展的殡葬业遭遇滑铁卢。
你可能不知道，富城是“殡葬业第一股”，既从事羊寨业务，又从事银寨业务。阴阳取一切。
富诚股份披露，2018-2019年旗下殡葬业务的毛利率高达87.96%和87.14%。这么高的毛利是在追茅台！
财报显示，2019年福成公司售出墓葬2670座，平均售出6.9万元。
2019年，殡葬业务为公司贡献收入1.85亿元，毛利率为87.14%。2020年上半年，公司殡葬服务收入3400万元，同比下降75%以上。
官方的解释是，在殡葬行业，由于客户准入率大幅下降，而且大部分牺牲都在网上做出，利润受到很大影响。
其次，家族房地产业务遇到了一些难以捉摸的问题。
在房价暴涨的这几年里，燕郊地价的涨势相当克制。2013年成交的楼面价在500元/平方米左右，2018年才涨到2300元左右，与房价形成巨大落差，也造成燕郊楼盘暗流。
第三，掌门人的变动对家族企业的发展方向有重大影响。比如熟悉的新城。
2014年，68岁的李富城辞去上市公司所有职务，将富城股份交给儿子李高生。此后，富城地产逐渐淡出人们的视线。
但孩子和孙子们似乎很担心。
权利保护问题也经常被报道。
2018年，72岁的李富城重回赛场，看似希望在地产方面取得新的突破，带领公司走出低谷。
2019年股权资产被冻结，仍深陷危机之中。
据中介透露，府城理想交易所的交割日为2022年10月，不知两年时间是否足以让府城集团盘活现金流，交出满意的房子。不要让你刚需要的血汗钱。
上周，方叔写了一篇关于深圳持有千万资金的刚需，交350万定金；今天方叔还写了北漂的刚需，单程通勤时间2小时，首付8万元。很多燕郊公寓。
刚需和刚需之间有天壤之别。