楼市调控政策要求数量和质量，不能再对头脚
近期，调控再次成为楼市热词房价调控政策，国内各城市密集加码政策。在广东，曾经风靡一时的广州、深圳、东莞，也在采取不同的方式给楼市降温。上海、北京等地也出台了楼市调控政策。尤其是信贷资金注入楼市问题，受到了各地的更多关注，采取的措施也更加严厉。
从热闹程度来看，近期的楼市调控还是很有意思、很抢眼的。不过，这样的控制方式似乎有点让人难以接受，人们也看不到真正的效果。因为，分城施策、分类调控以来，楼市调控十分活跃，各地出台的楼市调控政策也十分密集。每年上百次楼市调控，我觉得房价就像一个杀不死的小强，不是因为调控密集的政策会抑制上涨的冲动，而是一有机会就蓄势待发，不顾一切城市的规模或条件，只要有机会，它就会立即上升。
面对房价上涨，当地的态度也很明确，即立即出台新的调控政策。说到“新”，其实就是说法律是“新”的，其实还是那些方法。除了少数地方因形势变化而收紧政策，如延长购销时限，对离婚和购房采取更严格的政策措施外，大部分都在重蹈覆辙，强调政策并且让开发者克制一点，其余的房价调控政策，真的没有什么大的变化。自然，开发商也开始随着监管政策“捉迷藏”。新政策出台时，稳中求进，风头一过，房价继续上涨。
这就引出了一个问题，那就是开发商为什么要背负房价。很多人认为，如果开发商在债务负担较重的情况下不选择以较低的价格出售房屋，就不会有损失。从表面上看，确实如此。不过仔细分析不难发现，只要房价保持上涨势头，哪怕涨幅不大，对开发商来说也不会是亏本。最起码，房价的上涨可以和融资成本相匹配，让生意不受影响。更何况，每隔一段时间就会出现一次快速上涨，而快速上涨带来的“增量收益”，足以让开发商背负房价。
这意味着大多数开发商没有遭受房价的损失。只要企业没有问题，就有足够的承载房价的能力。地方所谓的调控，只是防止自己被上级约谈，而不是控制房价。让市场一年折腾一两次，开发商不会有任何怨言。相反，调控政策的频频出台，可以让购房者体会到政府调控楼市的“决心”和“信心”，让政府没有舆论压力。
越来越觉得，这种头疼脚痛的楼市调控方式，正在鼓励开发商背负房价，支撑房价在上涨通道中前行。只有房价进入下行通道的城市才能真正控制到位。为什么银行还敢在信贷资金方面违反政策，给开发商、炒房者等提供资金，通过商业贷款、消费贷款等方式为个人购房提供信贷资金，就看有没有市场风险不大，或者换句话说，近期风险不大。同时，监管机构对违法发行信贷资金的查处力度还不够，特别是对个人的查处力度不够。
现在是反思房地产市场监管的时候了。分城施策、分类调控很好，但效果不好。在楼市调控问题上，地方政府的凑热闹意识很强，也有很强的用政策覆盖开发商和投机者的意识。“房住不炒”在不少城市还没有真正落实。调控政策的出台，只是抑制了房价的快速上涨，并没有解决问题。快速上涨几个月，然后缓慢压低几个月，很快，新一轮的房价将迎来新一轮的快速上涨。这样一来，就意味着房价还在中高速上涨，而不是有关方面公布的房价月度跌幅。多少个月的下跌不如一个月的上涨。这样的上涨，显然是在开发商的算盘上计算出来的，他们的债务成本可以完全消化掉。开发商明知负债风险高，为何仍不惜一切代价负债，不减负债规模？那是因为房价还在上涨，而且涨幅并没有真正降下来。这是问题的根源，也是监管看似很热闹，但实际效果不佳的主要原因之一。开发商明知负债风险高，为何仍不惜一切代价负债，不减负债规模？那是因为房价还在上涨，而且涨幅并没有真正降下来。这是问题的根源，也是监管看似很热闹，但实际效果不佳的主要原因之一。开发商明知负债风险高，为何仍不惜一切代价负债，不减负债规模？那是因为房价还在上涨，而且涨幅并没有真正降下来。这是问题的根源，也是监管看似很热闹，但实际效果不佳的主要原因之一。